Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Cơ sở pháp lý: 

Bộ luật dân sự 2015

Luật đất đai 2013

2. Trả lời câu hỏi

Mẹ tôi có 1 miếng rẫy lỡ bán cho gia đình khác. Giấy tờ có viết: tên mẹ tôi bán rẫy cho họ là 330 triệu, họ đưa trước 150 triệu , còn 180 triệu sẽ trả đủ khi nhà tôi đưa sổ . Ngày hôm sau, nhà tôi muốn lấy lại rẫy thì làm thế nào?

Theo khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và bên kia không được công chứng, chứng thực. Do đó, hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức. Khi hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức thì 2 bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhậnh. Do đó bạn sẽ được lấy lại rẫy nhưng phải trả lại cho bên kia 150 triệu.

Chào luật sư! Ông nội em có 2 anh em trau, có 1 mảnh đất chia làm 2. Ông nọi em ở bên trong, em của ông nội em ở bên ngoài, để lại đường đi khoảng 3 m. Các ông đã mất hết. Đến thời điểm này thì người chú con của ông trẻ lại bảo là nhà bên trong không có cổng đi ra đường công cộng thì mâu thuẫn đã xảy ra giữa bên trong và bên ngoài. Vậy luật sư cho em hỏi nhà em bên trong có đường đi ra không? Nếu có thì được mấy m chiều ngang?

 Điều 254. Bộ luật dân sự 2015. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Theo đó, ông nội bạn và em trai đã được chia mỗi người 1 phần mảnh đất, ông nội bạn ở trong, em ông nội bạn ở ngoài . Bây giờ , mảnh đất ở bên trong là do bạn sở hữu, mảnh đất bên ngoài là do chủ con ông trẻ bạn sở hữu. Theo quy định của pháp luật, khi chia mảnh đất ra làm 2 phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên

Thím bán đất cháu nội ở với ông thím bán đất đai không hỏi ý kiến ai cháu có quyền kiện thím không.? Thím cầm sổ đất đai nhưng không phải thím đứng chủ.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất 

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo đó, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thoả mãn các điều kiện quy định tại Điều 188. Thím của bạn có sổ đất đai nhưng thím bạn không phải là người đứng tên trong sổ nên thím bạn không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vào năm 1997 Anh em tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp (Có giấy xác nhận của xã) đứng tên tôi. Nhưng sau đó vì không có hộ khẩu tại địa phương nên tôi đã để em vợ tôi đứng tên làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vào năm 2008, anh em tôi đã bán cho ông H mảnh đất nói trên (Chỉ có giấy thoả thuận mua bán giữa hai bên, không có xác nhận chính quyền địa phương) nhưng ông H không trả tiền theo thoả thuận và đã kéo dài 3 năm. Trong 3 năm đó ông H đã tự toàn quyền chiếm dụng, khai phá bất hợp pháp trên mảnh đất của anh em tôi. Vì điều kiện gia đình, em vợ tôi đã về quê và uỷ quyền cho tôi toàn quyền mua bán sử dụng với ông H. Nhưng đến nay ông H vẫn chưa thanh toán cho gia đình chúng tôi. Vậy tôi có đủ tư cách pháp lý để kiện ông H hay không? Và nếu được kiện thì thủ tục pháp lý như thế nào? Gửi cho cơ quan nào? Xin cảm ơn luật sư.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ có hiệu lực khi văn bản được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc được chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Trong trường hợp của bạn, theo thông tin bạn cung cấp, anh em bạn đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H. Tuy nhiên hợp đồng này không được công chứng cũng như chứng thực. Hợp đồng này vô hiệu do vi phạm về hình thức. 

Điều 131. Hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy bạn có thể khởi kiện ra tòa. Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc ông H phải trả lại quyền sử dụng đất cho anh em bạn. Em bạn có thể uỷ quyền cho bạn để khởi kiện 

Về thủ tục giải quyết tranh chấp
 

​Hồ sơ khởi kiện

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
  • Chứng minh nhân dân
  • Hợp đồng ủy quyền (bản chính)
  • Các giấy tờ, chứng cứ khác kèm theo

Để tránh thất lạc bạn chỉ nên nộp bản sao các giấy tờ là chứng cứ của vụ án.
Sau khi nộp hồ sơ khởi kiện, tòa án sẽ xem xét hồ sơ. Nếu đủ các điều kiện thụ lý, tòa án sẽ yêu cầu bạn nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi bạn nộp tiền tạm ứng án phí cho tòa án, tòa án sẽ thụ lý và nghiên cứu hồ sơ chuẩn bị xét xử. 

Nơi gửi: TAND cấp huyện nơi bị đơn cư hoặc nơi bạn đang cư trú

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật  - Công ty luật Minh Khuê