Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chuyên mục hỏi đáp của công ty Luật Minh Khuê, thắc mắc của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

I. Cơ sở pháp lý:

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

Luật đất đai năm 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013

Bộ luật dân sự 2015

II. Nội dung tư vấn:

gia đình chồng tôi có mảnh đất 100m vuông, có tên trong sổ đỏ là bố chồng đã mất, giờ mẹ chồng tôi muốn chuyển cho chồng tôi sử dụng ,thì thủ tục phải làm thế nào, thưa luật sư.Hiện tại gia đình chồng tôi có mẹ và bốn chị em

Trong trường hợp này, do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin là bố bạn mất không di chúc hay có di chúc nên chúng tôi xin tư vấn như sau:

* Trường hợp bố bạn mất có di chúc và di chúc được công nhận thì phần tài sản do bố bạn để lại sẽ được chia theo di chúc. Nếu trong di chúc, mảnh đất có sổ đỏ đứng tên bố bạn được chia cho mẹ bạn thì việc sang tên sổ đỏ là hoàn toàn dễ dàng được thực hiện sau khi mẹ bạn làm thủ tục khai nhận di sản như sau:

Thủ tục công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế theo di chúc.

Gia đình bạn có thể đến bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh nơi có đất để yêu cầu công chứng. Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng tử của bố bạn;

- Di chúc;

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của mẹ bạn;

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của những người được hưởng di sản không phụ thuộc vào nội dung di chúc (nếu có).

- Những giấy tờ khác (nếu có).

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có đất của người để lại di sản.

Sau 30 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Mẹ bạn và những người thừa kế khác (nếu có) cùng ký tên vào văn bản khai nhận.

* Trường hợp bố bạn mất không di chúc thì việc phân chia tài sản theo quy định của pháp luật. Cụ thể, Bộ luật dân sự 2015 quy đinh như sau:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Theo đó, tài sản của bố bạn sẽ được chia đều cho mẹ bạn, bạn và những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất (nếu có). Như vậy bạn chỉ có thể làm giấy xác nhận quyền sử dụng đất đứng tên mẹ bạn khi các người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho mẹ bạn.

Về việc khai nhận di sản thừa kế trong trường hợp không có di chúc:

Để có toàn quyền sử dụng đất, trước tiên bạn và gia đình phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế:

- Cơ quan có thẩm quyền: tổ chức công chứng ở địa phương nơi có đất (văn phòng công chứng, phòng công chứng thuộc ủy ban nhân dân cấp huyện)

- Hồ sơ yêu cầu công chứng:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng tử của bố bạn
+ Chứng minh thư/ Hộ chiếu của người được thừa kế
+ Sổ hộ khẩu
+ Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn…
+ Trong trường hợp các người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho mẹ bạn thì ngoài các văn bản nêu trên, cần có thêm văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các đồng thừa kế về vấn đề này. 

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 49 Luật Công chứng.

Theo đó, trong cả 2 trường hợp thì bạn chỉ có trách nhiệm phải cung cấp giấy chứng tử của bố bạn mà không phải cung cấp giấy chứng tử của ông bạn do mảnh đất đó đã đứng tên bố của bạn. VÌ vậy việc cơ quan địa chính ở xã đòi giấy chứng tử của cả ông bạn là hoàn toàn vô lý và không cần thiết. 

 Thủ tục sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người thừa kế
 - Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có).
+ Văn bản khai nhận di sản có công chứng
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác: CMT, sổ hộ khẩu của bố mẹ bạn 

- Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Xin chào Luật sư, Tôi vô tình biết được địa chỉ e-mail của Luật sư tư vấn từ trang web trên internet. Tôi có một vấn đề muốn được Luật sư tư vấn về vấn đề đất đai, thủ tục làm và sở hữu sổ đỏ đã bị thất lạc. Luật sư có thể tư vấn giúp tôi được ko ạ ? Tôi rất mong nhận được phản hồi từ Luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn !

Theo Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều luật đất đai quy định:

Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.
Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy, theo quy định tại Nghị định này thì để làm thủ tục cấp lại sổ đỏ bị mất thì bạn cần thông báo cho Uỷ ban nhân dân cấp xã về việc mất sổ đỏ sau đó hoàn tất bộ hồ sơ nộp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để được giải quyết. Hồ sơ bao gồm:

Hồ sơ bao gồm:

a) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận;

b) Giấy tờ xác nhận việc mất Giấy chứng nhận của công an cấp xã nơi mất giấy;

c) Giấy tờ chứng minh đã đăng tin mất Giấy chứng nhận trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương (trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn) đối với tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; trường hợp hộ gia đình và cá nhân thì chỉ cần có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã;

2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ; trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời cấp lại Giấy chứng nhận mới; trao Giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận. 

chào luật sư! hiện tại tôi đang làm kinh doanh ngoài còn vợ tôi làm kế toán, tôi có 1 căn nhà tập thể ở Sài Đồng, Long Biên, có sổ đỏ và diện tích là 18m2. Xin luật sư cho tôi hỏi tôi có thể thế chấp căn nhà đó để vay vốn ngân hàng được k?

Thông thường, Khi cá nhân có nhu cầu vay tiền ngân hàng có thế chấp sổ đỏ phải đảm bảo về hồ sơ cũng như thủ tục thực hiện quy định tại mỗi ngân hàng. Cụ thể điều kiện được vay vốn ngân hàng tại ngân hàng thường bao gồm:

- Giấy đề nghị vay thế chấp sổ đỏ theo mẫu tại ngân hàng

- Hồ sơ người đại diện vay: CMND, sổ hộ khẩu...

- Hồ sơ chứng minh tài chính: hợp đồng lao động, bảng lương có xác nhận của cơ quan...

- Hồ sơ phương án sử dụng tiền: Hợp đồng mua nhà ở,...

- Hồ sơ tài sản thế chấp: sổ đỏ,...

Như vậy, nếu không đảm bảo về hồ sơ vay thế chấp thì ngân hàng không thực hiện việc cho vay. 

Tôi cho người ta mượn sổ đỏ để người ta vay vốn ngân hàng. Bây giờ người ta không trả ngân hàng đưa tôi ra tòa, giờ tôi biết phải làm gì trong khi tôi là người bị nạn 

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Điều 318. Tài sản thế chấp

1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.

Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.

Điều 335. Bảo lãnh

1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Điều 327. Chấm dứt thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;

2. Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

3. Tài sản thế chấp đã được xử lý;

4. Theo thoả thuận của các bên.

Căn cứ quy định nêu trên, việc gia đình bạn cho người khác mượn sổ đỏ để vay vốn ngân hàng thì người đứng tên thế chấp có nghĩa vụ trả nợ thay khi không còn khả năng trả nợ. Theo thỏa thuận giữa gia đình và người ấy, việc cho mượn sổ đỏ có nghĩa là gia đình bạn đã đồng ý đem tài sản của gia đình để bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của người ấy. Gia đình bạn cho mượn sổ đỏ và người đứng tên sẽ đóng vai trò là người bảo lãnh. Và trong trường hợp người kia không trả được nợ, bên bảo lãnh (gia đình bạn) phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho người được bảo lãnh (người kia). Sau khi trả xong nợ thì mới lấy lại được sổ đỏ. Nếu không trả được nợ ngân hàng sẽ xử lý tài sản đã thế chấp theo quy định nêu trên.

Để có thể lấy lại được sổ đỏ, gia đình bạn có thể yêu cầu người kia dùng một tài sản khác có giá trị tương đương đề nghị ngân hàng nhận thế chấp thay cho sổ đỏ của gia đình bạn. Hoặc lập một bản thỏa thuận gia đình bạn trực tiếp đứng ra trả nợ cho ngân hàng để ngân hàng trả lại sổ đỏ, sau đó yêu cầu người kia trả tiền cho gia đình bạn. Nếu người kia không chịu trả nợ, gia đình bạn có thể khởi kiện ra Tòa án cấp huyện nơi người kia cư trú. Khi khởi kiện, gia đình bạn cần có đầy đủ giấy tờ, chứng cứ chứng minh thỏa thuận về việc người kia mượn sổ đỏ, gia đình bạn đã trả nợ thay và người kia có nghĩa vụ trả tiền cho gia đình bạn....Cần lưu ý rằng việc khởi kiện cô bạn ra Toà án là con đường cuối cùng để giải quyết vấn đề trong trường hợp này. Do trong tố tụng dân sự, khi đương sự có yêu cầu khởi kiện thì phải có nghĩa vụ chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Kính gửi: Công ty luật Minh Khuê Tôi muốn xin tư vấn về việc tách sổ đỏ và sang tên. Tôi muốn mua 1mảnh đất nhưng trên sổ đỏ có 2người sở hữu. Diện tích: 69,4 m2 đất ở và 52m2 đất vườn liền kề. Chúng tôi muốn tách làm 2 sổ đỏ diện tích chia đôi. Vậy kính mong luật Minh Khuê tư vấn giúp và bên tôi muốn nhờ luật Minh Khuê làm các thủ tục trên.

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

''1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.’’

 Hồ sơ đề nghị chia tách sổ đỏ (thửa đất)

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Văn bản chia tách thửa đất; văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900 6162 hoặc liên hệ văn phòng  để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn Pháp luật - Công ty Luật Minh Khuê.