1. Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ đỏ ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Bố mẹ tôi mới mua căn hộ chung cư 60m2 đã có sổ hồng tại Quận Bình Thạnh, TP HCM. Dự định tuần sau sẽ ra phòng công chứng thực hiện mua bán và chuyển tên sổ hồng mang tên cả bố và mẹ tôi.

Vậy Luật sư cho tôi hỏi:

1, Nếu chỉ 1 mình mẹ tôi có mặt để làm các thủ tục liên quan thì có được không (Vì bố tôi hiện đang ở ngoài Bắc, có việc không vào được)?

2, Bố mẹ tôi phải chuẩn bị những giấy tờ gì để thực hiện việc nhận chuyển nhượng và chuyển tên sổ hồng thành công ạ?

Xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: M.P

Thủ tục nhận chuyển nhượng nhà chung cư đã có sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi số: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

- Bố mẹ bạn dự định mua căn hộ chung cư, ban lưu ý về điều kiện tham gia giao dịch, thì căn hộ này phải có điều kiện sau:

Luật nhà ở 2014 quy định:

"Điều 118. Điều kiện tham gia giao dịch của nhà ở:

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai."

-Theo Luật hôn nhân và gia đình 2014, nhà là tài sản chung của bố mẹ bạn, cần tiến hành đăng ký sở hữu:

Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.

Về thủ tục nhận chuyển nhượng nhà, bố bạn cần hiện diện để trực tiếp ký tên ít nhất một lần khi ký hợp đồng mua nhà tại cơ quan công chứng.

Trong trường hợp bố bạn không thể có mặt tại thời điểm ký hợp đồng công chứng, bố bạn có thể lập giấy ủy quyền cho mẹ bạn để thay mặt ký hợp đồng mua nhà. Giấy ủy quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật (bố bạn có thể thực hiện tại bất kỳ văn phòng công chứng ở nơi đang cư trú hoặc nơi đang công tác).

- Luật công chứng 2014 quy định như sau:

"Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền."

- HỒ SƠ:
1. Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu)
2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 01 bản chính và 02 bản sao công chứng;
3. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất do cơ quan Địa chính có tư cách pháp nhân đo vẽ: 02 bản chính;
4. Bản vẽ mặt bằng nhà ở do đơn vị có tư cách pháp nhân đo vẽ (đối với trường hợp chuyển nhượng một phần diện tích nhà): 02 bản chính;
5. CMTND, Hộ khẩu thường trú của bên nhận chuyển nhượng
6. Văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật (nếu có).
7. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( hợp đồng mua bán nhà ) có xác nhận của cơ quan công chứng: 02 bản chính;
8. Tờ khai nộp Lệ phí trước bạ;
9. Tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân;

Sau khi đã ký hợp đồng mua nhà, khi làm thủ tục sang tên sổ hồng tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, mẹ bạn cần xuất trình bản sao chứng thực giấy chứng nhận đăng ký kết hôn cùng với bộ hồ sơ sang tên. Khi đó, UBND quận, huyện sẽ cấp sổ hồng có tên của cả hai bố mẹ bạn.

>> Tham khảo ngay: Nghĩa vụ của ngân hàng khi làm sổ đỏ chung cư ?

2. Tư vấn thủ tục mua căn hộ chung cư ?

Xin chào Luật Minh Khuê! Mình muốn mua 1 căn hộ chung cư, nhưng chưa biết thủ tục những gì? nhờ công ty bạn tư vấn. Nếu mình muốn nhờ công ty luật thì mất bao nhiêu tiền?
Chân thành cảm ơn!

Tư vấn thủ tục mua căn hộ chung cư ?

Luật sư tư vấn Luật Đất đai, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn! cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Khi mua căn hộ chung cư, bạn cần làm những thủ tục như sau:

1. Trước tiên để có thể chuyển nhượng, theo Điều 118 Luật nhà ở 2014, căn nhà chung cư phải đáp ứng được những điều kiện sau:

"Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

2. Các bước thực hiện:

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp Huyện để nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

- Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.(nếu có)

- Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

3. Các khoản phí bạn phải nộp là thuế thu nhập cá nhân (Theo khoản 12, điều 2,
Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế) và lệ phí trước bạ (nộp theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ ngày 17/6/2011).

4. Về việc thực hiện dịch vụ tại Công ty TNHH Luật Minh Khuê

Giá dịch vụ sẽ dựa trên yêu cầu của khách hàng. Nếu bạn có nhu cầu sử dụng dịch vụ tại Công ty chúng tôi bạn vui lòng liên hệ trực tiếp tới tổng đài 1900.1940 để trao đổi cụ thể
Trên đây là toàn bộ phần tư vấn của chúng tôi, hi vọng sẽ giúp ích được cho bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng công ty Luật Minh Khuê!

>> Tham khảo ngay: Thế nào là đất đô thị ? Có thể mua bán đất bằng giấy tờ viết tay được không ?

3. Tư vấn về mua bán căn hộ chung cư ?

Kính thưa Luật sư. Hiện tôi đang có nhu cầu mua căn hộ ở tòa nhà Công vụ và thương mại ký hiệu N04A thuộc khu đô thị ngoại giao đoàn. Được biết UBND TP đã có Quyết định 5491/2006/QĐ-UBND ngày 11/12/2006 giao đất cho Tổng công ty Xây dựng Hà Nội với diện tích 590.435m2 và ngày 23/7/2013 UBND Thành phố có quyết định số 4417/QĐ-UBND điều chỉnh điều 1 của QĐ số 5491/QĐ-UBND

Nhưng hiện nay tôi không thể tìm được 2 quyết định này để xem nội dung của nó, mặc dù tôi có liên hệ với CĐT và sàn giao dịch nhưng không được. Vì vậy tôi kính mong luật sư cho tôi được xem nội dung 2 quyết định trên (nếu có)và tôi muốn hỏi là lô đất xây tòa nhà công vụ và thương mại ký hiệu N04A (xây 23 tầng có 1 số căn hộ công vụ và căn hộ bán thương mại) của khu đô thị ngoại giao đoàn là đất thuộc diện sử dụng lâu dài hay đất thuê 50 năm a? Ngoài ra các căn hộ bán thương mại này sau này có được cấp sổ đỏ mà phần diện tích đất sử dụng chung của các hộ là lâu dài khổng (có hợp đồng mua bán những căn hộ thương mại này)

Kính mong luật sư thông tin cụ thể cho tôi. Tôi trân trọng cảm ơn và chúc sức khỏe!

Tư vấn về mua bán căn hộ chung cư ?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:

Theo như dữ liệu bạn cung cấp thì chúng tôi không thể tìm được đất này thuộc đất được giao lâu năm hay cho thuê 50 năm, do đó khi bạn tiến hành thủ tục mua hoặc tìm hiểu thì nhân viên của công ty đó sẽ phải giải đáp thắc mắc cho vấn đề này. Bên cạnh đó theo điều 22 và 23 luật nhà ở thì đất xây nhà thương mại có thể thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu, nhà nước giao, nhà nước cho thuê đất, vì vậy sẽ khó xác định được trên thực tế lô đất xây tòa nhà công vụ và thương mại N04A này là đất được cho thuê lâu dài hay thuê 50 năm, khoản 1 điều 9 Luật nhà ở năm 2014 thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

"Điều 3. Giải thích từ ngữ

4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường."

"Điều 99. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:

a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;

b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

d) Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai".

Đối với phần sở hữu chung, có thể xác định về thời hạn theo sở hữu nhà chung cư, khi hết thời hạn sở hữu nhà chung cư thì phần sở hữu chung cũng sẽ hết thời hạn sử dụng.

"Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư

1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt".

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.1940 .Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp nhà ở khi mua nhà hợp pháp mà bị chủ cũ chiếm lại ?

4. Hỏi về quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ đỏ ?

Xin chào luật Minh Khuê, tôi có thắc mắc về quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ đỏ tại Cầu Giấy - Hà Nội. Mong được tư vấn kĩ càng vì tôi chưa mua bán nhà bao giờ, tôi cũng chưa có kinh nghiệm và chưa hiểu biết nhiều về luật.

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.C

Hỏi về quy trình mua bán căn hộ chung cư đã có sổ đỏ?

Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Thưa quý khách hàng! Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường."

Như vậy, trong trường hợp này để căn nhà có thể chuyển nhượng thì giao dịch mua bán phải đáp ứng được những điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư tại văn phòng công chứng. Trong vòng 10 ngày kể từ ngày ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng, các bên chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng để đến liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất và nhà cấp huyện để nộp và làm thủ tục kê khai nộp thuế;

Hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư gồm có:

- Bản chính và bản công chứng giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư.

- Bản gốc và bản phô tô hợp đồng chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên chuyển nhượng;

- Chứng minh thư, hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng;

- Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.1940. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp nhà đất thừa kế trong gia đình ?

5. Lập di chúc cho nhà chung cư chưa có sổ đỏ được không?

Thưa luật sư, Tôi có một căn nhà chung cư, mới xác lập hợp đồng mua bán nhưng do sức khỏe không tốt nên tôi muốn lam di chúc cho cậu con trai út toàn bộ khối tài sản này. Vậy di chúc của tôi xác lập có hiệu lực hay không?
Người người: L.K

Lập di chúc cho nhà chung cư chưa có sổ đỏ được không?

Luật sư tư vấn pháp luật dân sự trực tuyến (24/7) gọi số: 1900.1940

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật dân sự, di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Tài sản của người lập di chúc để lại được gọi là di sản. Người lập di chúc có toàn quyền định đoạt đối với di sản của mình (để lại cho ai, tỉ lệ thừa hưởng...).

Hiện nay, khi có yêu cầu công chứng, chứng thực di chúc, người lập di chúc phải chứng minh tài sản của mình là hợp pháp và có thật (nếu là nhà, xe, cổ phần, cổ phiếu... thì phải có chứng từ sở hữu; nếu là tiền thì được thể hiện qua tài khoản ngân hàng). Nói cách khác, đó phải là tài sản cụ thể. Nếu không chứng minh đuợc tài sản ấy có thật thì cơ quan thẩm quyền sẽ từ chối công chứng, chứng thực di chúc. Đáng nói là có nhiều người lập di chúc có yêu cầu để lại những tài sản của mình có được tại thời điểm qua đời, tức bao gồm cả những tài sản hình thành trong tương lai. Mà những tài sản này thì không thể chứng minh tính có thật. Từ đó làm phát sinh tình huống mỗi lần được sở hữu một tài sản mới thì chủ sở hữu phải lập di chúc mới, có liệt kê thêm tài sản mới thì mới đảm bảo quyền định đoạt của mình đối với di sản.

Được biết, nhiều công chứng viên đang hành nghề tại các phòng công chứng và văn phòng công chứng đều không đồng ý công chứng vào di chúc có đề cập đến tài sản hình thành trong tương lai. Việc từ chối được căn cứ vào các quy định của
Luật Công chứng. Cụ thể, người đi công chứng các hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng phải nộp bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định.

Tuy nhiên, theo người viết, người lập di chúc cần được quyền định đoạt những tài sản hình thành trong tương lai của mình vì đây là nhu cầu chính đáng và thiết thực. Di chúc chỉ cần có nội dung ngắn gọn nhưng đầy đủ ý nghĩa :“Tôi để lại cho ông A những tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của tôi tại thời điểm tôi qua đời”. Việc chứng minh tính hợp pháp của di sản thuộc trách nhiệm của người được thừa hưởng di sản. Khi thừa kế mở, nếu chứng minh được di sản nào thì họ được quyền nhận di sản đó. Cách làm này cũng phù hợp với những tài sản thuộc sở hữu của người lập di chúc nhưng chưa được cơ quan thẩm quyền công nhận quyền sở hữu tại thời điểm lập di chúc (như nhà, đất chưa có chủ quyền...).

Xem ra, ràng buộc nói trên cần được cơ quan chức năng xem xét, chỉnh sửa để đáp ứng được nhu cầu đa dạng của cuộc sống.

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ công chứng sang tên sổ đỏ

6. Tư vấn thủ tục làm sổ đỏ nhà chung cư ?

Thưa Luật sư, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: Tháng 6 năm 2013 tôi có mua một căn hộ chung cư; trả tiền làm 03 lần và đến tháng 10 năm 2013 tôi đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ tài chính của căn hộ chung cư đó với chủ đầu tư.

Đến tháng 12/2013 tôi xây dựng gia đình và đăng ký kết hôn. Đến thời điểm bây giờ (tháng 6/2015) chung cư nhà tôi có đợt làm sổ đỏ cho các căn hộ. Tôi có đầy đủ giấy tờ theo pháp luật quy định và muốn đứng tên một mình căn hộ của tôi nhưng cán bộ tiếp nhận thủ tục yêu cầu tôi phải về địa phương xin giấy xác nhận tình trạng hôn nhân vào thời điểm tháng 10/2013 tức là thời điểm tôi hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính mới cho tôi đứng tên một mình trên sổ đỏ.

Vậy tôi muốn hỏi Luật sư cán bộ tiếp nhận yêu cầu tôi như vậy là đúng hay sai? Nếu đúng thì quy định nào quy định việc đó!

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: T.L

Tư vấn thủ tục làm sổ đỏ nhà chung cư ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi. Thắc mắc của bạn sẽ được giải đáp như sau:

Theo quy định tại khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất....

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
..."

Do đó, khi tiến hành làm sổ đỏ thì cơ quan đăng ký đất đai cần xem xét căn nhà này là tài sản chung hay riêng của vợ chồng để ghi trên giấy chứng nhận. Mặc khác, Luật Hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 có quy định về tài sản chung của hai vợ chồng tại Điều 33 như sau:

"Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung."

Theo quy định tại khoản 1 và 3 Điều 33 ở trên thì thông thường tài sản có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Do đó nếu bạn muốn đứng tên một mình trên giấy chứng nhận thì bạn chứng minh đây là tài sản riêng của bạn, bạn mua trước thời kỳ hôn nhân. Bạn có thể làm giấy cam kết của vợ bạn rằng đây là tài sản riêng của bạn để cấp giấy chứng nhận đứng tên một mình bạn. Bạn có thể cung cấp cho cán bộ tiếp nhận giấy cam kết tài sản riêng của vợ bạn.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.1940.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê