Song vì là đất khai hoang nên không có giấy tờ chứng thực gì về nguồn gốc của mảnh đất cũng như chưa thực hiện nghĩa vụ nộp thuế/phí gì.
Nay mẹ tôi muốn chia mảnh đất trên cho các con, thì cần làm các thủ tục gì để được pháp luật xác nhận.
+ Mẹ tôi có cần xin cấp giấy chứng nhận QSD mảnh đất trên trước khi chia tách cho các con hay có thể làm thủ tục 1 lần khi chia tách? Thủ tục bao gồm các bước gì?
+ Đất đó có được quy định là đất ở sau khi chia tách? Phải nộp các khoản thuế/phí như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: M.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Thủ tục tặng cho đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 19006162

Trả lời:

Chào anh, cảm ơn anh đã gửi thắc mắc của mình đến Công ty Luật Minh Khuê, căn cứ vào những thông tin anh cung cấp xin được tư vấn cho anh như sau:

I. Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2013

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

II. Nội dung phân tích

1. Trước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến mảnh đất này, mẹ bạn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất, theo đó:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…”

Như vậy, muốn thực hiện việc tách thửa để tặng cho các con thì trước hết mẹ bạn phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đang sử dụng này.

Trường hợp của bạn là trường hợp được quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần làm hồ sơ với các loại giấy tờ sau:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Mẫu số 04/ĐK theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT );

- Giấy tờ xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp: Giấy xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận.

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này bạn phải gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Thủ tục tách thửa:

Hồ sơ tách thửa theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính bao gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Hồ sơ được nộp cho Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa là không quá 20 ngày. 

Ngoài ra, diện tích tách thửa tối thiểu đối với từng loại đất, ở từng địa phương là khác nhau do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định. Trong thư tư vấn bạn không nêu rõ loại đất, địa phương nơi có mảnh đất nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn đối với mảnh đất có diện tích 300m2 này có đủ điều kiện để tách thửa hay không. Bạn có thể tìm và đối chiếu với Quyết định do UBND cấp tỉnh ban hành về diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh/thành phố nơi có đất vào trường hợp của mình.

2. Mảnh đất ngay từ thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sau khi chia tách (nếu đủ điều kiện) thì cũng không thể trở thành đất ở mà chỉ được công nhận là đất nông nghiệp.

Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:

“5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

Như vậy, theo quy định trên, hộ gia đình bạn trực tiếp sử dụng ổn định mảnh đất này từ năm 1999 đến nay với mục đích là sản xuất nông nghiệp thì hộ gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng là đất nông nghiệp. Phần diện tích đất 300m2 này được giao dưới hình thức không thu tiền sử dụng.

Trên đây là những tư  vấn của chúng tôi về thắc mắc của bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng Công ty Luật Minh Khuê.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ