Do sổ đỏ cũ của tôi được lập trên hệ tọa độ giả định nên khi cấp sổ mới thì cán bộ tiếp nhận có nói là phải đo vẽ lại sơ đồ thửa đất. Hiện trạng đất tôi mua có mặt bên trái giáp nhà 3 lầu, sau lưng giáp 1 nhà cấp 4 còn bên phải là lô đất của người khác. Khi cán bộ địa chính cùng tôi đến tiến hành đo vẽ lại thửa đất thì có 2 vấn đề:

1 - Cán bộ địa chính yêu cầu phải tìm được chủ giáp ranh của lô đất trống để đến ký giáp ranh nhưng tôi không biết và không thể liên lạc với chủ giáp ranh của lô đất trống đó. (theo cán bộ địa chính thì tên chủ lô đất này không có trên dữ liệu địa chính (trong máy tính) của sở TNMT và văn phòng đăng ký quyền SDĐ thành phố, cán bộ địa chính phường cũng không biết chủ lô đất này là ai)

2 - Chủ nhà lầu bên trái nhà tôi đã có sổ hồng diện tích đất là 5x20m, khi xây dựng họ đã xây đủ chiều ngang 5m nhưng phần móng xây thêm 1 hàng gạch đua sang đất của tôi 15cm và nhận là móng của họ. Họ ra điều kiện là chỉ ký giáp ranh khi đo từ mép gạch đua sang đất nhà tôi, thực chất là phần họ lấn chiếm sang đất tôi mua. Cán bộ địa chính của Văn phòng đăng ký quyền SDĐ chỉ đồng ý lập bản mô tả ranh giới thửa đất khi:

- Nếu đo từ mép gạch móng nhà hàng xóm lấn chiếm sang nhà tôi thì phải có mặt của chủ lô đất trống bên cạnh để ký giáp ranh (vì sợ nếu đo đủ chiều ngang 5m cho nhà tôi tính từ mép gạch lấn chiếm thì sẽ đất của tôi sẽ lấn sang lô đất trống của nhà bên cạnh và sau này sẽ nảy sinh tranh chấp)

- hoặc đo từ mép tường nhà lầu bên cạnh cho tới khi đủ 5m chiều ngang (trường hợp này thì chủ nhà lầu không chịu ký giáp ranh) và ghi chú là không tìm được chủ lô đất trống nên không ký giáp ranh với chủ đất trống. Vậy tôi xin hỏi tôi muốn cấp lại sổ đỏ thì giải quyết thế nào (nếu không ký được giáp ranh), và theo tôi được biết Văn phòng đăng ký quyền SDĐ không được buộc người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề. Tôi không muốn ghi chú chuyển nhượng vào trang 4 của sổ đỏ cũ vì sổ đỏ cũ sử dụng hệ tọa độ giả định; sợ sau này sẽ khó khăn trong việc xin giấy phép xây dựng. 

Tôi xin chân thành cảm ơn! 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Trả lời:

 

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội  

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 

2. Nội dung tư vấn 

Theo như thông tin bạn trình bày thì sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn đã làm hồ sơ xin cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, điều này là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. 

Theo quy định tại điều 79, nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 thì bạn cần thực hiện các thủ tục sau: 

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trong trường hợp của bạn, do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây nên cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã yêu cầu đo đạc lại diện tích thực tế trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình đo đạc, bạn đã bị chủ sử dụng đất liền kề gây khó khăn trong việc kí giáp ranh và không xác định được chủ sử dụng đất giáp ranh còn lại. Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 thì ranh giới giữa các bất động sản liền kề được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo tập quán hoặc sự tồn tại thực tế từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Vì vậy, việc chủ sử dụng đất liền kề gây khó khăn trong việc kí giáp ranh nhưng cũng không thể cản trở được việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Theo quy định tại thông tư 25/2014/TT-BTNMT cũng không bắt buộc phải có chữ ký của người sử dụng đất liền kề khi xác định ranh giới thửa đất nữa.

Theo quy định tại thông tư 25/2014/TT-BTNMT thì ranh giới thửa đất sẽ được xác định như sau: 

"1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng qua email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn Pháp luật đất đai.