Người đó cam kết nếu người có giấy tờ đất không giao đất cho tôi thì người đó có trách nhiệm phải có đất giao cho tôi hoặc trả lại tiền.

Đến nay đã 05 năm nhà nước chưa có đất dịch vụ 10% trả cho dân, nên tôi vẫn chưa nhận được đất.

Mặt khác người bán đất cho Tôi nói chỉ giới thiệu cho tôi gặp chính chủ đất dịch vụ để tôi tự giải quyết chứ không có trách nhiệm trả đất cho tôi.

Tôi gặp chính chủ đất thì họ nói không bán đất cho tôi nên không có trách nhiệm trả đất cho Tôi.

Xin Luật sư tư vấn cho Tôi nên phải làm như thế nào để lấy lại tiền đúng quy định của Pháp Luật.

- Pháp Luật có yêu cầu bên bán trả gốc và lãi tại các thời điểm cho Tôi được không ?

Chi phí mọi việc để  lấy lại được tiền hết khoảng bao nhiêu ?

Phương pháp làm như thế nào ?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: Phạm Việt Hùng

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:  1900 6162

 

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty chúng tôi, vấn đề của bạn, Luật Minh Khuê xin được trả lời như sau:

I) Căn cứ pháp lý:

Luật dân sự năm 2005

Luật đất đai năm 2003 (đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Luật đất đai 2013 nhưng vì giao dịch diễn ra cách đây 5 năm nên áp dụng quy định của pháp luật tại thời điểm lập hợp đồng)

II) Nội dung:

Theo thông tin bạn cung cấp thì ngay từ thời điểm 2 bên thỏa thuận chuyển nhượng phần diện tích đất trên thì trên thực tế đất chưa tồn tại và người trực tiếp làm hợp đồng chuyển nhượng viết tay cho bạn không phải là chủ lô đất sẽ được cấp trong tương lai cũng như không có bất cứ giấy tờ gì chứng minh về việc sẽ được giao lô đất đó. Sau thời gian 5 năm bạn mới biết rằng việc người chủ chính của lô đất trên không chuyển nhượng cho bạn như lời người đã trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng với bạn trả lời. Vậy hành vi của người đã bán đất cho bạn ở đây đã có sự vi phạm, hợp đồng của 2 bên có thể bị vô hiệu theo quy định về giao dịch dân sự theo Bộ luật dân sự 2005 và giao dịch chuyển nhượng này xảy ra cách đây 5 năm nên việc xem xét về điều kiện chuyển nhượng  phải áp dụng quy định của Luật đất đai 2003.

- Thứ nhất, về điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của bộ Luật dân sự thì phải đáp ứng về nội dung và hình thức quy định cụ thể tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 .

 “Điều 122: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

+ Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn và bên chuyển nhượng:

Về đối tượng hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên là lô đất trên ngay từ thời điểm giao dịch chưa tồn tại và người ký hợp đồng chuyển nhượng với bạn không có bất cứ giấy tờ gì để chứng minh lô đất trên sẽ được nhà nước giao và người này sẽ là chủ sử dụng của phần đất này hoặc giấy ủy quyền từ người chủ sử dụng đất này. Như vậy, về đối tượng của giao dịch chuyển nhượng là lô đất mà các bên đã thỏa thuận không tồn tại tại thời điểm giao dịch thì các bên không thể tiến hành giao dịch chuyển nhượng, nếu vẫn tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng đã vi phạm về điều kiện chuyển nhượng đất quy định tại Điều 106 luật đất đai 2003.

Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

+ Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường nơi có đất theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật đất đai 2003.

Điều 127 :Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người chuyển nhượng của bạn vi phạm pháp luật cả về nội dung và hình thức theo các quy định trên , theo đó giao dịch này là vô hiệu ngay từ thời điểm các bên giao dịch lập hợp đồng chuyển nhượng.

- Thứ hai về hành vi của người chuyển nhượng lô đất như đã thỏa thuận cho bạn theo thông tin bạn cung cấp xét thấy có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Cụ thể là người lập hợp đồng chuyển nhượng cho bạn tại thời điểm chuyển nhượng biết rằng lô đất trên vẫn chưa được nhà nước giao và người đó cũng không phải là chủ sử dụng lô đất đó nhưng vẫn giao kết hợp đồng. Hơn nữa nếu người này ký hợp đồng thay mặt cho chủ sử dụng  như lời đã nói thì phải có giấy ủy quyền trực tiếp từ người chủ sử dụng lô đất đó cho người này như vậy xét thấy đây là hành vi cố ý muốn chiếm đoạt phần tài sản là số tiền 1 tỷ 500 triệu mà bạn giao cho người này theo hợp đồng. Để bảo vệ quyền lợi cho bạn thì bạn có thể thực hiện theo cách sau:

 Bạn có thể viết đơn khởi kiện và gửi ra tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có lô đất mà 2 bên đã thỏa thuận để yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 bên vô hiệu.Theo đó, hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu theo Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 thì bên kia sẽ phải trả lại cho bạn khoản tiền đã nhận và phải bôig thường cho bạn một khoản tiền tương đương với lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Nếu xét thấy ở đây có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 139 Bộ luật hình sự 1999 sửa đổi bổ sung 2009 Tòa án sẽ chuyển hồ sơ sang cơ quan công an tiến hành điều tra.

Trân trọng./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI