Đến năm 1990 thì ông ngoại tôi là A mất (do bệnh). Đến năm 2004 thì căn hộ trên chỉ có 3 hộ gia đình ở: Gia đình bà C;  gia đình bà D và gia đình bà E (tất cả đều là con ruột của ông bà A và B.Năm 2006 thì gia đình bà E ra riêng không còn ở chung căn hộ đó tại Tỉnh H nữa. Nhưng sau khi ra ở riêng được một thời gian thì đến năm 2007 căn hộ trên sắp sập, nên bà B quyết định bán căn hộ trên lại cho bà E.Khi bán có làm biên bản họp mặt gia đình và được 5 người con ký tên đồng ý còn 2 người, là ông X và bà Y không có mặt để ký tên (do trước đó đã tuyên bố từ bàB không phải mẹ của họ). Bà B chấp nhận bán căn hộ cho bà E với giá 500.000.000đ ( năm trăm triệu đồng) cùng với bản họp mặt gia đình có chữ ký của 5 người đồng ý. Bà B đã làm hợp đồng cho tặng căn hộ trên cho bà E. (nguyên nhân làm hợp đồng cho tặng là do tránh thuế). Hiện nay tất cả các giấy tờ liên quan đến căn hộ trên đã được bà E đứng tên. ( đều do UBND huyện K Tiỉnh H cấp đúng theo pháp luật). Trong lúc giao tiền cho bà B do chỉ nghĩ là mẹ con nên bà E không làm giấy tờ đã giao tiền cho bà B nhưng chỉ có sự chứng kiến của ông  Q.Thanh là người con trai lớn trong gia đình. Hiện nay căn hộ tại này đang xảy ra tranh chấp. Bà B đòi lại căn hộ trên và nói bà E mua nhà mà không trả tiền nhà mặc dù đã có xác nhận của ông Q.Thanh là đã có giao tiền. Còn ông X và bà Y không đồng ý bán căn hộ trên với lý do là không có sự đồng ý của họ. (thiếu 2 chữ ký của 2 người đó trong bản họp mặt gia đình) Tòa án huyện K đã xử theo lời bà B là chưa nhận tiền nhà cùng đồng ý hủy bản họp mặt gia đình theo lời X và bà Y không bán căn nhà cho bà E. Không trả lại tiền cho bà E đồng nào. Hủy tất cả giấy tờ mà bà E đứng tên, chuyển nhượng lại cho bà B như cũ. (mặc dù UBND huyện không đồng ý với kết luận của tòa và không chấp nhận hủy giấy tờ do bà E đứng tên vì đúng pháp luật). Tôi thắc mắc như sau:
1. Căn hộ Ông A và bà B, sau khi mất thì bà B đứng tên căn hộ. Vậy tài sản đó là của bà B hay của bà B cùng 7 người con còn lại?
2. Việc bà B bán căn hộ trên có cần sự đồng ý của 7 người con còn lại hay không? 2 người không ký tên có ảnh hưởng gì đến việc mua bán trên?
3. Tòa án huyện K xử theo lời bà B là chưa nhận tiền bán nhà mặc dù ông Q.Thanh đã làm chứng là bà B có nhận tiền rồi và TAND huyện hủy giấy tờ về căn hộ trên do bà E đứng tên hủy hợp đồng CHO TẶNG là đúng hay sai?.TAND Huyện K hủy các loại giấy tờ đứng tên bà E trên căn hộ đó có căn cứ hay không?.


Tôi xin nhờ Luật sư giúp đỡ tôi về những khúc mắc trên. Gia đình tôi E ( bên mua nhà) đã làm sai thủ tục gì mà bị hủy mọi giấy tờ, hủy hợp đồng cho tặng, hủy bản họp mặt gia đình. Tôi vừa mất tiền, vừa mất nhà, vừa mất tình nghĩa mẹ con nữa. Hiện tại gia đình tôi rất bế tắc không biết trong chờ sự giúp đỡ của ai. Xin luật sư hướng cho tôi đường đi để tôi có thể giữ được tài sản của tôi, mồ hôi mà nước mắt của vợ chồng tôi làm ra. Tôi còn phải nuôi thêm 2 đứa con ăn học. 

Tôi xin chân thành cảm ơn!.

Câu hỏi được biên tập từchuyên mục pháp luật đất đai công ty Luật Minh Khuê.

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

 

Trả lời:

Chào bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Vấn đề của bạn đã được đội ngũ Luật sư chúng tôi nghiên cứu, phân tích và trẻ lời cụ thể như sau:

 

1.Cơ sở pháp lý.
- B
ộ luật dân sự năm 2005

- Luật đất đai năm 2003

2.Nội dung trả lời.

THỨ NHẤT: Căn hộ Ông A và bà B, sau khi mất thì bà B đứng tên căn hộ. Vậy tài sản đó là của bà B hay của bà B cùng 7 người con còn lại?

Theo thông tin bạn cung cấp Ông A mất vào những năm 1990,tại thời điểm này Pháp lệnh thừa kế năm 1990 đang có hiệu lực. Cụ thể tại điểm a, khoản 1 - điều 24,25 pháp lệnh có quy định về những trường hợp thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. Cũng như quy định trên, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 về cơ bản vẫn giữ nguyên quy định như pháp lệnh này và Bộ luật trước đây. Cụ thể:

Điều 650.Những trường hợp thừa kế theo pháp luật.

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

Điều 651.Người thừa kế theo pháp luật.

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
......
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau".

Cho thấy sau khi Ông A mất không có để lại di chúc về căn hộ này, do đó theo quy định pháp luật nếu các bên không có thỏa thuận thì sẽ thuộc trường hợp phân chia di sản theo pháp luật. Khi đó, chiếu theo điểm a, khoản 1 -  điều 651 Bộ luật này thì Bà B và các con được hàng theo hàng thừa kế thứ nhất và theo nguyển tắc là phân đều nhau.
Mặc khác, có đề cập đến nội dung bản họp mặt gia đình (thiếu Ông X và bà Y) tức là bản thỏa thuận về việc xử lý căn hộ (di sản thừa kế) này là không tuân thủ theo quy định pháp luật mà chưa thấy có sự thỏa thuận khác. Nên trường hợp này các bên vẫn không có thỏa thuận gì thì sẽ chia theo pháp luật như trên.
THỨ HAI: Việc bà B bán căn hộ trên có cần sự đồng ý của 7 người con còn lại hay không? 2 người không ký tên có ảnh hưởng gì đến việc mua bán trên?

Theo thông tin trên, cho thấy việc họp mặt gia đình thiếu 2 người co là Ông X và bà Y. Như phân tích ở trên đây vì Ông A không để lại di chúc mà  không có sự thỏa thuận thì di sản thừa kế (tức căn hộ này) sẽ được chia theo pháp luật. Khi đó việc bà B bán căn hộ phải được sự thỏa thuận, đồng ý của tất cả 7 người con (kể cả con nuôi hay con riêng) theo quy định về pháp luật thừa kế trên:

- Quan hệ thừa kế giữa cha mẹ nuôi với con nuôi và ngược lại:

Về phía gia đình cha nuôi, mẹ nuôi, con nuôi chỉ có quan hệ thừa kế với cha nuôi, mẹ nuôi mà không có quan hệ thừa kế với cha đẻ, mẹ đẻ của người nuôi con nuôi. Cha đẻ, mẹ đẻ của người nuôi con nuôi cũng không được thừa kế của người con nuôi đó.

Trường hợp cha nuôi, mẹ nuôi kết hôn với người khác thì người con nuôi đó không đương nhiên trở thành con nuôi của người đó, cho nên họ không phải là người thừa kế của nhau theo pháp luật.

Người đã làm con nuôi người khác vẫn có quan hệ thừa kế với cha đẻ, mẹ đẻ, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh chị em ruột, cô, bác, chú, dì, cậu ruột như người không làm con nuôi người khác.

- Quan hệ thừa kế giữa con riêng với bố dượng, mẹ kế:

Nếu có quan hệ nuôi dưỡng, chăm sóc nhau như cha con, mẹ con thì được hưởng thừa kế tài sản của nhau và còn được hưởng thừa kế tài sản theo quy định tại Điều 677 và Điều 678 BLDS 2005.

Thứ ba, tòa án huyện K xử theo lời bà B là chưa nhận tiền bán nhà mặc dù ông Q.Thanh đã làm chứng là bà B có nhận tiền rồi và TAND huyện hủy giấy tờ về căn hộ trên do bà E đứng tên hủy hợp đồng cho tặng có là đúng hay sai?. TAND Huyện K hủy các loại giấy tờ đứng tên bà E trên căn hộ đó có căn cứ hay không?.

- Hình thức của hợp đồng:

Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó

Như vậy, xét về hình thức của hợp đồng (việc giao nhận tiền giữa bà B và bà E) không quy định hợp đồng này phải  lập thành văn bản nên hợp đồng này mặc dù giao dịch bằng lời nói vẫn được coi  là hợp pháp.
- Hợp đồng tặng cho nhà ở:

Theo như đã phân tích rõ ở phần thứ nhất + thứ hai trên thì hợp đồng tặng cho nhà ở (thực chất là hợp đồng mua bán nhà ở) vô hiệu. Gỉa sử Hình thức của hợp đồng tặng cho này được thực hiện tuân theo quy định  tại  điều 467 Bộ luật dân sự năm 2005.

Theo quy định tại Điều 467 Bộ luật dân sự năm 2005 về tặng cho bất động sản thì:

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Tuy nhiên, xét về mặt nội dung của hợp đồng theo quy định tại diều 122 Bộ luật này thì hợp đồng tặng căn hộ giữa bà B và bà E vô hiệu.

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
......................

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

.......................

Như vậy, kể cả trường hợp hình thức của hợp đồng trên được giao kết tuân thủ theo quy định của pháp luật như phân tích cụ thể ở trên, nhưng cho thấy nội dung của hợp đồng hợp đồng tặng cho nhà ở giữa bà B và bà E bị vô hiệu.  Nên việc TAND Huyện K xử theo lời bà B là chưa nhận tiền bán nhà mặc dù ông Q.Thanh đã làm chứng là bà B có nhận tiền rồi là trái với quy định của pháp luật, còn việc tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà ở bị vô hiệu và yêu cầu hủy các giấy tờ, hồ sơ là có căn cứ pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật đất đai qua EmailTư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Luật sư dân sự.