Tôi hỏi thì ông nói hợp đồng chỉ là tượng trưng nên tôi nghe theo. Hợp đồg có ghi ai thay đổi sẽ phải đền bù gấp 5 lần và nếu vi phạm sẽ mất tiền cọc. Việc đặt cọc lần 2 diễn ra vào tháng 6-2015, phần còn lại sẽ được thanh toán hết khi có GCN QSDĐ. Nhưng chờ mãi vẫn không được cấp GCN QSDĐ. Ngày 6/1 /2016 tôi hỏi thì ông B về GCN QSDĐ thì ông nói chưa có. Ông B nói tôi bán phần nốt phần đất còn lại thì mới thanh toán hết cho tôi. Khi đó, ông A thanh toán hết số tiền còn lại cho tôi và đưa hợp đồng ra để hoàn thành việc thực hiện hợp đồng. Tôi thưa lên phường, ông B nói về nhà sẽ thanh toán số tiền còn lại cho tôi nhưng vẫn không thực hiện. Tới tháng 5-2016 ông viết tờ giấy khác, không phải tờ hợp đồng lúc đầu và bảo tôi ký rồi nhận tiền. Tôi không đồng ý. Ông B bỏ về tới nay là 28/6-2016. Nếu tôi muốn đòi lại đất không bán cho ông B nữa có được không?

 Mong luật sư tư vấn giúp tôi! Xin chân thành cảm ơn!

 

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc tới công ty Luật Minh Khuê chúng tôi, vấn đề bạn đưa ra tôi xin trả lời như sau:

1. Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai năm 2013

Bộ Luật Dân sự năm 2005

2. Nội dung trả lời

Thứ nhất, về hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Trong trường hợp của bạn, việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện thông qua “giấy tay”, nhưng không được công chứng, chứng thực. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Một khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng nêu trên sẽ có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.  Trong trường hợp  hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ các quy định về hình thức thì một trong các bên tham gia giao dịch dân sự yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và thời hiệu yêu cầu là 2 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

Khi các bên có yêu cầu, thì Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định buộc các bên phải hoàn thành, bổ sung các điều kiện về hình thức của hợp đồng để hợp đồng có hiệu lực, nếu quá 01 tháng mà các bên không hoàn thành các nghĩa vụ trên thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, nếu các bên có yêu cầu giải quyết bồi thường thì Tòa án có trách nhiệm xác định thiệt hại. về nguyên tắc, một bên chỉ phải bồi thường cho bên kia khi có thiệt hại xảy ra, không có thiệt hại thì không có trách nhiệm bồi thường.

Như vậy, bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông A là vô hiệu do không đáp ứng các quy định về hình thức hợp đồng. Nếu bạn và ông B không thỏa thuận được với nhau về hợp đồng và hoàn thiện các thủ tục để hợp đồng đó đúng quy định của Pháp luật thì giao dịch của bạn và ông B vô hiệu, tức là việc chuyển nhượng đất không được thực hiện.

Với giao dịch của bạn với ông A, hợp đồng giữa bạn và ông A cũng chưa được công chứng nên bạn và ông A nên hoàn thiện các thủ tục cần thiết để hợp đồng đáp ứng các điều kiện về hình thức theo quy định của Pháp luật  nhằm tránh các tranh chấp không đáng có sau này.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.