Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1. Căn cứ pháp luật:

Bộ luật dân sự 2015

Luật hôn nhân và gia đình số 52/2014/QH13 của Quốc hội

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Luật thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung của Quốc hội

Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường : Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP

2. Nội dung trả lời:

Luật sư cho em hỏi: bà ngoại em sinh được một mình mẹ em, còn ông ngoại em thì đi với người khác có hai người con một trai và một gái, nhưng không có đăng ký kết hôn. Ông em mất đi để lại mảnh đất 1500 m2. Cho em hỏi: đất này có phải chia cho hai người con riêng của ông không? Em xin cảm ơn!

Theo như thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, ông bạn mất để lại di chúc, trong trường hợp này, sẽ căn cứ vào nội dung của di chúc, nếu di chúc hợp pháp, đúng quy định của pháp luật để phân chia di sản thừa kế của ông bạn theo quy định tại Chương XXII Bộ Luật dân sự năm 2015.

Thứ hai, ông bạn mất, không để lại di chúc, theo đó mảnh đất 1500 m2 sẽ được chia theo pháp luật theo Chương XXIII Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể:

"Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Như vậy, hai người con riêng của ông bạn được xem là con ruột của ông, nếu họ chứng minh được có quan hệ huyết thống với ông bạn thì họ đương nhiên thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bạn. Do đó, đất này phải chia cho cả hai người con riêng của ông bạn. Trong trường hợp, hai người con riêng không chứng minh được có quan hệ huyết thống với ông bạn thì họ sẽ không được hưởng thừa kế.

Ngày 18 tháng 4 năm 2005 tôi đăng ký kết hôn và đến ngày 17 tháng 11 năm 2005 tôi có mua một mảnh đất ở Tân Yên, Bình Dương, bằng khoán đất là hộ gia đình tôi, nhưng tới ngày 03 tháng 03 năm 2009 tôi mới nhập hộ khẩu về nhà chồng vậy nếu giờ tôi bán thửa đất này thì hộ gia đình trong sổ hộ khẩu năm 2009 và hộ gia đình trong bằng khoán 2005 sẽ không trùng nhau vậy tôi làm thế nào ? Cảm ơn luật sư!

Theo như thông tin bạn cung cấp, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bằng khoán) năm 2005 là cấp cho hộ gia đình bạn, chính vì vậy, tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần xem xét trong sổ hộ khẩu gia đình bạn có bao nhiêu thành viên, các thành viên trong hộ khẩu gia đình đều có quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất này.

Căn cứ Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

Như vậy, trong trường hợp này, bạn cần có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình để có thể một mình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thông qua việc chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chỉ cấp riêng cho mình bạn thì việc nhập hộ khẩu về nhà chồng trong sổ hộ khẩu năm 2009 và hộ gia đình trong bằng khoán 2005 sẽ không trùng nhau sẽ không ảnh hưởng gì đến quyền sử dụng đất của bạn.

Xin chào văn phòng tư vấn luật Minh Khuê, mình hiện tại có một số vấn đề về việc tranh chấp đất đai tài sản cần được tư vấn, vấn đề như sau: Và vấn đề của mình là : Mẹ mình là chủ hộ, đứng tên trong sổ hộ khẩu và đồng thời là người đứng tên sổ hồng, hiện tại trong hộ khẩu chỉ có một mình mẹ đứng tên ngoài ra không còn tên ai trong hộ khẩu. Mẹ mình muốn ly hôn với ba mình nhưng ông ấy không chịu giải quyết dứt điểm và Toà án đã mời nhiều lần nhưng không có mặt, bây giờ Mẹ mình bán nhà và Ba mình có ý quấy phá, Ba và Mẹ mình có giấy đăng ký kết hôn và là vợ chồng hợp pháp. Vấn đề mình muốn hỏi ở đây là Ba mình (là người không có tên trong hộ khẩu cụ thể là Ba mình hộ khẩu ở Tp. Hồ Chí Minh và mẹ mình có hộ khẩu ở tỉnh Bình Dương) có được quyền tranh chấp tài sản do mẹ mình đứng tên hay không? Mong văn phòng luật tư vấn giúp mình về việc này, xin cám ơn !

Căn cứ theo Điều 43 và Điều 46 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Điều 46. Nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung
1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.
2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.
3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Như vậy, trong trường hợp của gia đình bạn có thể giải quyết tùy vào từng trường hợp sau:

Thứ nhất, đất này được hình thành trước thời ký hôn nhân là tài sản riêng của mẹ bạn, và trong thời kỳ hôn nhân, ba mẹ bạn không có thỏa thuận về việc nhập mảnh đất này vào khối tài sản chung, hoặc là tài sản riêng của mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân (chứng minh là được thừa kế, tặng cho riêng, dùng tài sản riêng để mua,...) của hai vợ chồng, lúc này, mẹ bạn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng, tặng cho căn nhà này mà không cần sự đồng ý của ba bạn. Ba bạn không có quyền đối với mảnh đất, căn nhà này.

Thứ hai, quyền sử dụng đất, nhà được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, hoặc trước thời kỳ hôn nhân nhưng ba mẹ bạn có thỏa thuận là nhập vào khối tài sản chung. Lúc này, mảnh đất này là tài sản chung của ba mẹ bạn, do đó, khi mẹ bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho người khác cần phải có sự đồng ý của ba bạn.

Xin chào luật sư Tôi nhờ luật sư tư vấn giúp trường hợp của tôi: tôi đang định mua một căn nhà cấp 4 ở Gò Vấp đã có sổ hồng nhưng chưa biết cần những thủ tục gì? Cần đóng những loại phí nào? Bên nào sẽ đóng phí gì? Thời gian chuyển nhượng mất khoảng bao lâu? Hai vợ chồng tôi ở tỉnh, đã có giấy kết hôn, nhưng khẩu của vợ tôi vẫn còn ở nhà ngoại, chưa nhập vào nhà tôi. Như vậy có ảnh hưởng gì không? Xin chân thành cảm ơn!

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, trước hết, bạn cần làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ sở hữu mảnh đất chuyển nhượng cho bạn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Sau đó, bạn có thể đến Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất để sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ. Bên nhận chuyển nhượng nộp theo quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012 thì tiền thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên chuyển nhượng nộp.

- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã công chứng, chứng thực.

Trong thời hạn không quá 10 ngày bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Trong trường hợp vợ bạn chưa nhập hộ khẩu vào hộ khẩu gia đình bạn thì cũng không ảnh hưởng gì khi cả hai bạn đã đăng ký kết hôn và trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ghi rõ bên nhận chuyển nhượng là cả hai vợ chồng bạn, có chữ ký của cả hai người.

Xin hỏi luật sư: Nhà em có một thửa đất ở được cấp Giấy chứng nhận năm 2016. Trong khi sửa nhà sơ ý bị cháy một phần sổ đỏ, trong quá trình đo đạc và cấp sổ, thì sổ đỏ nhà em được cấp thể hiện chiều ngang là 5m, nhưng thực tế nhà em đang sử dụng 6m. Vậy nhà em có thể xin cấp đổi cấp lại mà theo diện tích và kích thước như thực tế được không? nguồn gốc đất nhà em ở từ giải phóng tới giờ, không tranh chấp, lấn chiếm với ai.

Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, bạn cần đến cơ quan địa chính tại địa phương yêu cầu họ đo đạc lại diện tích đất nhà bạn. Nếu ranh giới thửa đất mà bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới theo số liệu đo đạc thực tế, tương ứng với diện tích đất mà chủ đất bán cho bạn. Còn trong trường hợp ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm. 

Xin chào luật sư: gia đình tôi trước đây có một diện tích đất nông nghiệp trồng lúa, năm 2012 theo dự án làm cầu của nhà nước gia đình tôi đã được nhận khoản tiền đền bù do có diện tích đất có đường đi qua. Diện tích đất còn lại khoảng 40m2. Hiện tại tôi muốn làm 2 gian chuồng nuôi trâu khoảng 20m2 trên diện tích đất này. Vậy luật sư cho hỏi liệu tôi có được xây không? tôi cũng chỉ xây đơn giản thôi, mong luật sư tư vấn giúp! Tôi xin cảm ơn!

Căn cứ theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 và Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP:

"Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất 

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm: 

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; 

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có: 

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; 

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau: 

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; 

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn hoàn toàn có quyền chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, theo điểm a khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Bạn chỉ cần làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Phòng Tài nguyên và môi trường. Hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty luật Minh Khuê