1. Tranh chấp đất đai có bắt buộc thông qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường ?

Chào Luật sư, Xin hỏi: Đất này đã được bố tôi mua vào năm 2003 bằng giấy tờ viết tay với chủ đất. Nhưng chưa từng làm sổ đỏ, hiện nay có một người mới đến đây được 5 năm có tranh chấp đất với nhà tôi. Họ đã được cấp sổ đỏ đất vào năm 2015. Gia đình nhà tôi gửi đơn đến tòa án yêu cầu đòi đất nhưng bị trả đơn và yêu cầu về xã giải quyết trước. Tôi muốn hỏi TA trả lời như vậy có đúng không ? Hay họ đang làm khó chúng tôi, vì xã có anh, em nhà người này. ?
Tôi cảm ơn!

Tranh chấp đất đai có bắt buộc thông qua thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường ?

Trả lời

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Khỏan 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

Điều 3. Về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khỏan 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

...

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khỏan 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.

Dẫn chiếu đến Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo quy định như trên, trong tranh chấp đất đai ai là người có quyền sử dụng đất, đương sự phải gửi đơn đến Ủy ban Nhân dân cấp xã để yêu cầu hòa giải ( đây là thủ tục bắt buộc ). Khi Uỷ ban Nhân dân cấp xã hòa giải không thành thì đương sự mới tiến hành lựa chọn nộp đơn khởi kiện để giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Trường hợp của bạn là đang tranh chấp về ai là người sử dụng đất nên bắt buộc phải thông qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Nếu chưa thông qua thủ tục này thì sẽ bị trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại điểm b khỏan 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như sau:

Điều 192. Trả lại đơn khởi kiện, hậu quả của việc trả lại đơn khởi kiện.

1. Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện trong các trường hợp sau đây:

..

b) Chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Chưa có đủ điều kiện khởi kiện là trường hợp pháp luật có quy định về các điều kiện khởi kiện nhưng người khởi kiện đã khởi kiện đến Tòa án khi còn thiếu một trong các điều kiện đó.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến bạn chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của bạn.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất đai đã có biên bản hòa giải và sự đồng ý của các bên có được khiếu kiện không ?

2. Khởi kiện tranh chấp đất đai phân chia như thế nào ?

Chào luật sư, Mong luật sư tư vấn cho truờng hợp của tôi như sau: ba mẹ tôi có 11 người con, trong đó 1 em trai út bị bệnh tâm thần. Tôi sống chung với ba mẹ tôi và nuôi em trai út đó. Còn những anh chị em khác đã ra riêng và cất nhà riêng trên đất mà ba tôi làm chủ sổ đỏ. Nay ba mẹ tôi mất đã ba năm, các anh chị em đòi tách sổ đỏ. Nhưng các bên không thuơng luợng được phần ranh nhà, ai cũng đòi nhiều hơn. Miếng đất có tổng diẹn tích là 1000m2, trong đó nền nhà của ba mẹ tôi là 76 m2, phần nền mộ của ba mẹ là 40m2.
Vậy nếu phân chia cho mõi người thì như thế nào. Và nếu tôi không đồng ý tách sổ đỏ, sổ đó cứ để tên ba mẹ tôi có đuợc không ?
Cảm ơn.
- Truong Kieu

3. Giải quyết tranh chấp đất đai thực hiện như thế nào ?

Gia đình tôi đang ở trên miếng đất mà bà nội tôi đã cho ba tôi. Nhưng do gia đình thiếu kiến thức và tôi thì đi nghĩa vụ hai năm nên chưa kịp làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà tôi sân cho cha tôi, khi về thì hay tin bà nội bị bệnh nặng. Trong lúc đó chú tôi dụ bà nội tôi chuyển quyền sử dụng mảnh đất của nhà tôi mà bà tôi đang đứng tên sang cho chú tôi. Trong khi nhà tôi xây trên đất này đã 10 năm, chỉ có sổ hộ khẩu, giấy đóng thuế đất hàng năm và các hoá đơn điện nước do cha tôi làm chủ hộ. Vậy giờ giải quyết như thế nào ạ ?
Cảm ơn luật sư!
- Nguyễn Hà Hồng Sơn

4. Hướng dẫn về việc giải quyết tranh chấp đất đai ?

Xin chào luật sư. Em xin hỏi luật sư một số điều như thế này ạ. Gia đình em có mua mảnh đất năm 2010. Khi mua thì có sổ đỏ đầy đủ. Khi đó thì gia đình em chưa có điều kiện xây nhà nên đất để nguyên vậy. Đến năm 2016 giá đình em xây nhà và đã nhận thấy phần đất nhà mình bị lấn chiếm. Diện tích bị lấn chiếm là 200m. Giờ e muốn hỏi là gia đình em muốn lấy lại đất thì cần phải bỏ số phí ra toà là bao nhiêu và trong bao lâu thì được giải quyết ạ ?
Em xin cảm ơn ạ.
- Phan Thị Trang

5. Giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh chị em trong gia đình?

Xin luật sư vui lòng cho tôi hỏi sự việc như sau: Mẹ tôi có miếng đất đã làm thủ tục tặng cho tôi tại Văn phòng Công Chứng, nhưng tôi chưa sang tên QSDĐ sang tên tôi và không có chữ ký của anh và chị tôi vì HKTT chỉ có tôi và mẹ tôi.
Anh chị tôi ở xa, tôi nuôi dưỡng mẹ 20 năm qua, anh chị tôi không hề phụ giúp gì. Và theo thỏa thuận miệng, y nguyện của mẹ tôi thì tôi phải chịu trách nhiệm đưa lại cho anh chị tôi 120 triệu. Nhưng khi tôi giao tiền thì anh chị tôi nhận tiền nhưng lại không chịu ký tên cam kết không tranh chấp và đồng thời cũng không cho mẹ tôi ký đã nhận tiền của tôi. Vậy xin hỏi trường hợp của tôi phải làm thế nào? Liệu tôi giao tiền xong, sau này họ có tranh chấp với tôi được không?
Xin cảm ơn!

Giải quyết tranh chấp đất đai giữa anh chị em trong gia đình?

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Bạn thân mến, trước hết vấn đề hộ khẩu thường trú có bạn và mẹ bạn, việc này không ảnh hưởng đến việc chia tài sản việc đăng ký tên trong sổ hộ khẩu chỉ có ý nghĩa trong việc quản lý về mặt hành chính.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì mẹ bạn đã làm thủ tục tặng cho miếng đất và đã Công Chứng. Căn cứ theo Điều 722 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có quy định như sau;

"Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai."

Theo như quy định trên thì khi mẹ tặng cho quyền sử dụng đất không có đơn khiếu nại hay đơn kiện, yêu cầu nào của các bên cho và nhận, sự thỏa thuận này được coi là hợp pháp.

Điều 467. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Như vậy, miếng đất đó được xác nhận tặng cho đúng pháp luật, quyền sử dụng đất đã chuyển từ mẹ sang bạn hợp pháp, được pháp luật công nhận và bảo vệ. Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Trường hợp đã tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho.

Tại Điều 470 Bộ luật dân sự có quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

"1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại".

Theo như thông tin bạn cung cấp thì việc các bên có thỏa thuận miệng về việc bạn phải chịu trách nhiệm đưa lại cho anh chị bạn 120 triệu thỏa thuận này không được lập thành văn bản nên đây không thể coi là điều kiện của hợp đồng tặng cho được. Vì vậy, khi bạn hay anh chị bạn vi phạm thỏa thuận này thì cũng không có căn cứ để đòi lại tài sản đã tặng cho. Vì vậy, bạn và mẹ nên lập thành văn bản có chữ ký của bên tặng cho và bên nhận.

Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Vậy khi giao tiền xong, anh chị bạn và bạn có xảy ra tranh chấp thì cũng không thể đòi lại tài sản là mảnh đất đã được mẹ bạn tặng cho.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Tham khảo ngay: Lấn chiếm đất đất trồng lúa bị xử phạt bao nhiêu và biện pháp khắc phục hậu quả là gì ?

6. Tranh chấp đất đai thừa kế khi đã chuyển nhượng cho người khác ?

Gửi Luật sư, gia đình tôi đang gặp phải vấn đề như sau cần luật sư tư vấn : Ông bà nội tôi có 03 người con trai: bác cả, bố tôi và chú út. Năm 1990, ông bà họp gia đình phân chia tài sản (chi tiết như file đính kèm, luật sư có thể xem để biết chi tiết). Tôi tóm tắt như sau: tài sản ông bà để lại gồm 1/ 4 gian nhà ngói và 3 gian bếp cho bố tôi và chú út (tài sản này trên cùng một mảnh đất), 2/3 gian nhà lá cho bác cả (tài sản này ở 1 mảnh đất khác); biên bản phân chia tài sản được lập thành 3 bản mỗi anh em giữ 1 bản.

Kể từ ngày phân chia tài sản xong, chú tôi không ở lại sinh sống cùng gia đình tôi và ông bà vì ông bà rất khó tính nên chú không muốn ở cùng, và chú đã đi làm ăn kinh tế nơi xa. Sau đó 1,2 năm, bố mẹ tôi thỏa thuận với chú sẽ lo tiền cho chú mua đất làm nhà ở tỉnh Q (gia đình tôi ở tỉnh H). Ngày đó, bố mẹ tôi có cầm ra tỉnh Q cho chú 1 triệu đồng để mua đất, tại thời điểm đó tiền cũng có giá trị và với số tiền đó tạm ổn để chú mua đất.
Vì anh em đã nói chuyện đồng ý và tin tưởng nhau nên khi đưa tiền bố tôi không làm biên bản bàn giao, bố tôi chỉ yêu cầu chú đưa lại tờ biên bản phân chia tài sản (hiện tại bố tôi đang cầm 2 bản gốc). Kể từ đó bố mẹ tôi sinh sống tại mảnh đất có 4 gian nhà ngói và 3 gian bếp cùng ông bà, hiện tại ông bà tôi đã qua đời hết. Chú tôi không sống tại đó 1 ngày nào, không có hộ khẩu tại đó. Bố mẹ tôi chịu trách nhiệm đóng thuế phí nhà đất liên quan cho toàn bộ mảnh đất này đến nay. Đến năm 1993, nhà nước kêu gọi kê khai tài sản làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố mẹ tôi kê khai được UBND xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như file đính kèm, giấy chứng nhận này đã được thay đổi lần 2).
Đến tháng 6/2016, bố mẹ tôi bán lại mảnh đất này cho tôi, trị giá hợp đồng chuyển nhượng là 140 triệu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên cho tôi. Hiện tại tôi muốn bán 1 phần mảnh đất này, nhưng chú tôi nghe tin nên làm đơn gửi UBND xã đòi lại mảnh đất này phải được chia cho chú. Luật sư cho tôi hỏi trường hợp này tôi, bố mẹ tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? Giả sử nếu bố tôi bị thua kiện, thì giá trị bồi thường tính như thế nào? Căn cứ vào đâu để tính giá trị bồi thường?
Xin chân thành cảm ơn!

Tranh chấp đất đai thừa kế khi đã chuyển nhượng cho người khác ?

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai và di sản thừa kế - Ảnh minh họa

Trả lời:

Thừa kế theo di chúc là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người khác còn sống theo quyết định của người đó trước khi chết được thể hiện trong di chúc. Nội dung cơ bản của chế định thừa kế theo di chúc là chỉ định người thừa kế và phân định tài sản, quyền tài sản cho họ, giao cho họ nghĩa vụ tài sản.

Khoản 1 Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó."

Trong trường hợp này, di chúc lập năm 1990 và bạn cũng không nêu thông tin gì về thời gian ông bà bạn mất nên chúng tôi sẽ xác định thời gian 30 năm đó từ năm 1990. Và đến hiện nay vẫn chưa hết thời hiệu khởi kiện đó nên chú bạn vẫn có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế mà ông bà bạn để lại. Theo di chúc, cả bố anh và chú đều là đồng thừa kế hàng thứ nhất đối với mảnh đất 1/ căn nhà lá và 3 gian bếp nên khi bố anh đi đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất đứng tên bố anh phải có sự đồng ý của chú anh. Việc bố anh tự ý đi đăng ký cấp GCN là trái pháp luật kéo theo hợp đồng mua bán mảnh đất đó giứa bố anh và anh bị vô hiệu. Trong trường hợp này thì GCNQSDĐ đó có thể bị hủy và chia di sản như bình thường cho cả bố anh và chú anh. Còn đối với 3/4 căn nhà lá không có si chúc của ông bà anh sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho các đồng thừa kế là bác cả anh, bố anh và chú út. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được việc thanh toán, chi trả giá trị các phần thừa kế thì Tòa án sẽ tiến hành chia lại mảnh đất đó. (xem thêm các quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015)

>> Tham khảo: Tư vấn thủ tục cấp sổ đỏ khi có tranh chấp với hàng xóm?

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về tài sản thừa kế, gọi: 1900.6162 để được giải đáp.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê