Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2. Nội dung tư vấn:

Xin chào Luật sư. Tôi có mua một căn hộ chung cư (tái định cư) đã làm hợp đồng ủy quyền của người được phân căn hộ, và đã ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư và đã giao đủ tiền. Hiện tại tôi có 2 nhu cầu 1 là làm sổ đỏ ( cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quyền sở hữu nhà ở), 2 là sửa chữa cải tạo nhà chung cư theo ý mình. Mong luật sư có thể tư vấn cho tôi các trình tự và thủ tục cùng giấy tờ cần thiết để hoàn thiện việc sửa chữa và cải tạo căn hộ của mình và các trình tự và thủ tục cùng giấy tờ cần thiết để hoàn thiện việc xin cấp sổ đỏ - cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là quyền sở hữu nhà ở. Xin trân trọng cảm ơn Luật sư!

Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì:

"2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất thuộc dự án theo quy định sau đây:

a) Đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và đất xây dựng công trình hạ tầng do chủ đầu tư sử dụng để kinh doanh theo dự án đầu tư và quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Đối với diện tích đất làm đường giao thông, các công trình hạ tầng khác phục vụ cho người dân ở cả trong và ngoài nhà chung cư mà chủ đầu tư không sử dụng để kinh doanh dịch vụ theo dự án đầu tư thì chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để quản lý, xây dựng công trình và không phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; bàn giao cho địa phương quản lý đối với diện tích đất đó sau khi đã hoàn thành xây dựng theo dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền."

Như vậy, bạn cần phải xem xét chủ đầu tư nơi xây dựng căn nhà chung cư này có thuộc vào trường hợp được quy định như trên hay không. Và bạn nên liên lạc với chủ đầu tư để làm rõ vấn đề này. Nếu họ không thuộc vào đối tượng được cấp GCNSDĐ đất, quyền sở hữu nhà ở thì bạn phải trực tiếp thực hiện thủ tục này cho mình.

Theo đó, hồ sơ bạn cần nộp gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu số 04/ĐK 

- Các giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng mảnh đất;

- Bản sao chứng minh nhân dân của bạn.

Và bạn nộp hồ sơ trên tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Xin chào luật sư Minh Khuê Tôi có mua 01 căn nhà(giấy tay,đã tách thửa đất riêng) diện tích 4.5m x9 m tại bình hưng hòa b binh tân tp hcm.nhà xây không phép 2010(đã có giấy cấp số nhà tạm của phường,đồng hồ điện) Nay tôi muốn làm sổ hồng thì phải làm thủ tục như thế nào?Xin luật sư tư vấn giúp Xin chân thành cám ơn Thị Hương

Theo quy định của pháp luật dân sự, đối với việc chuyể nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có hiệu lực pháp luật thì giao dịch này phải được thể hiện bằng văn bản và được tổ chức công chứng có thẩm quyền tiến hành việc công chứng, giấy tờ viết tay của bạn là không hợp lệ nếu không phải ký kết trước ngày 15/10/1993. Vì vậy, bạn cần liên hệ tới người chủ cũ của mảnh đất này để thực hiện việc công chứng cho giao dịch chuyển nhượng này.

Còn trong trường hợp bạn sử dụng phần đất này ổn định từ trước ngày 1/7/2004 thì dựa vào quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai bạn vẫn có thể được cấp GCNQSDĐ nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau:

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyện đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất"

Thưa luật sư, Tôi xem nhiều thông tin trên mạng thấy rằng việc mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng rất rủi ro cho người mua, nhưng thấy rằng việc mua bán kiểu này cũng tràn lan. Hiện nay tôi muốn mua 1 căn hộ tại quận Tân Phú đã bàn giao 3 năm rồi nhưng chưa được cấp sổ hồng, chủ nhà muốn chuyển đi nơi khác và bán nó cho tôi. Trước đây họ được chủ đầu tư bảo lãnh cho vay ngân hàng. Bây giờ tôi mua lại thì không được CĐT bảo lãnh ngân hàng. Vậy khi tôi muốn mua căn hộ này thì có sai quy định của luật đất đai hiện hành không? Nếu không sai thì những thủ tục gì cần làm để khi mua căn hộ này không phải rủi ro cho người mua? Xin cảm ơn. Vân Thủy

Trong trường hợp này, để mua căn nhà thì bạn cần phải xác định được tính chất pháp lý của ngôi nhà này. Trước hết, bạn cần yêu cầu người bán trả đủ khoản nợ trên cho ngân hàng, để chấm dứt việc vay tiền vào mục đích mua nhà do chủ đầu tư bảo lãnh. Sau đó, bạn ký kết hợp đồng đặt cọc với người bán này (vì căn nhà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà) nên không được thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, đồng thời người bạn có trách nhiệm thông báo với chủ đầu tư về việc chuyển quyền sở hữu nhà sang cho bạn. Nếu căn nhà này đang trong quá trình được cấp sổ hồng, thì ngay khi chủ sở hữu cũ của căn nhà nhận được GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở mang tên người này thì phải có trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên cho bạn. Còn nếu chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục cấp GCNQSDĐ thì sau khi bạn thông báo, Chủ đầu tư sau này thực hiện thủ tục để cho bạn được đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Trân trọng ./.

Bộ phận Tư vấn Luật Đất đai.