1. Thuê lại đất trong khu công nghiệp ?

Trường hợp thuê lại đất của dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã có công trình trên đất trong khu công nghiệp thì có đề nghị cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?

Trả lời :

Điểm 5.d, điều 41 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy định trường hợp được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp: “Khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hoặc để xây dựng nhà xưởng, cơ sở dịch vụ công nghệ cao và sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao trong khu công nghệ cao; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu phi thuế quan và khu công nghiệp, khu giải trí đặc biệt, khu du lịch trong khu thuế quan của khu kinh tế (gọi là cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp)”.

Việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải được thực hiện dựa trên cơ sở hợp đồng thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng giữa tổ chức kinh tế sử dụng đất và doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, có xác nhận của ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

Theo quy định tại điểm 3, mục IV Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngđy 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Ban quản lý khu công nghiệp sẽ xác nhận hợp đồng thay cho việc chứng thực hợp đồng của công chứng nhà nước, sở tài nguyên và môi trường nơi có đất có trách nhiệm chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên thuê, thuê lại đất trong khu công nghiệp.

Hồ sơ đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên và môi trường, gồm có: hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng có xác nhận của ban quản lý khu công nghiệp (hợp đồng do các bên lập theo mẫu do Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.


Trân trọng./.

2. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay ?

Kính chào luật sư, Tôi có một vướng mắc về mua bán đất muốn được luật sư giúp như sau: Cuối năm 2010 tôi có mua một mảnh đất của ông B sau khi thỏa thuận với số tiền là 84.000.000 đồng.đồng. Hai bên đã làm hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay chưa có chứng nhận của địa phương.

Tôi đã đặt cọc số tiền lần 1 là 20.000.000đồng và lần 2 là 50.000.000đồng. Đến tháng 9 năm 2011 tôi và ông B đã đến chính quyền địa phương và được ông chủ tịch UBND xã cử cán bộ địa chính đi đến thực địa để xác đinh rõ số đất của ông B. Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp có thẩm quyền câp, hiện tại không có tranh chấp. Sau khi đo đất, cắm mốc lộ giới giao cho tôi xong. Cán bộ địa chính xã làm biên bản và thủ tục chuyển nhượng.nhưng ông B không ký hồ sơ chuyển nhượng cho tôi và bảo đất đã bán cho tôi sẽ không có gì thay đổi. Hiện nay số đất đó tôi vẫn đang sử dụng ông B không gây khó khăn gì. Nhưng tôi không yên tâm. Tôi đã làm đơn đề nghị chính quyền địa phương giúp đỡ và được trả lời là do ông B không hợp tác. Vậy tôi phải làm gì để sang tên đươc mảnh đất tôi đã mua.

Người gửi: lam dothu

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay?

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, vấn đề mà bạn hỏi tôi xin được trả lời như sau:

Xét về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhà bạn: Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định chung tại Điều 689 Bộ luật Dân sự: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 127 Luật Đất đai cũng nêu rõ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện thông qua “giấy tay”, nhưng không được công chứng, chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Một khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng nêu trên sẽ có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Hệ quả là các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận - điều 137 Bộ luật dân sự.

Để việc chuyển nhượng trên hợp pháp bạn và ông B tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên có công chứng xác nhận và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính để được sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thân gửi bạn!

3. Cho mượn đất vay vốn ký cam kết hoàn trả lại có giá trị pháp lý không ?

Thưa luật sư, Tôi đứng tên trên sổ đỏ và tôi cần vay vốn ngân hang nhưng nếu tôi tự mình đứng ra vay vốn thì số tiền vay được ít hơn nhu cầu hiện tại của tôi.

Tôi nhờ một người bạn là Giám đốc công ty đứng ra vay hộ nhưng người bạn đó nói phải chuyển tên chủ sang người đó thì mới vay được số tiền lớn và người này nói sẽ viết bản cam kết là sau 02 năm sẽ chuyển lại chủ sử dụng đất cho Tôi và hai bên ký kết cùng với người chứng kiến. Vấn đề tôi muốn hỏi là bản cam kết đó có hiệu lực pháp lý không a?

Xin cảm ơn!

Người gửi: Minh nguyễn

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

cho muon dat vay von

Cho mượn đất cùng vay vốn ngân hàng

Trả lời

Chào bạn! Vấn đề mà anh hỏi, tôi trả lời như sau:

Theo quy định tại điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như bạn nói ở trên thì hợp đồng này được ký kết chỉ có người làm chứng mà không có công chứng. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Một khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng nêu trên sẽ có thể bị tòa án tuyên vô hiệu. Hệ quả là các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận - điều 137 Bộ luật dân sự.

Trân trọng./.

>> Tham khảo dịch vụ tư vấn: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

4. Tư vấn bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ?

Thưa luật sư, Năm 1980 gia đình tôi đi khai hoang đất trống đồi trọc ở hai huyện nhập một ( huyện Hà Trung và huyện Nga Sơn ). Năm 1994 gia đình tôi được huyện Hà Trung cấp 4ha đất trồng cây công nghiệp lâu năm và 5 sào đất kiến trúc thổ ở ( thuộc hộ di dân ) , quyền sử dụng đất là 40 năm.

Từ năm được cấp đất gia đình tôi đã thực hiện đúng hợp đồng đã ký khi bàn giao đất . Đến năm 2003 nhà nước có chỉ thị giải phóng mặt bằng để lấy đất làm công nghệ cao ( xi măng trắng tam điệp). Trong hợp đồng nghiệm thu huyện đã bồi thường cây hoa màu và đất tại thời điểm đó. Nhưng đất tại thời điểm đó gia đình tôi mới sử dụng 10 năm , còn 30 năm về sau thì sẽ giải quyết cho gia đình tôi như thế nào ?

Xin luật sư tư vấn cho tôi được biết .

Người gửi: Tuong Nguye

.Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:   1900.6162

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.6162

Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Khuê. Đối với tình huống bạn đã trình bày, tôi xin tư vấn như sau:

Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP “Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư”:

“Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định sau:

a) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;

b) Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định này”.


Như vậy, việc bạn được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất là đúng quy định pháp luật.
Trân trọng!

5. Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai?

Thưa luật sư, Tôi có giao dịch mua nhà và đất theo hợp đồng mua bán nhà đất trị giá hơn 6 tỷ với anh A. Sau khi kí hợp đồng tôi đã giao cho a A đủ số tiền trên nhưng chưa lấy sổ đỏ vì anh A nói trước đó a đang thế chấp vay vốn ngân hàng, đã trả hết tiền ngân hàng nhưng chưa hoàn thiện thủ tục nên chưa lấy được sổ đỏ bản gốc về và anh A có cam kết hiện không thế chấp, hay bán cho ai.

Anh A có hứa sau 30 ngày sẽ bàn giao bản chính sổ đỏ đồng thời làm hợp đồng sang trên hợp pháp cho tôi. Nhưng sau hơn 30 ngày k thấy a A thực hiện. tìm hiểu thì được biếu a A đang tìm người tiếp theo để lừa bán tiếp như với tôi.

Vậy, cho tôi hỏi, tôi cần gửi kiến nghị tới cơ quan nào để được xem xét giải quyết cho tôi lấy lại sổ đỏ. Tôi xin cảm ơn!
Người gửi: Dương Nguyễn

Tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai

Tư vấn giải quyết hợp đồng mua bán đất đai - Ảnh minh họa

Trả lời:

Đây là vi phạm trong hợp đồng dân sự- hợp đồng mua bán tài sản ( tài sản cụ thể là bất động sản)

Theo như quy định tại thẩm quyền giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng dân sự thuộc về tóa án nhân dân cấp Huyện giải quyết theo quy định tại Điều 25 và 33 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005:

“Điều 33: Thẩm quyền của Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

1. Toà án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Toà án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 25 và Điều 27 của Bộ luật này;

b) Tranh chấp về kinh doanh, thương mại quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g, h và i khoản 1 Điều 29 của Bộ luật này;

c) Tranh chấp về lao động quy định tại khoản 1 Điều 31 của Bộ luật này.

2. Toà án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết những yêu cầu sau đây:

a) yêu cầu về dân sự quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 26 của Bộ luật này;

b) yêu cầu về hôn nhân và gia đình quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 28 của Bộ luật này.

3. Những tranh chấp, yêu cầu quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải uỷ thác tư pháp cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Toà án nước ngoài không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân cấp huyện.”

Trân trọng./.

6. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất đai không đặt cọc ?

Thưa Luật sư, Tôi có hỏi mua một căn nhà. Bên bán đã đưa bản sao giấy tờ nhà cho tôi đề làm hồ sơ đăng ký ra công chứng ký hợp đồng mua bán. Ngay sau đó, bên bán đã đổi ý bán nhà cho người khác.

Xin hỏi tôi có thể khiếu nại với cơ quan pháp luật hay không? (vì tin tưởng, tôi không làm HĐ đặt cọc và chưa ký một giấy tờ thỏa thuận nào cả)

Rất mong được giải đáp sớm từ quý công ty.
Xin cám ơn
Người gửi: Son Nam

Tư vấn bồi thường khi nhà nước thu hồi đất?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 450 Luật dân sự. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Ở đây, cần hiểu công chứng là hoạt động giúp Nhà nước quản lý giao dịch nhà ở theo đúng quy định và phòng ngừa rủi ro, hạn chế tranh chấp... chứ không phải chỉ là thủ tục hành chính đơn thuần”.

Hơn nữa, Theo Bộ Luật Dân sự, đối với tài sản là bất động sản, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là khi hoàn tất thủ tục đăng ký; nhưng theo Luật Nhà ở, thời điểm đó được xác lập sau khi hợp đồng mua bán giữa 2 bên đã được công chứng. Chính sự xung đột này đã dẫn đến cách áp dụng trên thực tế thiếu thống nhất. Nhưng cả hai quan điểm của hai luật này đều cần điều kiện tiên quyết là bạn phải ký hợp đồng mua bán nhà ở đã có công chứng.

Nên trường hợp này của bạn tôi nghĩ bạn khởi kiện rất khó đòi lại công bằng vì bạn đã sơ suất không kí hợp đồng mua bán nhà.

Trân trọng!

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê