Năm 2012 Thanh tra Nhà nước tỉnh tiến hành thanh tra công tác quản lý, sử dụng đất tại cấp huyện và phát huyện thửa đất mà UBND huyện giao đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất cho ông A là sai đối tượng và đã đề nghị UBND huyện thu hồi giấy chứng nhận QSD đất của ông A. Căn cứ kết luận của Thanh tra Nhà nước, Ủy ban nhân dân huyện đã ban hành quyết định thu hồi giấy chứng nhận QSD đất của ông A và đã thông báo cho ngân hàng biết đồng thời đã xử lý hành chính công chức, viên chức tham mưu giao đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất cho ông A. Tuy nhiên, đến nay ông A không có khả năng trả nợ cho ngân hàng nên ngân hàng tiến hành đấu giá thửa đất trên để thu hồi nợ, nhưng thửa đất trên đã bị UBND huyện thu hồi. Nên ngân hàng cho rằng nhà nước phải bồi thường cho ngân hàng số tiền mà ông A đã vay của ngân hàng. Nếu không bồi thường thì ngân hàng sẽ kiện ra tòa dân sự. Vậy trong trường hợp này ngân hàng đòi UBND huyện phải bồi thường số tiền ông A đã vay của ngân hàng có đúng không? Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký QSD đất đến đâu? Trách nhiệm của cơ quan giao đất cho ông A đến đâu? và trách nhiệm của từng cá nhân đến đâu?. Rất mong được tư vấn sớm.

Xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: P.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai  của công ty luật Minh Khuê.

Trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân khi cấp sai GCNQSDĐ ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi: 19006162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của công ty chúng tôi. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Cơ sở pháp lý

Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm 

Luật đất đai năm 2013 

Phân tích nội dung

Do ông A đã thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng để vay vốn vào năm 2011 mà đến năm 2012 mảnh đất đó mới bị thu hồi do được giao không đúng đối tượng nên trong trường hợp này, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà ông A đã được giao sẽ được thực hiện như sau:

Khoản 2 và 3 Điều 6 thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định như sau: 

"Điều 6. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật

2. Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, mà bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì việc giao nhận tiền bồi thường được thực hiện như sau:

a) Trong thời hạn năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thì bên nhận thế chấp phải nộp cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường các tài liệu sau đây:

- Một (01) bản chính hợp đồng thế chấp đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc một (01) bản sao hợp đồng thế chấp được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng cấp từ bản chính.

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp không có thỏa thuận thì bên nhận thế chấp phải nộp một (01) văn bản thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc bên nhận thế chấp được quyền nhận tiền bồi thường;

- Một (01) văn bản xác định rõ giá trị nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản bị thu hồi tại thời điểm Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

b) Trong thời hạn mười (10) ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị chi trả tiền bồi thường của bên nhận thế chấp thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm phải thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp biết về việc sẽ chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp. Thông báo phải nêu rõ ngày, giờ, số tiền bồi thường, tên và địa chỉ của bên nhận thế chấp được nhận tiền bồi thường.

c) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật đất đai và các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Nếu số tiền bồi thường lớn hơn giá trị nghĩa vụ thanh toán thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường có trách nhiệm trả số tiền còn lại cho bên thế chấp; nếu số tiền bồi thường không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp thì bên thế chấp có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp, trừ trường hợp bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường, các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ thực hiện việc chi trả tiền bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều này cho bên nhận thế chấp sau khi có văn bản đồng ý của bên thế chấp. Trường hợp bên thế chấp không đồng ý thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Tuy nhiên, do mảnh đất mà ông A thế chấp cho ngân hàng là mảnh đất được giao không đúng đối tượng, nên theo quy định tại khoản 3 Điều 82 Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp không được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất, dẫn chiếu sang điểm c khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013 thì trường hợp đất của ông A bị thu hồi sẽ không được bồi thường.

Khoản 3 Điều 82 và điểm c khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này; 

Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;"

Như vậy, dù cho ông A và ngân hàng có hay không có thỏa thuận với nhau về việc ngân hàng sẽ được nhận số tiền bồi thường, các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì ngân hàng hay ông A đều không được nhận khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất.Theo đó, việc ngân hàng cho rằng nhà nước phải bồi thường cho ngân hàng số tiền mà ông A đã vay của ngân hàng là không đúng.

Mặt khác, việc ngân hàng và ông A ký kết hợp đồng thế chấp mảnh đất đó hoàn toàn xuất phát từ sự thỏa thuận của hai bên trong đó ngân hàng là bên nhận thế chấp trong hợp đồng thế chấp, nên để tránh những rủi ro về mặt pháp lý, phía ngân hàng cần phải xác minh rõ về mảnh đất đó trước khi ký kết hợp đồng thế chấp. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ông A đã được cấp trước đó và hợp đồng thế chấp giữa ông A và ngân hàng để đăng ký việc thế chấp quyền sử dụng đất của ông A nên văn phòng đăng ký đất đai sẽ không phải chịu trách nhiệm trong việc đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất giữa ông A và ngân hàng.

Về trách nhiệm của cơ quan đã giao đất cho ông A, cụ thể trong trường hợp này là UBND huyện sẽ phải chịu trách nhiệm trước nhà nước về việc giao đất không đúng đối tượng cho ông A.

Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi.!

Trân trọng ./,

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ