Đầu năm nay, năm 2015, vì mâu thuẫn gia đình (bố mẹ em muốn em cắt 1 phần đất cho chị 4 của em, nhưng em không đồng ý) nên bây giờ mẹ em muốn đòi lại quyền sở hữu đất (bao gồm cả cây xăng, nhà xưởng và nhà ở) nhưng em vẫn không đồng ý và mẹ em đã kiện em ra tòa. Luật sư cho em hỏi:

1. Mẹ em có thể dùng những luật nào trong luật đất đai để có thể lấy lại quyền sử dụng đất?

2. Trong vụ kiện này em có thể thắng không?

3. Nếu em thua, thì mẹ em có phải trả lại toàn bộ tài sản mà 2 vợ chồng em gây dựng trên miếng đất ấy không?? Nếu có thì việc định giá sẽ do ai thực hiện?

4. Trong hộ khẩu nhà em gồm : mẹ em, bố em (đã mất), vợ em và 3 đứa con đều trên 18 tuổi. Luật sư cho em hỏi trong trường hợp này, vợ và các con của em có quyền kiện tụng hay tranh chấp trong vụ việc này không?

Em rất mong nhận được hồi âm của luật sư. Em cám ơn luật sư rất nhiều!!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn luật đất đai của công ty luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi:  1900.1940

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Bộ Luật Tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011

2. Nội dung tư vấn:

2.1. Về việc mẹ anh kiện lấy lại quyền sử dụng đất

Theo điều 465, 467 Bộ luật dân sự 2005 về hợp đồng tặng cho tài sản:

"Điều 465. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận."

"Điều 467. Tặng cho bất động sản   

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự quy định: "Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.".

Và theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy, trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Nếu mẹ anh chỉ tặng cho mà không lập hợp đồng tặng cho và thực hiện sang tên hoặc mới lập hợp đồng tặng cho nhưng chưa sang tên thì anh không có quyền đối với mảnh đất đó, mẹ anh có thể đòi lại mảnh đất.

Trường hợp đã tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho không thể đòi lại. Nhưng mẹ anh có thể đòi lại khi có căn cứ chứng minh được hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đó vô hiệu do có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật hoặc là tặng cho tài sản có điều kiện nhưng người được tặng cho không thực hiện điều kiện đó.

- Đối với trường hợp mẹ anh thấy việc tặng cho có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật: tặng cho do bị ép buộc, tặng cho trong trạng thái tinh thần không được minh mẫn,... có thể đề nghị Tòa án tuyên hủy bỏ việc tặng cho và lấy lại tài sản. 

Đó là khi mẹ anh chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho anh là hợp đồng vô hiệu:

* Các trường hợp giao dịch vô hiệu:

- Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự thì vô hiệu (Điều 127 Bộ luật Dân sự).

+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

+ Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 128 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 131 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 Bộ luật Dân sự)

- Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 Bộ luật Dân sự).

- Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 134 Bộ luật Dân sự).

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 137 Bộ luật Dân sự): Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy, nếu mẹ anh chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì mẹ anh sẽ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Nếu hợp đồng vô hiệu, anh phải trả lại quyền sử dụng đất đã nhận.

- Đối với trường hợp đây là hợp đồng tặng cho có điều kiện:

Theo điều 470 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 470. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Như vậy, mẹ anh chỉ có thể đòi lại tài sản đã tặng cho trong trường hợp là tặng cho tài sản có điều kiện đã được thỏa thuận trong hợp đồng tặng cho và anh không thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho.

2. Về việc trả lại tài sản

Căn cứ theo điều 127, 122, 137 Bộ luật dân sự 2005:

"Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu."

"Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự  

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định."

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu  

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Khi hợp đồng tặng cho bọ tòa án tuyên vô hiệu thì anh phải trả lại tài sản là mảnh đất cho mẹ anh, còn về tài sản đã xây dựng trên đất là tài sản của anh nên không phải trả lại.

Đối với trường hợp vi phạm hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện thì bên anh phải trả lại tài sản là mảnh đất và bồi thường thiệt hại.

3. Đối với việc định giá tài sản

Theo quy định tại khoản 1 điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2011 quy định về định giá tài sản, thẩm định giá tài sản:

"1. Các bên có quyền tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản.

Tòa án ra quyết định định giá tài sản đang tranh chấp trong các trường hợp sau đây:

a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;

b) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá theo mức giá thấp nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước."

Như vậy, các bên có thể thỏa thuận về việc tự định giá tài sản, lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc yêu cầu tòa án định giá tài sản đang tranh chấp.

4. Trong hộ khẩu nhà em gồm : mẹ em, bố em (đã mất), vợ em và 3 đứa con đều trên 18 tuổi. Luật sư cho em hỏi trong trường hợp này, vợ và các con của em có quyền kiện tụng hay tranh chấp trong vụ việc này không?

Khoản 4 điều 56, điều 65 Bộ luật tố tụng dân sự quy định:

"4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án dân sự là người tuy không khởi kiện, không bị kiện, nhưng việc giải quyết vụ án dân sự có liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của họ nên họ được tự mình đề nghị hoặc các đương sự khác đề nghị và được Tòa án chấp nhận đưa họ vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan."

"Điều 65. Người làm chứng

Người biết các tình tiết có liên quan đến nội dung vụ án có thể được Tòa án triệu tập tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng. Người mất năng lực hành vi dân sự không thể là người làm chứng."

Như vậy, do vợ anh cùng anh xây dựng nhà trên đất nên vợ anh là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và là đương sự trong vụ việc.

Còn con anh nếu cùng đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ việc. Nếu không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể tham gia vụ việc với tư cách người làm chứng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê