Tôi đang băn khoăn về việc thực hiện hợp đồng mua bán và tách sổ của lô đất này, bởi vì: người chủ của lô đất không hiểu vì lý do gì đã đưa người anh em đứng tên lô đất. Người này đã làm ủy quyền toàn bộ tài sản lại cho chủ đất (tôi chưa thấy ủy quyền đó) và tất nhiên người chủ đất có quyền bán cho tôi. Vậy Luật Sư cho tôi hỏi là khi mua lô đất này tôi sẽ gặp rủi ro gì và thủ tục thực hiện mua bán này như thế nào? Tôi phải cần làm gì để giảm rủi ro cho mình? Trường hợp này thì việc tách sổ có bị ảnh hưởng gì ko? Việc nhận tiền đặt cọc hay thanh toán tiền cho ai?

Xin chân thành cảm ơn! Trân trọng! 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai  của Công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi:1900.6162

 
Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Bộ luật dân sự 2005

2. Nội dung tư vấn:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì người chủ lô đất không đứng tên mà nhà đất do người anh em của anh này đứng tên, sau đó người anh em này lại thực hiện việc ủy quyền toàn bộ tài sản cho chủ lô đất.  Như vậy, trong trường hợp này bạn phải kiểm tra các giấy tờ liên quan đến việc ủy quyền toàn bộ tài sản này xem trong hợp đồng ủy quyền này người anh em này có đồng ý cho người chủ này bán lô đất này hay đã chuyển quyền sử dụng đất của người anh em kia cho người chủ này hay chưa. Nếu như trong hợp đồng đã đồng ý cho bán hoặc đã chuyển quyền sử dụng đất cho người chủ này rồi thì đương nhiên người chủ này được quyền bán lô đất này cho bạn.

Về các rủi ro mà bạn có thể gặp phải trong giao dịch này :

- Về vấn đề ủy quyền: hợp đồng ủy quyền có thể vô hiệu nếu không đáp ứng các điều kiện và qui định về hợp đồng ủy quyền trong Bộ luật Dân sự như: bên ủy quyền  không có năng lực hành vi dân sự, hoặc bị ép buộc phải tiến hành ủy quyền ...

-Về tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà gắn liền với đất: có thể các tài sản này không thuộc sở hữu  hoặc không được phép giao dịch...vì thế bạn phải kiểm tra kĩ lưỡng tình trạng pháp lí của các loại tài sản này.

- Về hợp đồng công chứng: có thể vô hiệu nếu như hợp đồng công chứng này không được lập theo đúng qui định pháp luật: có sự lừa dối, đe dọa đối với các bên trong giao dịch, công chứng không đúng thẩm quyền theo lãnh thổ.

Như vậy, trong trường hợp này để hạn chế rủi ro bạn cần kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý cũng như những thông tin liên quan đến lô đất mà bạn định mua.

Đối với thủ tục tách sổ, sẽ được thực hiện như sau:

Căn cứ Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai và khoản 11 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK);

+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

+ Sơ đồ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu);

Trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng, cần thêm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chuứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền xử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của xã, phường, thị trấn nơi có đất);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (có công chứng).

Nơi nộp hồ sơ: phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

về vấn đề cấp sổ đỏ:

Cần xem xét việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có phù hợp với các qui định tại điều 188 Luật Đất đai 2013 hay không:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên và các điều kiện để giao dịch có hiệu lực pháp luật theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 thì bạn có thể tiến hành nộp hồ sơ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thay đổi chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được qui định tại điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Việc nhận tiền đặt cọc và thanh toán tiền đặt cọc sẽ được thanh toán cho người đứng tên lô đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê