Vậy tôi cần làm những thủ tục gì và chi phí như thế nào? (điều này được Mẹ và các anh chị có tên trong sổ hộ khẩu đồng ý, vì đã chia cho mọi người hết, giờ chỉ còn mình tôi) .

Tôi được biết, trong trường hợp này nếu làm theo dịch vụ mô giới để làm hợp đồng công chứng tôi phải mất khoảng 4 triệu, sau khi hồ sơ được chuyển qua phòng Tài Nguyên tôi sẽ trả tiếp 2 triệu nữa để hoàn tất thủ tục, và đưa thêm 2 triệu nữa khi nhận bìa đỏ đất đã sang tên tôi. Hoàn tất trong khoảng 1 tháng. Như vậy có đúng không?

Tôi muốn làm thủ tục sang tên này trước khi Ba tôi qua đời, để không xảy ra tranh chấp hay phải chia theo quyền thừa kế của nhà nước vì Ba tôi không để lại di chúc.

Tiếp sau, khi đã sang tên hoàn tất, tôi muốn bán mảnh đất đó, trên sổ đỏ là 5m, nhưng trên thực tế Ba Mẹ chỉ cho tôi 4,5m, thì tôi bán được không? Sau khi bán 4,5m đất có sổ đỏ 5m thì bên mua có thể xảy ra tranh chấp gì được không? (bên cạnh mảnh đất này vẫn còn 1 mảnh khác vẫn đứng tên Ba tôi). Nếu chưa bán được thì tôi phải làm gì để đánh dấu mảnh đất của mình tới vị trí đó?

Mong sớm nhận được câu trả lời. Xin trân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty Luật Minh Khuê.

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

1. Cơ sở lý luận:

Bộ luật dân sự 2005

Bộ luật tố tụng dân sự 2004 sửa đổi bổ sung 2011

Luật đất đai 2013

Thông tư 34/2013/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ

Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lí và sử dụng phí công chứng

2. Nội dung tư vấn:

Thứ nhất, ba bạn bị tai biến, mất năng lực hành vi dân sự và bạn muốn sang tên mảnh đất đó sang tên bạn thì trước tiên bạn cần phải tiến hành yêu cầu Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi người đó cư trú, tuyên bố người sở hữu tài sản bị mất năng lực hành vi dân sự. Vì một trong các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự, quy định tại khoản 1, điều 122, Bộ luật dân sự 2005:

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện."

Tại điều 689, Bộ luật dân sự 2005 có quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

"1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."

Căn cứ vào quy định nêu trên thì để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Tại Điều 312, Bộ luật tố tụng dân sự quy định về đơn yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự

“1. Người yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự phải gửi đơn đến Toà án có thẩm quyền quy định tại mục 2 Chương III của Bộ luật này.

2. Đơn yêu cầu phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm viết đơn;

b) Tên Toà án có thẩm quyền giải quyết đơn;

c) Tên, địa chỉ của người yêu cầu;

d) Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Toà án giải quyết việc dân sự đó;

đ) Tên, địa chỉ của những người có liên quan đến việc giải quyết đơn yêu cầu, nếu có;

e) Các thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu;

g) Người yêu cầu là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn.

3. Gửi kèm theo đơn yêu cầu là tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp”.

Như vậy, để Tòa án tiến hành thụ lý giải quyết, bạn phải có đơn yêu cầu cùng tài liệu, chứng cứ kèm theo để chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Về thời hạn giải quyết và trình tự giải quyết được quy định tại Điều 320, Bộ luật tố tụng dân sự:

"1. Thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu Toà án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự không quá ba mươi ngày, kể từ ngày Toà án thụ lý đơn yêu cầu; hết thời hạn đó, Toà án phải ra quyết định mở phiên họp để xét đơn yêu cầu.

2. Trong thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu, theo đề nghị của đương sự, Toà án có thể trưng cầu giám định sức khoẻ, bệnh tật của người bị yêu cầu tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Trong trường hợp này, khi nhận được kết luận giám định Toà án phải ra quyết định mở phiên họp để xét đơn yêu cầu.

3. Trong thời hạn chuẩn bị xét đơn yêu cầu, nếu người yêu cầu rút đơn yêu cầu thì Toà án ra quyết định đình chỉ việc xét đơn yêu cầu.

4. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày ra quyết định mở phiên họp, Thẩm phán phải mở phiên họp xét đơn yêu cầu."

Tại khoản 1, điều 62, Bộ luật dân sự quy định:

 “Trong trường hợp vợ mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ ”.

Trong trường hợp này, bố bạn bị mất năng lực hành vi dân sự thì mẹ bạn sẽ là người giám hộ đương nhiên và sẽ thay bố của bạn tiến hành các thủ tục sang tên sổ đỏ sang cho bạn.

Thứ hai, về thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm có:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản gốc + 3 bản sao công chứng)

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa các bên.

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có)

+ Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên tặng cho và bên nhận tặng cho (bản sao, công chứng)

+ Các giấy tờ khác như giấy đăng ký hết hôn nếu tặng cho cả vợ và chồng, biên bản thỏa thuận về tài sản có liên quan đến phần đất này… (nếu được yêu cầu)

Nơi nộp hồ sơ là nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013 do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.

Điều 105, Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"...2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam..."

Hồ sơ sang tên sổ đỏ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất, nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xem xét và làm thủ tục sang tên.

Thời hạn giải quyết: Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ và chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lí đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, các loại thuế và lệ phí phải nộp khi được tặng cho bất động sản giữa bố mẹ và con là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

- Thuế thu nhập cá nhân (đối với người nhận được quà tặng là bất động sản đóng): thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo thông tin bạn cung cấp thì bố mẹ bạn tặng, cho bạn một mảnh đất. Vậy theo quy định tại điểm d, khoản 5, Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định các khoản thu nhập khác ngoài việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,.. nhận được từ chuyển nhượng bất động sản thuộc thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 4, Điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ quà tặng là bất động sản giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thuộc thu nhập miễn thuế. Theo đó, bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân khi được bố, mẹ bạn tặn, cho quyền sử dụng đất nhưng bạn vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuộc đối tượng miễn thuế tại Chi cục thuế của quận/huyện nơi có bất động sản.

"Điều 3. Thu nhập chịu thuế

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha

vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

- Lệ phí trước bạ: không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ

Theo quy định tại Điều 1 thông tư 34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định nhà, đất là quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thì không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ. Như vậy việc bố mẹ bạn tặng cho bạn mảnh đất trên thì bạn không phải đóng lệ phí trước bạ và không phải tiến hành kê khai lệ phí trước bạ nhưng bạn phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ giữa bạn và bố mẹ bạn như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu...lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định trên.

"Điều 1. Sửa đổi Điều 3, Chương I "Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ" như sau:

1. Sửa đổi khoản 10, Điều 3 như sau:

“10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên.”

Theo đó, bạn sẽ phải nộp các giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế do cơ quan thuế đã cấp để văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm căn cứ tiếp tục thủ tục sang tên cho bạn.

Thứ tư, về mức phí của dịch vụ môi giới để làm hợp đồng công chứng được quy định tại điểm a, khoản 2, điều 2, Thông tư liên tịch 08/2012:

Điều 2. Mức thu phí công chứng

2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu phí đối với các việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:

- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (tính trên giá trị quyền sử dụng đất);...

Số

TT

Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

Mức thu

(đồng/trường hợp)

1

Dưới 50 triệu đồng

50 nghìn

2

Từ 50 triệu  đồng đến 100 triệu đồng

100 nghìn

3

Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

4

Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng

01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng

5

Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng

2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng

6

Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng

3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng

7

Trên 10 tỷ đồng

5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)

 

Như vậy, mức phí làm hợp đồng công chứng phải phụ thuộc vào giá trị của miếng đất của bạn, bạn có thể căn cứ vào bảng số liệu trên để xác định số tiền mà bạn phải nộp khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

Thứ năm, sau khi đã sang tên hoàn tất, bạn muốn bán mảnh đất đó, tuy nhiên số liệu trên sổ đỏ lại không khớp với diện tích thực của mảnh đất, để tránh cho việc xảy ra tranh chấp sau này, lúc làm sổ đỏ bạn nên làm rõ ràng diện tích thực của mảnh đất đó. 

Tại Khoản 5, Điều 98, Luật đất đai 2013 có quy định:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Tức là, lúc bạn làm thủ tục sang tên sổ đỏ, nếu có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì khi sang tên sổ đỏ sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Nếu bạn chưa bán được mảnh đất đó thì bạn có thể tự đo đạc và đánh dấu những mốc ranh giới quan trọng của mảnh đất đó.

Tham khảo bài viết liên quan:

Có được sang tên sổ đỏ khi tặng đất ?

Thủ tục thay đổi tên sổ đỏ

Chuyển nhượng và chuyển mục đich sử dụng đất

 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư dân sự.