Năm đó 2 vợ chồng em lấy nhau. Nay bố em muốn cho chồng em nhà và đất đó. Em xin hỏi thủ tục và chi phí để thực hiện việc sang tên nhà đất của gia đình em như thế nào ạ. Em xin cảm ơn.

Người gửi : Bùi Thị Thanh Thuỷ

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nguyên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có quy định khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất như sau: " Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luậy về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; nhận chuyển nhượng sử dụng đất".

Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 về sở hữu chung về các thành viên gia đình:

"1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là người thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy địng tại Điều 213 của Bộ luật này."

Theo quy định tại điểm C, khoản 2, điều 3 Thông tư Số: 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình hướng dẫn:

"Điều 3. Nội dung viết trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Tên người sử dụng đất được ghi như sau

c, Người sử dụng đất là hộ gia đình "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, sổ hộ khẩu, ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của hộ gia đình".

Trong trường hợp này mẹ chồng của bạn chết không có di chúc để lại thì nghiễm nhiên phần di sản này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật là chia đều cho hàng thừa kế đầu tiên gồm có bố chồng, chồng, chị chồng và em chồng của bạn. Phần di sản bao gồm nhà, đất được chia cho những người thừa kế theo pháp luật. Nay bố chồng của bạn muốn nhượng lại toàn bộ diện tích nhà và đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn thì có thể thực hiện hình thức là thỏa thuận với bố chồng, chị chồng và em chồng là từ chối nhận di sản thừa kế hoặc bố chồng, chị chồng và em chồng tặng cho tài sản mà được thừa kế của mẹ chồng bạn cho chồng bạn. Tuy nhiên, về mặt thủ tục thì nên thực hiện theo thủ tục từ chối di sản thừa kế, thì bạn nên thực hiện theo thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế.

Vì mẹ bạn mất năm 2007, mất trước khi Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực thì việc từ chối nhân di sản thừa kế áp dụng theo Điều 642 Bộ luật dân sự 2005 và thời hạn từ chối di sản là 6 tháng kể từ ngày mở thừa kế ( thời điểm mở thừa kế là thười điểm có tài sản chết).

Như vậy, các thành viên trong gia đình của bạn muốn từ chối nhận di sản mà mẹ chồng bạn để lại thì việc từ chối phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất thao quy định tại Khoản 6 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, như vậy bố chồng, chị chồng và em chồng phải buộc tới văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân nhân để làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế.

Sau khi làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế rồi trên giấy từ chúng nhận sử dụng đất vẫn đứng tên là hộ gia đình vì vậy việc định đoạt phải theo sự thống nhất và thỏa thuận của những người đồng sở hữu cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Để được chuyền nhượng quyền sử dụng đất sang cho cá nhân chồng bạn, thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ tại thời điểm cấp sổ.

Trong trường hợp này có thể thỏa thuận với những người trong gia đình của bạn chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang chuyển quyền sở hữu cho cá nhân là chồng của bạn đứng tên. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang cho cá nhân được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành mổ số điều của Luật đất đai, tại khoản 1 Điều 64: " Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên".

Như vậy, khi đã đực sự đồng ý của các thành viên trong gia đình mà có tên trong giấy chúng nhận quyền sử dụng đất nhất trí rồi thì có thể chuyền quyền sử dụng đất sang cho chồng của bạn.

Thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang cho cá nhân như sau:

Bước 1. Người có yêu cầu giải quyết thủ tục hành chính nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng UBND cấp huyện và nhận biên nhận hồ sơ nếu hồ sơ hoàn chỉnh. Trường hợp hồ sơ chưa hoàn chỉnh, không tiếp nhận và hướng dẫn cho hộ gia đình, cá nhân hoàn chỉnh hồ sơ (nếu có).

Bước 2. Cán bộ tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính pháp lý, sự đầy đủ của hồ sơ (01 ngày).

Bước 3. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý Giấy chứng nhận, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính và chuyển kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và Trả kết quả (02 ngày).

Bước 4. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thông báo cho người có yêu cầu giải quyết thủ tục hành chính đến nhận kết quả, kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thu phí, lệ phí, dịch vụ công theo quy định và trao kết quả giải quyết hồ sơ (01 ngày).

Hồ sơ gồm có (1 bộ):

-Đơn đề nghị đăng ký biến động (mẫu 09/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT);

-Văn bản thỏa thuận chuyển đổi người sử dụng đất của tất cả các thành viên trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên được công chứng hoặc chứng thực theo quy định (bản chính).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chưa bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không hoặc chưa có văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ngăn chặn việc chuyển nhượng, không có tranh chấp, khiếu nại lên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí sang tên bao gồm:

-Lệ phí địa chính: do từng địa phương quy định.

-Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/ trường hợp).

-Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất: Căn cứ thông tư liên tịch số 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu, chế độ thu, nộp quản lý, sử dụng phí công chứng, phí chứng thực, phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng, phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng, lệ phí cấp thẻ công chứng viên như sau:

- Dưới 50 triệu đồng (50 nghìn).

- Từ 50 triều đồng đến 100 triều đồng (100 nghìn).

- Trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng (0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch).

- Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng (0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch).

- Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng (01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng).

- Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng (2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng).

- Trừ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng (3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng).

- Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng (5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng).

- Trên 100 tỷ đồng ( 33,2 triệu đồng + 0,02 của phần giá trị tài sản hoặc giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)

Như vậy, căn cứ vào giá trị của hợp đồng hoặc giá trị của tài sản đó mà bạn có thể tính ra được phí công chứng khi thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ bộ phận tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại số: 1900 6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê