Hiện tại khu đất đó gia đình tôi dùng để trồng cây cối, nay tôi muốn làm giấy quyền sử dụng đất thì thủ tục như thế nào? khi tôi lên hỏi cán bộ địa chính phường thì được giải thích là đất không có nhà thì phải nộp tiền giao đất 100% theo vị trí, tôi chợt nghĩ đất của bố mẹ tôi khai phá từ nhũng năm 1960 sinh sống ổn định không tranh chấp cho đến nay, đất không mua bán của ai, đất không thuộc đất quy hoạch của nhà nước mà lại phải nộp tiền nhiều như vây? Xin hỏi luật sư giúp đỡ, Tôi xin trân thành cảm ơn, luật sư!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

 

I. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013 

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất

II. Nội dung tư vấn:

Bạn có trình bày bố mẹ bạn đi xây dựng vùng kinh tế mới khai phá một khu đất rộng khoảng 1200m2 từ năm 1960 và sinh sống ổn định trên mảnh đất đó đến năm 1997 thì bố mẹ bạn qua đời, bạn là con trưởng trong gia đình tiếp tục sinh sống và quản lý sử dụng khu đất và sử dụng đến giờ.Tuy nhiên bạn không có nêu rõ là bạn có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai hay không nên chia thành 2 trường hợp:

- Trường hợp có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

- Trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai thì nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất.

 

Căn cứ vào quy định tại khoản 2, Điều 101 Luật đất đai 2013 có quy định về trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhung đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài khác gắn liền với đất

Bạn có nêu trong suốt quá trình sử dụng đất gia đình bạn không vi phạm pháp luật đất đai và không tranh chấp với ai do đó gia đình bạn có thể sẽ được cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này tuy nhiên bạn cũng cần phải đảm bảo mảnh đất này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, trường hợp này bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất

Còn trường hợp bạn lên hỏi cán bộ địa chính phường thì được giải thích là đất không có nhà thì phải nộp tiền giao đất 100% theo vị trí thì theo quy định tại điều 6 của Nghị định 45/2013/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất khi sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 như sau:

"Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ( cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 1126 Luật đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Theo quy định trên thì tùy từng trường hợp cụ thể gia đình bạn sẽ có thể nộp tiền sử dụng đất hoặc phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất. Tuy nhiên dù trong trường hợp nào thì gia đình cũng không phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo vị trí như cán bộ xã đã nói với bạn

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!         

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai.