Vậy xin hỏi luật sư:

1. Tôi có cần phải bắt gia đình B viết giấy ủy quyền( có xác nhận chính quyền) cho Vợ anh A thay mặt bên B bán cho tôi không? Có hợp lý không?

2. Tôi cầm bìa đất và giao 80% cùng hợp đồng ký với vợ anh A có an tâm không? (vợ anh A hứa 3 tháng nữa chồng sẽ về ký)

3. Mua bán trên với vợ anh A có hợp lý không? hay mình phải làm hợp đồng với bên B.

Xin luật sư tư vấn giúp đỡ cho gia đình tôi.

Xin chân thành cảm ơn.

Email người gửi: hyundai

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê

Thủ tục mua bán nhà đất khi đã qua nhiều đời chủ mà chưa sang tên sổ đỏ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:   1900 6162

Trả lời:

Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai năm 2003;

- Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Luật đất đai năm 2013;

- Nghị định 43/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Nội dung trả lời

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của bạn. Cảm ơn bạn đã quan tâm và gửi câu hỏi đến công ty. Về vấn đề của bạn Công ty xin giải đáp như sau:

Thứ nhất, về giao dịch giữa vợ chồng anh A và vợ chồng anh B

Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm năm 2006 được điều chỉnh bởi Luật đất đai 2003và Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS). Theo đó, việc mua bán bằng giấy tờ viết tay vào năm 2006 mà không có công chứng giữa vợ chồng anh A và vợ chồng anh B là không có giá trí pháp lý. 

Căn cứ Luật đất đai 2003 tại khoản 1 Điều 127: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Điều 689 BLDS về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”

Hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay sẽ vô hiệu, do đó, hợp đồng không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường (Điều 137 Bộ luật Dân sự).

Như vậy, về mặt pháp lý mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của vợ chồng anh A, vợ chồng anh B không phải là chủ sở hữu của mảnh đất nên không thể thực hiện được Hợp đồng ủy quyền. Và khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên không nên tiến hành thực hiện với hình thức là Hợp đồng ủy quyền, bởi nó tồn tại những rủi ro sau:

Một là, Hợp đồng ủy quyền có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo theo Điều 129 BLDS bởi nó che giấu một giao dịch dân sự khác chính là hợp đồng mua bán mà các bên đã xác lập.

Hai là, Hợp đồng ủy quyền cũng có thể đương nhiên bị chấm dứt theo Điều 589 BLDS trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”. Khi đó, bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền (trong trường hợp bên được ủy quyền chết) hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết). Hoặc nếu tòa án tuyên bên ủy quyền bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền cũng bị chấm dứt. Quyền định đoạt bất động sản sẽ được chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật của bên ủy quyền. Tương tự như vậy, hợp đồng ủy quyền cũng chấm dứt, bất động sản được giao trả cho bên ủy quyền nếu tòa án tuyên bên được ủy quyền bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Ba là, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào theo Điều 588 BLDS miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. “Thời hạn hợp lý” này sẽ do Tòa án quyết định.

Bốn là, tài sản là vẫn động sản vẫn có thể bị phong tỏa, kê biên và phát mãi theo quy định của Luật tố tụng dân sự nếu bên ủy quyền có nghĩa vụ (khoản nợ) đối với bên thứ ba (trừ trường hợpbất động sản đã chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba).

Năm là, khi bên được ủy quyền đi thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn thì các ngân hàng đều đã hiểu rõ bản chất và đều ngần ngại khi thực hiện thủ tục này.

Thứ hai, hướng giải quyết cho các bên

Để đảm bảo quyền lợi của mình thì bạn không nên thực hiện theo hợp đồng ủy quyền mà các bên đang yêu cầu bởi nó tồn tại rất nhiều rủi ro cho bạn. Nếu như bạn thật sự muốn mua mảnh đất này thì bạn cần yêu cầu vợ chồng anh A khởi kiện ra Tòa án để tuyên hợp đồng viết tay giữa vợ chồng anh A và vợ chồng anh B là vô hiệu theo do vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 và khoản 2 Điều 689 BLDS như đã phân tích ở trên.

Sau khi hợp đồng đã bị tuyên vô hiệu, quyền sở hữu mảnh đất vẫn thuộc về vợ chồng anh A. Vợ chồng anh A có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 167 Luật đất đai 2013. Lúc này, bạn sẽ tiến hành việc chuyển nhượng với chủ sở hữu thật sự của mảnh đất là vợ chồng anh A. Khi đó, hai bên sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn, xin đảm bảo tất cả những thông tin tư vấn hoàn toàn đúng theo tinh thần pháp luật. Chúng tôi rất mong nhận được hồi âm của bạn về vấn đề này và luôn sẵn sàng trao đổi những thông tin cần thiết. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty tư vấn của chúng tôi.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ

-------------------------------------------

THAM KHẢO MỘT SỐ DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT:

1. Tư vấn tách thửa đất đai;

2. Tư vấn pháp luật đất đai;

3. Tư vấn cấp lại sổ đỏ bị mất;

4. Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai;

5. Tư vấn đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

6. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do trúng đấu giá;