Kính chào công ty Luật Minh Khuê! Hiện tại (năm 2016) tôi đang có nhu cầu mua đất và đã tìm được 1 mảnh đất đúng nhu cầu, diện tích là 90m2 và giấy chứng nhận nhà và đất được cấp tháng 5 năm 2007 (vẫn là sổ trắng).

1. Liệu tôi có thể giao dịch hợp đồng bằng sổ này và sau khi mua bán thành công tôi có thể làm được sang sổ hồng hoặc sổ đỏ như hiện nay không ạ?

2. Đây là mảnh đất khu tập thể của 1 doanh nghiệp nhà nước cấp cho cán bộ công nhân viên. Trên sổ là 90m2 nhưng thực tế là 100m2. Vậy sau khi giao dịch tiến hành làm sổ tôi có thể kết hợp yêu cầu đính chính diện tích thật sự lại không?

3. Quý công ty có dịch vụ làm về giao dịch và tiến hành làm sang tên giúp khách hàng không ạ?

Trân trọng cảm ơn quý công ty!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mụctư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 1900.1940

 

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

I. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

II. Nội dung phân tích: 

1. Liệu tôi có thể giao dịch hợp đồng bằng sổ này và sau khi mua bán thành công tôi có thể làm được sang sổ hồng hoặc sổ đỏ như hiện nay không ạ?

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì bạn đang có nhu cầu mua đất và đã tìm được 1 mảnh đất đúng nhu cầu, diện tích là 90m2 và giấy chứng nhận nhà và đất được cấp tháng 5 năm 2007 (vẫn là sổ trắng). Theo đó, trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở này – người dân thường gọi là “Sổ trắng” , diện tích đất được xác định căn cứ theo hồ sơ và các giấy tờ liên quan của người sử dụng đất được chính quyền địa phương ghi nhận hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, việc xác định diện tích đất ghi trong “Sổ trắng” có thể xem là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc cho phép đăng ký trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.

Trước đây, theo Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ thì kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2008, “Sổ trắng” phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 về “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.về “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất” thì Giấy chứng  nhận quyền sở hữu nhà ở đã được cấp theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luạt về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể:

"Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này."

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì trường hợp của bạn đã đáp ứng được các điều kiện để làm thủ thục chuyển sang Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013. Do đó, bạn nên tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, bạn có thể giao dịch hợp đồng bằng sổ này và sau khi mua bán thành công bạn có thể làm được sang sổ hồng hoặc sổ đỏ như hiện nay theo quy định của pháp luật về đất đai.

 

2. Đây là mảnh đất khu tập thể của 1 doanh nghiệp nhà nước cấp cho cán bộ công nhân viên. Trên sổ là 90m2 nhưng thực tế là 100m2. Vậy sau khi giao dịch tiến hành làm sổ tôi có thể kết hợp yêu cầu đính chính diện tích thật sự lại không?

Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, đối với mảnh đất nhà bạn có diện tích là 100m2 mà ranh giới thửa đất mà bạn mua không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi bạn có thể làm lại sổ đỏ theo diện tích trên thực tế bằng việc yêu cầu  cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất; đối với diện tích 10m2 chênh lệch trong sổ đỏ và thực thế đo đạc của nhà bạn sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và theo quy định pháp luật thì bạn sẽ không cần phải đóng thêm tiền sử dụng đất trong trường hợp này.

Để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà bạn thể hiện đúng diện tích so với thực tế thì bạn cần nộp sổ trắng đó cùng đơn đính chính đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đính chính và yêu cầu cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trình cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử  đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho gia đình bạn. Thủ tục làm đơn đính chính này được quy định cụ thể tại Điều 86 của Nghị định 43/2014 hướng dẫn một số quy định của Luật đất đai như sau:

"Điều 86. Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

3. Quý công ty có dịch vụ làm về giao dịch và tiến hành làm sang tên giúp khách hàng không ạ?

Để biết thêm thông tin chi tiết xin mời bạn đến:

Công ty Luật Minh Khuê (MK LAW FIRM)

Địa chỉ trụ sở: Tầng 2, tòa nhà FAFIM  (ngã tư sở), số 19, đường Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân, Tp. Hà Nội.Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Tư vấn luật Đất đai - Công ty luật MInh Khuê