Tôi muốn hỏi: 1. Chủ sở hữu căn nhà tôi định mua có quyền bán căn nhà này cho tôi không? 2. Khi tôi mua thì cần phải có người đứng tên trên sổ hồng không? 3. Thủ tục mua bán như thế nào? 4. Khi tôi mua thì cần những thủ tục gì? (theo quy định của pháp luật) 5. Khi tôi mua tôi muốn làm sổ riêng có được không? nếu được cần những thủ tục gì? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: Minh Long

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai  của Công ty luật Minh Khuê.

Thủ tục mua bán nhà có chung sổ hồng với chủ sở hữu khác?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến gọi: 1900 6162

Trả lời:

Cơ sở pháp lý:

Luật Nhà ở năm 2014

Luật đất đai năm 2013

Bộ luật dân sự năm 2005

Nội dung trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

1. Quyền bán căn nhà của chủ sở hữu căn nhà trong trường hợp căn nhà này được cấp sổ hồng chung

Điều 126 luật nhà ở 2014 quy định về việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:

Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.

Theo quy định trên thì người bán nhà cho bạn sẽ chỉ được bán nhà cho bạn khi có sự đồng ý của những người đồng sở hữu chung (việc đồng ý phải bằng văn bản)

2.Khi mua có cần phải có người đứng tên trên sổ hồng không

Để có thể tiến hành thủ tục mua bán nhà ở hợp pháp cũng như thủ tục sang tên sổ hồng nhà ở khi mua bán nhà thì bắt buộc sẽ phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của người bán  (sổ hồng của người bán ) và trên sổ hồng này sẽ phải có tên của chủ sở hữu của ngôi nhà đó.

3. Thủ tục mua bán nhà ở 

Thứ nhất: Bạn phải làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Khi đi công chứng cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần đem theo bản chính các giấy tờ sau: chứng minh thư, hộ khẩu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa đăng ký kết hôn - đối với bên chuyển nhượng)

Thứ hai: Sau khi hoàn thành việc ký công chứng các bên sẽ ra văn phòng đăng ký nhà đất tại quận  để làm thủ tục sang tên. Thủ tục theo quy định tại Điều 23 thông tư 17/2009/BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài nguyên môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thủ tục bao gồm: tờ khai theo mẫu; 02 chứng minh thư, hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân( nếu chưa đăng ký kết hôn) bản sao; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( sổ đỏ)01 bản chính + 02 bản sao; 02 Hợp đồng chuyển nhượng bản chính.

Thời hạn giải quyết và trả kết quả không quá mười lăm (15) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất, thời hạn giải quyết không quá ba mươi (30) ngày (không kể thời gian người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

4. Về việc làm sổ đỏ riêng sau khi mua nhà thuộc sở hữu chung

Theo quy định tại điều 223 khoản 1 bộ luật dân sự 2005 quy định về quyền định đoạt của chủ sở chung theo phần (trường hợp của bạn ) thì bạn sẽ hoàn toàn có quyền định đoạt đối với tài sản của mình (căn nhà đã mua ) trong đó có quyền làm riêng sổ đỏ căn nhà đó sau khi tiến hành thỏa thuận với người cùng sở hữu chung sổ đỏ trước đó 

Điều 223. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

-Về thủ tục tách sổ đỏ riêng bạn sẽ phải tuân thủ quy định về diện tích nhà tối thiểu để được tách thửa tại TP.HCM tại Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND:
 
Tùy nhu cầu và từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất trên địa bàn Thành phố có thể chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở để tách thửa thay vì việc phải chuyển đổi toàn bộ thửa đất để tách thửa như quy định trước đây.
 
Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng và tách thửa phải có diện tích tối thiểu là 45 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 03m tại đường phố có lộ giới từ 20m trở lên; 36 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 03m tại đường phố có lộ giới dưới 20m (đối với đất có nhà hiện hữu) hoặc 50 m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04m (đối với đất chưa có nhà).ở Quận Gò Vấp; Bình Thạnh; Phú Nhuận; Tân Bình, Tân Phú và các Quận 1, 3, 4, 5, 6.
 
Ở khu vực 2, gồm các Quận Bình Tân, Thủ Đức, Quận 1, 7, 9, 12, diện tích thửa đất sau khi tách phải đảm bảo tối thiểu 50 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 04m (đối với đất có nhà hiện hữu) và 80 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 05m (đối với đất chưa có nhà)... Riêng đối với đất thừa kế của những hộ gia đình, cá nhân thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo trên địa bàn Thành phố, diện tích tối thiểu của thửa đất hình thành có thể nhỏ hơn, nhưng tối thiểu là 25 m2.
 
Đối với thửa đất nằm trong Quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất không được xây mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
 
Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì diện tích nhà của bạn đã đáp ứng đủ điều kiện để được tách thửa (tách riêng sổ hồng) vì diện tích tối thiểu theo quy định là 50m2 còn nhà bạn diện tích 52m2
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.
Trân trọng.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT