1. Tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND phường được thực hiện như thế nào?

Thưa luật sư, tôi muốn tố cáo về việc hộ liền kề khi xây dựng nhà đã lấn chiếm sang phần đất của gia đình tôi hơn 4m2. UBND phường đã tổ chức hòa giải giữa tôi và bà H và người đại diện ủy quyền của hộ lấn chiếm đất nhưng không thành. Sau đó, bà H đã làm đơn khởi kiện ra Tòa án. Tuy nhiên, Tòa án hướng dẫn bà về làm lại thủ tục hòa giải tại UBND phường vì làm chưa đúng, thiếu thành phần của Mặt trận Tổ quốc, thiếu các tổ chức xã hội trong phường. Đồng thời, người đại diện của hộ liền kề được ủy quyền không đúng pháp luật? Bà H đã đề nghị UBND phường thực hiện lại việc hòa giải nhưng UBND phường không đồng ý. Bà H muốn biết bà cần làm gì để Tòa án thụ lý đơn khởi kiện? Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Kể từ ngày 01/07/2014 thì Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, căn cứ Điều 202 Luật này thì Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở. Nếu các bên tranh chấp không tự hoà giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Thời hạn hoà giải là 45 ngày làm việc, kể từ ngày UBND xã, phường, thị trấn nhận được đơn.

Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.

Trường hợp tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết

thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trình tự các bước tiến hành hòa giải:

Trình tự hòa giải được quy định tại Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Cụ thể, việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt và phải được lập thành biên bản, gồm các nội dung sau:

- Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải;

- Tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu);

- Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

- Những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai năm 2013. Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Mặc dù UBND phường đã tổ chức hòa giải giữa bà H và người đại diện ủy quyền của hộ lấn chiếm đất. Nhưng thủ tục hòa giải do UBND phường thực hiện chưa đúng, thiếu thành phần của Mặt trận Tổ quốc, thiếu các tổ chức xã hội trong phường và người đại diện của hộ liền kề không được ủy quyền đúng pháp luật; Biên bản hòa giải không được lập đúng nội dung và hình thức quy định nên không được Tòa án chấp nhận.

Do đó, việc Tòa án đề nghị bà H về UBND phường thực hiện lại thủ tục hòa giải là đúng quy định. Kể từ ngày UBND phường nhận được đơn đề nghị tổ chức hòa giải lại của bà H, UBND phường có trách nhiệm tổ chức hòa giải trong thời hạn 45 ngày làm việc.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai

2. Hoà giải tranh chấp đất đai có phải là quy định bắt buộc?

Thưa luật sư, tôi muốn hỏi: Ông T và bà M tranh chấp về ranh giới sử dụng đất. Ông T gửi đơn đến UBND xã P để yêu cầu giải quyết. Chủ tịch UBND xã đã tổ chức Hội đồng hoà giải do một Phó Chủ tịch UBND xã làm Chủ tịch Hội đồng. Hội đồng hòa giải đã hòa giải thành và lập biên bản hoà giải thành giữa ông T và bà M. Sau đó 05 ngày, UBND xã tổ chức đo đạc lại hiện trạng sử dụng đất thì ông T lại thay đổi ý kiến so với kết quả hoà giải ban đầu và cương quyết không chấp nhận các kết luận trong biên bản hoà giải thành được lập trước đó. UBND xã cần giải quyết trường hợp này như thế nào? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Trong trường hợp này, đồng chí Phó Chủ tịch UBND xã tiếp tục thực hiện chức năng Chủ tịch Hội đồng hòa giải để giải quyết vấn đề phát sinh từ việc ông T thay đổi ý kiến, không tự nguyện thực hiện cam kết trong biên bản hoà giải thành. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích việc hoà giải tranh chấp đất đai trong nội bộ nhân dân, cộng đồng dân cư. Việc tổ chức hoà giải bắt đầu từ cơ sở, tức là từ cộng đồng dân cư, tổ dân phố. Nếu việc hoà giải ở đây không có kết quả thì người tranh chấp làm đơn đến UBND xã để được hoà giải. Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đơn, UBND xã có trách nhiệm tổ chức hoà giải công khai tại trụ sở UBND. Kết quả hoà giải thể hiện bằng biên bản hoà giải thành hoặc không thành. Sau khi đã hoà giải tại UBND xã không đạt kết quả thì người tranh chấp mới có quyền yêu cầu cơ quan tư pháp hoặc cơ quan hành chính nhà nước theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 để giải quyết.

Với vụ việc nêu trên, ông Phó Chủ tịch UBND xã kiêm Chủ tịch Hội đồng hòa giải cần có một trong hai hướng giải quyết tiếp sau đây:

Thứ nhất, nếu việc hoà giải đã được tổ chức trong khuôn khổ 45 ngày theo luật định mà người được hoà giải đã thống nhất với kết quả hoà giải này nhưng sau đó thay đổi quan điểm, không chấp nhận thực hiện cam kết trong biên bản hoà giải và vẫn còn thời hạn để thực hiện hoà giải thì Hội đồng hoà giải tiếp tục tổ chức hoà giải. Nếu việc tiến hành hoà giải sau đó không đạt kết quả thì lập biên bản mới và hướng dẫn các bên tranh chấp yêu cầu TAND huyện hoặc UBND giải quyết theo thẩm quyền được quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai, nếu đã hết thời hạn 45 ngày và người đã được hoà giải cương quyết không công nhận kết quả hoà giải thì họ có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Toà án huyện hoặc UBND cấp huyện) giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai: Làm gì khi UBND cắt đất cắt sang cho hộ khác ?

3. Có được yêu cầu xã hòa giải tranh chấp đất đai lần hai được không?

Thưa luật sư! Gia đình tôi có một mảnh đất 41m vuông. Thời gian gần đây đã xảy ra tranh chấp ranh giới với hộ kế bên do mâu thuẫn quá nhiều nên tôi đã gửi lên UBND giải quyết hòa giải và được UBND tổ chức hòa giải lần một, nhưng khi tôi thấy địa chính của UBND đo đạc chưa khách quan còn nhiều thiếu sót và tôi muốn hòa giải lần hai nhưng đợi lâu mà vẫn không thấy UBND gửi giấy mời lên để hòa giải lần hai. Vậy cho tôi hỏi phải làm thế nào để UBND hòa giải lần hai cho tôi? Nếu hòa giải một lần mà không được thì tôi có thể gửi đơn lên Tòa án được không? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Có được yêu cầu xã hòa giải tranh chấp đất đai lần 2 được không ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

3.1. Về vấn đề bạn cần làm gì để UBND xã hòa giải lần hai?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Căn cứ khoản 4 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

"4. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định tại Khoản 5 Điều 202 của Luật Đất đai.

Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo."

Như vậy, theo quy định trên thì thời gian giải quyết hòa giải là 45 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ, trong khoảng thời gian này, bạn có quyền yêu cầu UBND tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai cho các bên, kể cả lần hai, lần ba hoặc nhiều lần. Nếu khi hết thời hạn trên mà UBND xã không tiến hành việc hòa giải thì bạn có quyền nộp đơn khiếu nại tới UBND xã nơi bạn nộp đơn hòa giải theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật Khiếu nại số 02/2011/QH13 của Quốc hội:

"Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính."

3.2. Về vấn đề khi hòa giải lần một không thành thì có thể gửi đơn ra tòa án được không?

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 203 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội:

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

..."

Như vậy, nếu việc tiến hành hòa giải ở UBND không thành thì bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp để yêu cầu giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để giải quyết, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Quy định về mức xử phạt hành vi lấn, chiếm đất mới cập nhật

4. Thay đổi ý kiến đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành tại cơ sở về tranh chấp đất đai?

Thưa Luật sư, xin tư vấn giúp tôi: Gia đình tôi ở Bến Tre, hiện xảy ra tranh chấp ranh giới đất với hàng xóm. Cụ thể là gia đình tôi có hai mảnh đất hai bên, kẹp giữa một miếng của hàng xóm, một mảnh đất gia đình tôi xây dựng nhà ở cách nay trên 50 năm và chỉ có cơi nới xây dựng theo chiều dài miếng đất chứ không có công trình cơi nới theo chiều ngang.

Một mảnh khác phía bên kia nhà hàng xóm thì là phần đất mồ mả ông bà tôi đã chôn cất cách nay cũng trên 50 năm. Thời điểm mấy năm trước xã tổ chức cắm ranh xác nhận lại ranh giới để cấp lại sổ. Ban đầu, người hàng xóm ở giữa hai mảnh đất nhà tôi không chịu thỏa thuận vì họ nói đất của họ bị thiếu diện tích so với giấy tờ trước kia họ có (mặc dù theo đo đạc mới thì diện tích đất của nhà tôi cũng bị thiếu, không đúng so với giấy tờ cũ). Qua nhiều lần hòa giải dưới xã thì hai bên đi đến thống nhất chung và tiến hành cắm ranh theo chỉ đạo của cấp xã. Sau khi cắm ranh giới xong, có biên bản, có ký tên xác nhận của hai bên, thì bên hàng xóm phát hiện bên phía giáp ranh giới với phần mộ ông bà nhà tôi còn hẹp hơn so với mong muốn của họ (phần giáp ranh giới với phần mộ là đường đi của nhà hàng xóm, thực ra mấy chục năm nay họ lấn sang phần đất mồ mà ông bà nhà tôi làm đường đi nhưng cha tôi nghĩ hàng xóm láng giềng và chỗ đó mình cũng không làm gì ngoài chôn cất nên cũng không ý kiến gì). Họ tự động nhổ cọc ranh giới cả hai bên ranh giới và đưa ra yêu cầu mới là gia đình nhà tôi phải cho họ đo sang hai bên ranh mỗi bên 0.5m kéo dài xuất hai bên với lý do đất nhà anh ta bị thiếu. Gia đình tôi không đồng ý và được xã hòa nhiều lần giải thích là yêu cầu của anh ta không hợp lý. Anh ta thuê luật sư khởi kiện ra tòa cấp huyện. Xin hỏi trong trường hợp này anh ta khởi kiện ai? Phần đất đã cắm ranh và có chữ ký thỏa thuận của anh ta thì xã có cấp chứng nhận mới cho gia đình tôi không? Khi ra Tòa án thì gia đình tôi cần chuẩn bị những giấy tờ bằng chứng gì? Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

4.1. Việc hàng xóm của bạn đã thuê luật sư khởi kiện ra Tòa án cấp huyện là khởi kiện ai?

Tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định việc hòa giải tranh chấp đất đai và Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì sau khi hòa giải thành tại cơ sở mà trong thời hạn 10 ngày hàng xóm của bạn có thay đổi ý kiến khác với kết quả hòa giải đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm tổ chức lại cuộc họp hòa giải, xem xét ý kiến bổ sung và lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Theo đó, mặc dù biên bản đã được hai bên ký xác nhận nhưng nếu trong thời hạn 10 ngày hàng xóm của bạn có thay đổi ý kiến và hòa giải lại không thành, thì Ủy ban xã hướng dẫn hàng xóm của bạn gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở là điều kiện bắt buộc để cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết. Và trong trường hợp này, tranh chấp đất đai trực tiếp là giữa bạn và hàng xóm của bạn, chính vì vậy hàng xóm sẽ khởi kiện bạn, vì bạn là người liên quan trực tiếp tới tranh chấp.

Mặt khác, việc bạn và hàng xóm ký xác nhận vào biên bản cắm mốc giữa hai bên về một ranh giới đất mới khiến diện tích đất của bạn hoặc của hàng xóm giảm so với diện tích đất ban đầu thì vẫn chưa có giá trị pháp lý. Bởi vì, theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp thay đổi kích thước của diện tích đất là trường hợp phải đăng ký biến động với cơ quan quản lý đất đai.

Mặt khác, tại khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai 2013 có quy định:

"Việc đăng kí đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Từ những quy định nói trên, có thể thấy rằng việc giữa hai bên có thỏa thuận về ranh giới đất mới vẫn chưa có hiệu lực pháp luật. Để giải quyết tranh chấp, hai bên có thể tự thỏa thuận hoặc hàng xóm của bạn có thể yêu cầu UBND xã hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013.

Trong trường hợp hòa giải thành thì UBND cấp xã sẽ gửi biên bản hòa giải đó tới phòng tài nguyên và môi trường và phòng tài nguyên môi trường trình lên UBND cấp huyện để công nhận ranh giới thửa đất mới và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho hai bên. Trong trường hợp ubnd cấp xã hòa giải không thành thì một trong hai bên có thể yều cầu tòa án giải quyết theo căn cứ tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp sau khi hàng xóm của bạn thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thành, Ủy ban xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn hàng xóm của bạn gửi đơn khởi kiện tranh chấp đất đai tới cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”

4.2. Phần đất đã cắm ranh và có chữ ký thỏa thuận của người hàng xóm thì xã có cấp chứng nhận mới cho gia đình bạn không?

Trong trường hợp này mặc dù biên bản hòa giải thành đã có chữ ký xác nhận của hai bên, tuy nhiên trong thời gian 10 ngày sau đó, bên hàng xóm của bạn hoàn toàn có quyền thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thành, mặt khác, như đã nêu ở trên, trong trường hợp việc bạn và hàng xóm ký xác nhận vào biên bản cắm mốc giữa hai bên về một ranh giới đất mới khiến diện tích đất của bạn hoặc của hàng xóm giảm so với diện tích đất ban đầu thì vẫn chưa có giá trị pháp lý. Bởi vì, theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp thay đổi kích thước của diện tích đất là trường hợp phải đăng ký biến động với cơ quan quản lý đất đai. Chính vì vậy, nếu bên hàng xóm bạn có căn cứ xác định việc hòa giải đã làm thay đổi diện tích đất đáng kể trên thực tế so với diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì biên bản ký nhận của hai bên về việc hòa giải được xác định là chưa có giá trị pháp lý, vì vậy xã không thể cấp giấy chứng nhận mới cho gia đình bạn. Chưa kể đến việc Ủy ban nhân dân cấp xã cũng không có thẩm quyền câp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì chỉ có UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

4.3. Khi ra Tòa án thì gia đình bạn cần chuẩn bị những giấy tờ bằng chứng gì?

Trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự: việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền tại Tòa án nơi có bất động sản đó theo khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính: Trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu này thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầu giải quyết. Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếu đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính.

Như vậy, khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án thì bạn cần chuẩn bị các tài liệu, giấy tờ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy tờ về nguồn gốc đất đai, chứng cứ liên quan đến khởi kiện, các loại giấy tờ khác được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013.

5. Lấn chiếm đất, xây dựng trái phép trên đất của nhà nước bị xử lý như thế nào?

Nhà tôi nằm ở mặt tiền đường của 1 quận ở Tp. Hồ Chí Minh, đang thuộc diện giải tỏa, thu hồi đất. Căn nhà phía sau nhà tôi là đất do nhà nước quản lý nhưng gia đình tôi đã lấn chiếm sử dụng và xây dựng ngăn vách, ngăn phòng để cho người khác thuê từ năm 2009 đến nay. Hiện nay, tôi muốn hỏi luật sư là gia đình tôi sẽ bị xử phạt như thế nào và ai sẽ là người xử phạt gia đình tôi về hành vi lấn chiếm xây dựng trái phép trên đất do nhà nước quản lý? Mong luật sư giải đáp thắc mắc giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ Điều 10 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai về việc xử phạt hành vi lấn, chiếm đất:

"1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này."

Về cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, với trường hợp của bạn thì cơ quan có thẩm quyền xử phạt là Chủ tịch UBND cấp xã, căn cứ khoản 1, Điều 31 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP nếu gia đình bạn bị xử phạt theo khoản 1, khoản 2 Điều 10, còn nếu gia đình bạn bị xử phạt theo khoản 3 thì sẽ thuộc thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính của Chủ tịch UBND cấp huyện nơi có đất.

>> Tham khảo nội dung: Tư vấn thủ tục khiếu nại, tố cáo hành vi lấn chiếm đất ?

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại gọi số: 1900.6162 để được giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê