1.Cơ sở pháp lý

-Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2012

-Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

-Luật đất đai 2013

-Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

2.Nội dung tư vấn

Chào luật Sư Tôi có 1 việc muốn nhờ luật sư tư vấn giúp như sau Gia đình tôi có 1 căn nhà tập thể ở hà nội.Sổ đỏ của căn nhà mang tên bà ngoại tôi nhưng bà ngoại tôi đã mất . Nay gia đình tôi muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho mẹ tôi . Mong luật sư tư vấn giúp cho tôi xem trường hợp của gia đình tôi cần những thủ tục gì. Tôi xin cảm ơn và mong nhận được phản hồi sớm từ phía luật sư.
cháu chào các Bác! cho cháu xin hỏi ::: Bố cháu mất gần 2 năm. Mẹ cháu vẫn khỏe. cháu 24 tuổi. chị gái cháu đã lập gia đình riêng và đã tách hộ khẩu riêng. Bây giờ cháu muốn sang tên lại cho mình để ko rắc rối về sau thì cháu cần những thủ tục gì và cần những ai phải kí tên? cháu xin cảm ơn

Trả lời:

 Theo thông tin bạn cung cấp căn nhà mang tên bà ngoại bạn muốn sang tên cho mẹ em trước tiên cần phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng.

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế bạn thực hiện theo quy định sau:

Người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng và xuất trình bản chính của giấy tờ đã nộp bản sao để đối chiếu. Phòng công chứng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ yêu cầu công chứng. Hồ sơ bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng văn bản (Theo mẫu)

+ Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Bản sao di chúc;

+ Bản sao giấy chứng tử

+ Văn bản khai nhận di sản

Sau khi tiến hành khai nhận di sản thừa kế thi những người là người thừa kế của bà bạn phải làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế của bà ngoại bạn thì lúc đó tài sản mới có thể sang tên cho mẹ bạn được. Những người thuộc cùng hàng thừa kế với mẹ bạn được quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự như sau:

Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Sau đó mẹ bạn mới làm thủ tục sang tên theo thủ tục sau:

Nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên chuyển nhượng tại Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng ĐKQSDĐ.

Hồ sơ bao gồm:

+ Văn bản khai nhận và văn bản từ chối nhận di sản của những người dòng thừa kế

+ Bản sao chứng thực CMND, HKTT của mẹ bạn

+ Bản sao Giấy CNQSDĐ

Thân gửi Quý công ty! Làm ơn trả lời giúp tôi. Tôi muốn sang tên sổ đỏ từ mẹ sang con thì cần chuẩn bị những gì? Các bước tiến hành như thế nào ạ? Chi phí hết khoảng bao nhiêu ạ? Rất mong sớm nhận được sự giúp đỡ của Quý công ty. Trân trọng!

Trả lời:

Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Để thực hiện sang tên quyền sử dụng đất từ việc tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang cho con, bạn thực hiện theo các bước sau: 

Bước 1: Làm hợp đồng tặng cho tài sản phải được công chứng tại Phòng Công chứng.

Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng

+ Hợp đồng tặng cho nhà đất tự soạn thảo hoặc có thể xin mẫu hợp đồng tại nơi thực hiện công chứng

+ Bản sao CMND và HKTT của người tặng và người được tặng.

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ thuế: đối với trường hợp tặng cho giữa mẹ và con thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Chỉ nộp phí đo đạc địa chính.

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2012

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:

"d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau."

Tại khoản 1, Điều 1, Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định về trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ như sau:

“Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên

Nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên chuyển nhượng tại Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng ĐKQSDĐ.

Hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho đã được công chứng

+ Bản sao chứng thực CMND, HKTT của người tặng cho và người được tặng cho.

+ Bản sao Giấy CNQSDĐ

Tôi muốn mua căn nhà 37m ở bình dương có sổ đỏ năm 2001.Nhưng luật đất đai mới qui định là 60m mới được cấp sổ đỏ.Vậy nếu tôi mua căn nhà nêu trên thì có được sang tên cấp sổ đỏ mới hay không? Cảm ơn sự tư vấn của Quý Công Ty.

Trả lời:

Theo Điều 3 Quyết định 38/2014/QĐ-UBND tỉnh Bình Dương quy định:

Điều 3. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Bình Dương

1. Diện tích tối thiểu đối với đất ở được phép tách thửa theo đơn vị hành chính của các huyện, thị xã, thành phố được quy định như sau:

Đơn vị hành chính

Đất ở (m2)

Tại các phường

60

Tại các thị trấn

80

Tại các xã

100

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

”1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới".

Như vậy, để được sang tên sổ đỏ thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Thứ nhất, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. 

- Thứ hai, thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.

Trường hợp người sử dụng đất tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì sẽ không được công chứng và cấp giấy tờ nhà đất.

Cho em hỏi. Trước kia chi tôi chưa có chồng .trong sổ hộ khẩu chi tôi đứng tên chủ hộ, chị tôi đi lấy chồng muốn sang tên sổ đỏ cho tôi cần thủ tục như thế nào. cần sự đồng ý của anh chị em khác của tôi không.(trong sổ hộ khẩu có chị tôi và tôi vợ tôi và hai con tôi)

Trả lời:

Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Để thực hiện sang tên quyền sử dụng đất từ việc tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất từ anh/chị sang cho em, bạn thực hiện theo các bước sau: 

Bước 1: Làm hợp đồng tặng cho tài sản phải được công chứng tại Phòng Công chứng.

Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng. Hồ sơ bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng

+ Hợp đồng tặng cho nhà đất tự soạn thảo hoặc có thể xin mẫu hợp đồng tại nơi thực hiện công chứng

+ Bản sao CMND và HKTT của người tặng và người được tặng.

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ thuế: đối với trường hợp tặng cho giữa anh/chị và em thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Chỉ nộp phí đo đạc địa chính.

Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi 2012

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC như sau:

"d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau."

Tại khoản 1, Điều 1, Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định về trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ như sau:

“Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên

Nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên chuyển nhượng tại Phòng Tài nguyên Môi trường hoặc Văn phòng ĐKQSDĐ.

Hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho đã được công chứng

+ Bản sao chứng thực CMND, HKTT của người tặng cho và người được tặng cho.

+ Bản sao Giấy CNQSDĐ

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn Pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Khuê.