Tài sản gắn liền với đất là: 01 nhà ở cấp 4, một số cây ít cây ăn quả và trong đó có một cái Giếng nước. Về giới cận: phía Bắc giáp ONT, Nam ONT, Tây giáp ONT, Đông giáp đường đi. Khi tôi mua đất thì chị Nghiêm có nói "cái giếng đó tôi được sử dụng vì lúc trước chị ấy ở chị ấy cũng sử dụng như thế (Chị nghiêm gọi ông Ngọc là chú họ). Tôi chỉ đăng ký tạm trú tại nơi tôi mua nhà, còn hộ khẩu thường trú của tôi vẫn ở thành phố Quy Nhơn, Bình Định.

 Đến tháng 7/2013 tôi tiến hành xây tường rào ở phía Tây và phía Nam thuộc phần đất của tôi, phía Tây và Nam giáp vườn nhà ông Nguyễn Văn Ngọc và vườn nhà bà Nguyễn Thị Tuyết. Khi tôi đến mua chủ cũ của tôi là chị Nghiêm có chỉ ranh giới đất cho tôi nhưng ranh giới đó không chính xác, tôi cũng biết điều đó nhưng tôi nghĩ nó không bao nhiêu nên tôi không mời địa chính đo đạt lại đất làm gì. Nhưng từ khi tôi xây tường rào lên thì bên gia đình ông Ngọc không hài lòng, thường hay đến nhà tôi để gây chuyện gây phiền phức cho tôi (cho rằng tôi xây lấn đất của họ), tiếp đó là đến sáng ngày 26/6/2014 ông Ngọc đến nhà của tôi chửi là và cho rằng: “cái giếng đó là do Ông, Bà của ông để lại”  và ông đã dỡ bỏ ống bơm nước của tôi vứt đi. Qua sự việc trên tôi đã báo cáo đến Ban thôn  để xem xét giải quyết vì thế nên vào tối ngày 11/7/2014 Ban thôn  có mời tôi đến nhà của ông Ngọc để đưa sự việc ra giải quyết, nhưng kết quả giải quyết tôi thấy không thỏa đáng với lý do: ông Ngọc và gia đình ông Ngọc vẫn cho rằng: “Cái Giếng đó là do ông bà ông để lại nên thuộc về của gia đình ông nên  ông muốn cho sử dụng thì sử dụng hoặc không cho thì thôi và bảo lúc trước chị Nghiêm ở là do chị Nghiêm là cháu ông nên ông cho uống còn tôi là người dưng nên ông không cho uống làm gì được ông”,trong khi tôi biết cái giếng nước đó nằm hoàn toàn trong phần đất của tôi nhưng khi xây hàng rào tôi tránh cái giếng ra mà tôi xây vòng qua phần đât của tôi, chừa cái giếng lại cho nhà ông Ngọc bên cạnh. Vậy tôi xin hỏi tôi có thể lấy lại phần đất còn thiếu của tôi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Ông Ngọc nói" Đất của ông của bà ông để lại, lúc trước chị nghiêm chỉ đến đâu và tôi thỏa thuận mua thì bây giờ đất của tôi đến đó”( diện tích thực của tôi giờ chỉ có gần 700m2). Địa chính họ căn cứ theo giấy CNQSĐ hay theo lời nói của chủ cũ? Lúc tôi hỏi chị Nghiêm thì chị có nói" sổ đỏ bao nhiêu thì tôi lấy bấy nhiêu vì giờ chị đã chuyển cho tôi rồi nên chị ko còn trách nhiệm nữa". Hiện giờ tôi đã gửi đơn lên xã, sau khi thôn không chịu giải quyết cho tôi. Bước tiếp theo tôi phải làm gì?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục hỏi đáp pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

 

Trả lời

 1. Cơ sở pháp lý

-Luật Đất đai của Quốc hội, số 45/2013/QH13;

-Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.

2. Nội dung trả lời

2.1.Thứ nhất về vấn  tôi xin hỏi tôi có thể lấy lại phần đất còn thiếu của tôi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy theo quy định của pháp luật thì bạn được xác nhận lại diện tích theo diện tích đất thực tế nêu trong trường hợp không có thay đổi so với ranh giới thửa đất. Còn nếu có sự thay đổi ranh giới thửa đấy tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

Căn cứ khoản 1 Điều 99 Luật đất đai năm 2014:

“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”

2.2.Thứ hai về vấn đề  Địa chính họ căn cứ theo giấy CNQSĐ hay theo lời nói của chủ cũ?

Căn cứ Điều 25 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT:

“Điều 25. Tài liệu hồ sơ địa chính phải cập nhật, chỉnh lý biến động và căn cứ cập nhật, chỉnh lý

Các tài liệu hồ sơ địa chính phải cập nhật, chỉnh lý biến động và căn cứ cập nhật, chỉnh lý trong các trường hợp biến động được thực hiện theo quy định như sau:

STT

Trường hợp cập nhật, chỉnh lý

Tài liệu phải cập nhật, chỉnh lý

Căn cứ để cập nhật, chỉnh lý

10

Đính chính nội dung Giấy chứng nhận

- Sổ địa chính

- Giấy chứng nhận đã được đính chính;

- Biên bản kiểm tra xác định nội dung sai sót trên Giấy chứng nhận đã cấp

Như vậy khi đo đạc thì cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận đã được đính chính và biên bản kiểm tra xác định nội dung sai sót trên giấy chứng nhận đã cấp.

2.3.Thứ ba về vấ đề Hiện giờ tôi đã gửi đơn lên xã, sau khi thôn không chịu giải quyết cho tôi. Bước tiếp theo tôi phải làm gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 203 Luật đất đai năm 2014:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”

Như vậy bạn có thể khởi kiện ra tòa để giải quyết tranh chấp này.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê