Theo chủ trương này, công ty bố trí quy hoạch 09 lô đất để phân phối và Cha tôi có được cơ quan phân phối cho 01 ngôi nhà diện tích 50m2 trên mảnh đất 70 m2 theo quyết định số: 756/QĐ ký ngày 28/09/1993.

Đến ngày 30/12/1993 gia đình chúng tôi đã được cơ quan cấp đất hoàn tất thủ tục thanh lý ngôi nhà trên. Sau khi được phân đất gia đình chúng tôi đã xây dựng 01 ngôi nhà cấp 4 trên tổng diện tích đất nói trên, trong toàn bộ quá trình sử dụng từ năm 1993 đến nay không có bất kỳ tranh chấp về diện tích đất đang sử dụng với ai. Hồ sơ đất của gia đình chúng tôi đã được phòng địa chính của phường chủ quản lập hồ sơ trích đo. Đến thời điểm hiện tại, Cha tôi có mong muốn làm thủ tục để xin cấp GCN quyền sử dụng đất cho mảnh đất của gia đình chúng tôi. Sau một thời gian dài nộp hồ sơ đến nay chúng tôi vẫn chưa nhận được thông báo thuế chính thức, tuy nhiên chúng tôi có nhận được thông tin rằng tổng số tiền thuế gia đình chúng tôi phải nộp khoảng hơn 500 triệu (Theo khung giá đất hiện hành, giá trị tính thuế của lô đất gia đình tôi là 11,5 triệu/ m2). Như nội dung nêu trên, chúng tôi nhận thấy số tiền trên là quá lớn và liệu có khả năng sai sót trong quá trình tính thuế hay không?

Thông qua Quý công ty Luật Minh Khuê, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến tư vấn của quý công ty về vấn đề trên. Chúng tôi xin trân trọng cám ơn! 

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.1940

 

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013.

Thông tư số 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

2. Nội dung tư vấn:

Các nghĩa vụ tài chính khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm :

- Lệ phí trước bạ.

Thông tư số 34/2013/TT-BTC  sửa đổi Nghị định 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ như sau ;

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng)

     =

Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng)

      X

Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)


 Trong đó thì :
+ Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

+ Tỷ lệ lệ phí đối với nhà, đất trước bạ là 0,5%

Do yêu cầu của chị không ghi rõ là chị đang ở khu vực nào,  mà Giá tính lệ phí trước bạ lại do Uỷ ban nhân dân mỗi tỉnh có sự quy định khác nhau, cho nên để tính chính xác được lệ phí trước bạ mà chị phải nộp thì chị nên đến Uỷ ban nhân dân để lấy giá tính lệ phí trước bạ và áp dụng theo công thức trên để tính lệ phí trước bạ mà chị phải nộp.

- Thuế sử dụng đất:

Thuế sử dụng đất hàng năm được tính bằng: (Diện tích đất tính thuế) x (giá của 1m2 đất) x (thuế suất). Trong đó:

- Diện tích đất tính thuế: Tổng diện tích 2 thửa đất ở thực tế sử dụng;

- Giá của 1m2 đất:

"Là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.
1. Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 1 m2 đất  tính thuế thì  không phải xác định lại giá của 1 m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.
2. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở  trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.
3. Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc  lấn, chiếm   thì giá của 1 m2 tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương."

Như vậy, căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh ban hành để xác định giá của 1 m2 đất. Thường thì giá đất ở mặt đường có giá trị cao hơn giá đất trong ngõ, bạn cần căn cứ giá do UBND tỉnh ban hành để biết cụ thể mức chênh lệch giá giữa hai thửa đất mà mình đang sử dụng. Do giá đất mặt đường cao hơn nên khi tính thuế sử dụng đất cao hơn là đương nhiên.

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại điều 3 thông tư số 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.

* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.

- Thuế sử dụng đất  nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp (nếu có)

- Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi gây thiệt hại trog quản lý và sử dụng đất đai. ( Luật trách nhiệm bồi thường nhà nước năm 2010)

- Ngoài ra còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo.

Dựa trên những quy định này, bạn căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm bạn kê khai thuế và diện tích đất của gia đình để xác định mức thuế phải nộp. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê