Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp lý

Luật đất đai năm 2013

Nghị định 45/2014/NĐ-CP 

Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT- BTNMT-BNV-BTC

Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT- BTNMT- BNV

2. Luật sư tư vấn

Kính gửi Luật sư, Tôi có vấn đề như sau mong được Quý luật sư giải đáp. Tôi đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 1 mảnh đất trồng cây lâu năm, diện tích 400m, nó đc tách ra từ 1 mảnh 800m. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng thành đất ở để xây nhà, nhưng vướng phải vấn đề là mảnh đất của tôi không có lối đi riêng ra đường công cộng. Đường đi hiện tại là thuộc quyền sử dụng hợp pháp được công nhận của 1 người khác. Mảnh đất này nằm trong quy hoạch đất ở xây dựng thấp tầng. Vậy mong luật sư tư vấn dùm, theo quy định hiện tại, tôi có được chuyển mục đích thành đất ở không, nếu như đất này không có lối đi như đã đề cập ở trên. Trân trọng cám ơn. Thanh

Trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể tại Điều 57 Luật đất đai 2013 có quy định:

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Hơn nữa theo quy định của Điều 52 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là:

" Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Như vậy bạn cần liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường nơi có đất để được biết cụ thể về kế hoạch sử dụng đất của địa phương cũng như mảnh đất của bạn có đủ điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Nếu đủ được chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận QSDĐ;

Biên bản xác minh thực địa;

- văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Trích lục bản đồ địa chính thửa;

 Bạn Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện. 

Khi chuyển sang đất ở mà gia đình bạn không có lối đi chung thì căn cứ quy định tại điều 275, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định như sau:

Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù". 

Như vậy, việc không có lối đi chung này bạn có quyền yêu cầu các gia đình khác dành cho mình một trong các lối đi theo quy định trên. 

Phòng tài nguyên và môi trường hay văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm chuyển thông tin địa chính đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đât cho cơ quan thuế?

Căn cứ quy định tại số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC quy định về vị trí, chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai như sau:

Điều 1. Vị trí, chức năng

1. Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật" 

Căn cứ quy định tại Thông tư số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV-BTC quy định về vị trí, chức năng của Phòng tài nguyên và môi trường như sau:

Điều 4. Vị trí và chức năng

1. Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện chức năng tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường gồm: đất đai, tài nguyên nước, khoáng sản, môi trường, biến đổi khí hậu, biển và hải đảo (đối với các huyện có biển, đảo).

2. Phòng Tài nguyên và Môi trường có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản; chịu sự chỉ đạo, quản lý và điều hành của Ủy ban nhân dân cấp huyện; đồng thời chịu sự chỉ đạo, kiểm tra, hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tài nguyên và Môi trường" 

Như vậy, giải quyết các vấn đề về hồ sơ địa chính và gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế là Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào việc thực hiện cũng là Văn phòng đăng ký đất đai cũng có thể là cơ quan tài nguyên và môi trường.

Ví dụ: Căn cứ quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 14. Trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất

1. Đối với tổ chức kinh tế:

Căn cứ hồ sơ địa chính (thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến; căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất của dự án hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Quyết định phê duyệt giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc từ ngày nhận được hồ sơ địa chính của cơ quan tài nguyên và môi trường (hoặc hồ sơ kê khai; của tổ chức kinh tế), cục thuế (hoặc cơ quan được ủy quyền, phân cấp theo pháp luật về quản lý thuế) xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho tổ chức sử dụng đất...." 

Tôi ở Cao Bằng, dân tộ Nùng, hộ khẩu thường trú ở thi trấn; tôi có một thửa đất nông nghiệp, diện tích 570 m2, tôi muốn chuyển một phần diện tích đất thành đất ở, hạn mức được chuyển mục đích là bao nhiêu mét vuông? được giảm tiển sử dụng đất bao nhiêu mét vuông, mức giảm bao nhiêu phần trâm? xin nhờ luật sư tư vấn giúp, xin cảm ơn.

Căn cứ quyết định số 44/2014/QĐ-UBND quy định như sau:

Điều 5. Hạn mức giao đất ở tại nông thôn

Hạn mức đất ở khi giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự làm nhà ở theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa quy định tại Khoản 2 Điều 3 Quy định này và không vượt quá hạn mức quy định sau đây:

a) Các xã thuộc khu vực I: 140 m2

b) Các xã thuộc khu vực II: 200 m2

c) Các xã thuộc khu vực III: 400 m2

(Việc xác định khu vực các xã thực hiện theo Quyết định số 44/QĐ-UBDT ngày 19 tháng 9 năm 2013 của Bộ trưởng Chủ nhiệm Ủy ban Dân tộc về công nhận thôn đặc biệt khó khăn, xã khu vực I, II, III thuộc vùng dân tộc và miền núi giai đoạn 2012-2015)

Điều 7. Hạn mức công nhận đất ở tại khu vực nông thôn

1. Các xã thuộc khu vực I: 400 m2/hộ. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 400 m2 thì diện tích đất ở được xác định toàn bộ diện tích thửa đất.

2. Các xã thuộc khu vực II: 500 m2/hộ. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 500 m2 thì diện tích đất ở được xác định toàn bộ diện tích thửa đất.

3. Các xã thuộc khu vực III: 600 m2/hộ. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 600 m2 thì diện tích đất ở được xác định toàn bộ diện tích thửa đất.

4. Đối với những hộ có nhiều thế hệ cùng chung sống (từ 4 thế hệ trở lên) trong cùng một hộ gia đình thì mức công nhận đất ở có thể nhiều hơn nhưng tối đa không quá 1.000 m2/hộ". 

Vì bạn không trình bày rõ mình ở khu vục thị trấn nào của Tỉnh Cao Bằng nên bạn có thể tham khảo hạn mức giao đất và công nhận đất ở theo quyết định trên của Ủy ban nhân dân tỉnh Cao Bằng như trên. 

Còn vấn đề được giảm tiền sử dụng đất thì bạn có thể căn cứ quy định tại điều 12, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này". 

Chào luật sư, Gia đình tôi có mảnh đất tại xã Đình Dù, Văn Lâm, Hưng Yên và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm là 30 năm. Nay tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ cây trồng lâu năm sang đất ở vây chúng tôi sẽ phải làm thủ tục gì và chi phí phải nộp khi thay đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu ? Xin luật sư tư vấn giúp gia đình. Tôi xin chân thành cám ơn.

Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn có thể tham khảo bài viết trên. Chi phí khi thay đổi mục đích sử dụng đất như sau: 

Căn cứ vào Điều 3, Chương I của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.

“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định này.”

Căn cứ vào Điểm b, Khoản 2, Điều 5, Chương II của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ những quy định trên, các khoản phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

1. Lệ phí trước bạ: 

- Tiền lệ phí trước bạ phải nộp bằng diện tích đất nhân với giá đất nhân với tỷ lệ 0,5%. Trong đó:

 + Diện tích đất: tính bằng m2.

 + Giá đất: do UBND tỉnh quy định hàng năm.

2. Tiền sử dụng đất:

- Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp) nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó:

+ Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành hàng năm.

+ Diện tích đất: tính bằng m2

+ Hệ số điều chỉnh: UBND tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức)

Tôi có một mảnh đất ruộng 1 lúa những năm trước thì vẫn cấy lúa được, nhưng 3 năm trở lại đây do bị ngập úng và không thể cấy lúa được. Vì vậy tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất đó sang đất trồng cây công nghiệp có được không? Nếu được thì thủ tục như thế nào?

Căn cứ quy định tai điều 57, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng". 

Vì bạn không nói rõ cây công nghiệp ở đây là cây gì nên bạn có thể tham khảo các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nêu trên. Thủ tục và hồ sơ bạn có thể tham khảo bài viết trên. 

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: luatsu@luatminhkhue.vn để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận luật sư Đất đai - Công ty luật Minh Khuê