1. Tranh chấp đất hương hỏa giải quyết như thế nào ?

Chào Luật sư, Tôi có một vấn đề mong nhận được sự tư vấn từ Luật sư. Ba má tôi sinh được 5 người con và chia cho mỗi người 1 phần tài sản. Tuy nhiên ba má có nói miệng là sau này ai lo cho ông bà thì sẽ chia phần nhiều hơn và ông bà sống với người con út nên khi ông bà mất đi thì để lại 3 phần tài sản cho người con út (thay vì mỗi người có 1 phần).

Trong 3 phần tài sản đó có 1 căn nhà xưa kia ông bà nói là nhà thờ phụng ông bà tổ tiên, đất chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất, chỉ có người con út này đứng tên trên hộ khẩu, nhưng sau này người con út mới xin đất từ cha mẹ và xây thêm 1 căn nhà nên di dời về ở trong căn nhà mới này và nhà thờ đó ngăn thành phòng trọ cho thuê. Người con út lấy nhà thờ cho thuê, chúng tôi không có ý kiến gì nhưng đến khi người con út này bán luôn căn nhà này thì anh em mới biết và lên tiếng thì người con út này chối nói là tôi vẫn cho thuê. Chúng tôi yêu cầu đưa hợp đồng thuê nhà thì không đưa, trong khi căn nhà đó người mua đang xây cất lại mới. Vậy xin hỏi luật sư:

Thứ 1: nếu căn nhà đã bán thì những anh em còn lại có phần không ?

Thứ 2: chúng tôi có nghe nói là người con út này có làm di chúc và nhờ 1 người bên vợ làm chứng không có mặt anh em chúng tôi, nếu đúng như vậy thì di chúc này thì có hợp pháp không ?

Cuối cùng, tôi xin hỏi là nếu như phải khởi kiện tranh chấp thì chúng tôi bắt đầu từ đâu ?

Kính mong sự giúp đỡ của Luật sư ! Tôi xin chân thành cảm ơn !

Tranh chấp đất hương hỏa giải quyết như thế nào ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai về đất hương hỏa, gọi: 1900.6162

Luật sư trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Khuê của chúng tôi, trường hợp của bạn được tư vấn như sau:

Thứ nhất, ngôi nhà và đất của cha mẹ để lại thì những người con có phần không?

Khi cha mẹ bạn còn sống có nói miệng rằng việc cho đất và nhà cụ thể có mọi người chứng kiến nhưng theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng văn bản và phải có công chứng, chứng thực mới đảm bảo điều kiện về mặt hình thức của hợp đồng ( mới đảm bảo tính có hiệu lực).

Nếu là di chúc miệng phải đảm bảo theo khoản 5 Điều 630 Bộ luật dân sự năm 2015: " Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng."

Nếu là di chúc miệng của ba mẹ bạn lập cũng không đảm bảo tính có hiệu lực theo quy định trên, nên di sản sẽ được chia theo pháp luật.

Theo quy định tại Điều 651 BLDS về người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Vì cha mẹ bạn mất, theo như bạn nói thì còn các người con thì 5 người con đều là các đồng thừa kế đối với phần di sản do cha mẹ bạn để lại. Các đồng thừa kế đều là người có quyền đối với phần di sản. Về nguyên tắc chia di sản thừa kế theo pháp luật sẽ là chia đều. Nếu người con út muốn bán thì cũng phải được sự đồng ý hay chính là chữ ký của các đồng thừa kế trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất.

Thứ hai, việc em út bạn lập di chúc và nhờ người làm chứng có hợp pháp không?

- Di chúc phải do người có di sản lập để chuyển giao tài sản của mình trước khi chết cụ thể theo Điều 624 BLDS: "Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết."

- Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây: (khoản 1 Điều 630 BLDS 2015)

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

Dựa vào các quy định trên việc em bạn tự lập di chúc thay cho người đã mất là bất hợp pháp: cả về chủ thể lẫn nội dung vi phạm quy định pháp luật.

Thứ ba, thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp

Nếu như bạn nói thì em bạn đã bán mảnh đất và nhà ở mà cha mẹ bạn để lại cho người khác khi chưa có chữ ký của các đồng sở hữu khác và chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

+ Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đất không có tranh chấp

+ Đất đang trong thời hạn sử dụng

+ Đất không bị cưỡng chế để đảm bảo kê biên thi hành án.......

Nếu như em út của bạn bán thì giao dịch đó sẽ không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch thứ nhất về thẩm quyền ký kết ( Điều 117 BLDS điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự) và không thực hiện đúng quy định của pháp luật. Nếu em bạn bạn thì giao dịch đó gia đình bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu.

Hoặc gia đình bạn có thể thực hiện thủ tục và lập hồ sơ để yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân nơi có đất. Mà không nhất thiết phải kiện ra tòa để hợp thức hóa về Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng của gia đình bạn đối với đất đã.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến qua tổng đài điện thoại, gọi số: 1900.6162 để được giải đáp. Trân trọng./.

>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết việc tranh chấp đất lâm nghiệp bị lấn chiếm đã hòa giải nhiều lần không thành ?

2. Xin tư vấn tranh chấp đất thổ cư ở nông thôn ?

Chào luật sư. Xin luật sư tư vấn giúp tôi. Nhà tôi ở nông thôn,như luật sư đã biết thường ở nông thôn có những nhà ởmặt đường bê tông,có những nhà ở sâu trong so với mặt đường và phải đi quamột cái ngõ nhỏ mới vào đến cổng. Và nhà tôi cũng như vậy. Nhưng cái ngõ đó chỉ mình nhà tôi sử dụng. Gần đâychính quyền có yêu cầu vẽ lại bản đồ làm lại bìa đỏ.
Vì hai bên nhà tôi đềulà nhà anh em họ. Do trong bản đồ cũ cái ngõ đó nhà tôi nó rất rộng nhưngthực trạng giờ nó rất hẹp vì nhà bên cạnh lấn chiếm xây dựng rồi,nên khicán bộ đo lại tôi có bảo đo như bản đồ cũ nên đã xảy ra cãi cọ với nhà bêncạnh. Tôi có nộp đơn lên trên để giải quyết nhưng lại vấp phải vấn đề là. Vì 2 nhà hai bên ngõ là anh em họ hàng với nhà tôi nên thời xưa các cụ cóđi chung ngõ đó,giờ khi tôi đâm đơn kiện người ta bảo đó là ngõ đi chungcủa ba nhà. Nhưng trong bản đồ cái ngõ lại thuộc nhà tôi. Vậy theo luật sưnếu theo pháp luật cái ngõ đó có thuộc nhà tôi không hay phải chia làm ba. Hai nhà bên cạnh có mời những người lớn tuổi trong xóm ra làm chứng là trước cái ngõ đó thời xưa đi chung ?
Tôi mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin trân thành cảm ơn.
- Bigo Live

3. Tranh chấp đất mua bán đất bằng giấy tay khi sổ đỏ đã cấp cho bên chủ đất và đem thế chấp ngân hàng ?

Chào luật sư,nhà mình có mua 1 miếng đất bằng giấy tay từ năm 1996. Gần đây nhà mình đi làm sổ đỏ cho miếng đất đó thì phát hiện chủ đất đã làm sổ đỏ đứng tên chủ đất. Nhà mình ra đòi sổ đỏ thì họ nói sổ đỏ đã thế chấp ngân hàng.

Và viết cam kết khi nào xong dự án họ sẽ lấy sổ đỏ ra rồi làm thủ tục sang tên. Nhưng hơn 1 năm rồi họ vẫn ko giải quyết cho nhà mình. Xinnluật sư tư vấn hướng giải quyết như thế nào ạ ?

Cảm ơn nhiều.

4. Tư vấn tranh chấp đất hoa màu sát bờ sông?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Gia đình tôi có mảnh đất trồng hoa màu ngay sát sông, khi nhà nước làm bờ kè gia đình tôi đã để đào bới và san lắp làm công trường thi công.

Khi xong công trình kè bờ sông, chủ đầu tư đã san lắp lại hiện trạng. Các hộ dân trong thôn đã ngang nhiên chở vật liệu xây dựng đổ vào đất gia đình tôi mặc dù chúng tôi đã nhiều lần lên tiếng dẫn đến cãi vả để yêu cầu di dời các vật liệu mà họ đã đổ vào nhưng vẫn không có kết quả. Thấy vậy gia đình tôi đã tiến hành rào dây thép xung quanh khu đất, lợi dụng đêm tối kẻ gian đã dung kiềm cắt đứt toàn bộ dây kẽm (không lấy đi). Đất này có nguồn gốc từ những năm 90 gia đình tôi được giao đất sử dụng đến nay không có bất kỳ tranh chấp nào. Trong trường hợp này tôi phải làm đơn như thế nào? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết cho tôi?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư,

Người gửi: BX PHUONG

5. Hướng dẫn hòa giải và giải quyết tranh chấp đất ?

Xin chào Luật Minh Khuê, em có câu hỏi sau xin được giải đáp: Luật sư cho em hỏi là, em đang sử dụng một mảnh đất đã được bỏ hoang từ 15 năm trước, và em giở mãnh đất đó lên và làm ruộng lúa tới ngày .

Hôm nay, nhưng em chưa đưa mãnh đất hoang đó vào sổ đỏ của gia đình, và cũng không xãy ra tranh chấp ở gì cả. Mới đây ủy ban xã giải tỏa và xây dựng đường thì cô Sa hàng xóm mới ra nói với gia đình em là đòi lại đất và nói là đất của ông bà nhà cô ấy. Em mong luật sư tư vấn giúp em về vấn về này, nên giải quyết như thế nào? giữa hai bên nên thương lượng như thế nào để cho thuận lợi hơn hay cần đến tòa án để giải quyết? Mong luật sư tư vấn giúp em vấn đề này! em có được cấp giấy phép sử dụng mãnh đất đó không?

Em chân thành cảm ơn!.

Người gửi: Võ Thị Kim Chi

>> Luật sư tư vấn pháp luật và giải quyết tranh chấp đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được chúng tôi trả lời lời như sau:

Gia đình bạn sử dụng mảnh đất bỏ hoang từ 15 năm trước, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu đảm bảo được các điều kiện theo khoản 2 Điều Luật đất đai 2013 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Tóm lại, mảnh đất gia đình bạn đang canh tác được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

- Đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email hoặc qua Tổng đài tư vấn 1900.6162 .

>> Tham khảo ngay: Phần đất và phần không gian trên phần lối đi chung được quy định như thế nào trong xây dựng?

6. Hướng dẫn tranh chấp đất giữa các thành viên hợp tác xã ?

Xin chào Luật sư! tôi có điều muốn được luật sư tư vấn chẳng là trước giải phóng gia đình tôi có 1 mảnh đất do ông bà để lại, sau giải phóng ko biết các cụ có chấp nhận vào hợp tác xã tự nguyện hay ko, nhưng sau khi vào hợp tác xã thì mảnh đất chia làm 3 phần, 1 phần cho gia đỉnh chúng tôi canh tác, 2 phần chia cho người khác, thay vào đó gia đình tôi được chia thêm 1 mảnh ruộng.

Nhưng do kiếm ăn ko đủ cha mẹ tôi ko làm được, hợp tác xã lấy lại cho người khác canh tác, mảnh đất chia cho bà X , bà cũng ko canh tác mà giao miệng lại cho gia đình tôi, nhưng vừa rồi năm 2007 nhà nước cấp sổ đỏ cho bà X bà lại đòi lại đất, tranh chấp 2 bên kiện lên tòa , đã 3 năm nay tòa đòi cưỡng chế đất lại cho bà X . Rất mong phản hồi từ luật sư

Xin chân thành cảm ơn, Luật sư!

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 1, điều 18 của Luật hợp tác xã 2012

Điều 18. Trả lại, thừa kế vốn góp

1. Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trả lại vốn góp cho thành viên, hợp tác xã thành viên khi chấm dứt tư cách thành viên, hợp tác xã thành viên hoặc trả lại phần vốn vượt quá mức vốn góp tối đa khi vốn góp của thành viên, hợp tác xã thành viên vượt quá mức vốn tối đa quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 17 của Luật này.

Theo quy định này thì thành viên hợp tác xã sẽ được trả lại vốn góp nếu thuộc một số trường hợp trên, như vậy nếu tài sản góp vốn vào hợp tác xã là quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất này sẽ vẫn thuộc về người có quyền sử dụng đất và việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào hợp tác xã về bản chất chỉ để hợp tác xã khai thác, sản xuất trên đó. Theo như bạn trình bày thì đất ông bà của bạn khai hoang góp vốn vào hợp tác xã như vậy vốn góp này vẫn thuộc quyền sở hữu của ông bà bạn.

Tuy nhiên, mảnh đất mà gia đình bạn và bà X đang tranh chấp không phải là một trong 3 mảnh đất được chia từ mảnh đất mà ông bà bạn góp vốn vào hợp tác xã mà mảnh đất này gia đình bạn được hợp tác xã giao cho canh tác, việc hợp tác xã giao cho canh tác không đồng nghĩa với việc gia đình bạn có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Bên cạnh đó, bạn có trình bày thì mảnh đất này được Nhà nước cấp cho bà X, trong nội dung yêu cầu tư vấn bạn không đề cập tới nguồn gốc mảnh đất đó nên cần xem xét mảnh đất này thuộc sở hữu của bà X và bà X đã góp quyền sử dụng đất của mảnh đất này vào hợp tác xã.

Nên căn cứ vào nguồn gốc của mảnh đất tranh chấp đó, để từ đó xác định được việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà X là đúng hay không và việc Cơ quan thi hành án cưỡng chế đòi lại đất cho bà X là phù hợp với quy định của pháp luật hay không.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê