Thủ tục để sang tên và đổi chủ là như thế nào, gồm những thủ tục gì? Trong gia đình người bán đất con cái của họ có phải tham gia ký tên và điểm chỉ không? Trong trường hợp sau này khu đất ruộng đó được nhà nước thu hồi, gia đình tôi có được đền bù giống như hộ gia đình được nhà nước giao đất không?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: P.L

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Thủ tục sang tên sổ đỏ, mua bán đất, đền bù đất nông nghiệp ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến công ty Luật Minh Khuê chúng tôi, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn như sau 

1. Cơ sở pháp lý:

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

Luật đất đai năm 2013. 

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất về thủ tục sang tên đổi chủ 

Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Tại khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai quy định các trường hợp không được nhận chuyển quyền đất nông nghiệp gồm:

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất. Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng( theo mẫu), dự thảo hợp đồng nếu có, bản sao chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, bản sao chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai như sau:

" 1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

 2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó trong trường hợp của bạn nếu bên chuyển nhượng và bạn đủ điều kiện chuyển nhượng quy định tại Khoản 1 Điều 188 và Khoản 3,4 Điều 191 Luật đất đai 2013 thì bạn và người chuyển nhượng phải đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó đến Văn Phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất nộp hồ sơ đăng kí biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ .

Thứ hai về vấn đề trong gia đình người bán đất con cái của họ có phải tham gia ký tên và điểm chỉ không.

Thì hiện nay chưa có quy định nào yêu cầu con gái của người chuyển nhượng phải tham gia kí tên và điểm chỉ nên điều này là không cần thiết.

Thứ ba về Việc đền bù khi bị thu hồi 

Điều 74 luật đất đai 2013, quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau: 

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Điều 75 Luật đất đai 2013, quy định về điều kiện hưởng bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi như sau:

" 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

.............."

Theo đó nếu bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được hưởng bồi thường từ Nhà nước.

Trên đây là thư tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm.

Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email  Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900 6162 .

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê