Hiện nay chủ cũ đang yêu cầu khi nhà nước trả tiền đền bù ( 140 triệu / sào ) thì họ sẽ chỉ trả cho chúng tôi tiền ruộng ( gần 30 triệu / sào ) còn tiền ăn theo và tiền trợ cấp thất nghiệp và các khoản tiền hỗ trợ khác... thì chủ cũ sẽ được hưởng. Vậy tôi với tư cách là người mua thì sẽ làm như thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình? Trên giấy tờ mua bán có ghi chú là khi nào có sổ đỏ thì họ sẽ chuyển cho chúng tôi, nhưng do có kiện tụng liên quan đến cấp xã, nên xã không thể tiến hành cấp sổ đỏ. Ngay sau đó thì lại thuộc dự án nên không thể tiến hành việc sang tên, đổi chủ được.

Người gửi: D.L

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn bảo vệ quyền lợi người mua đất nhưng chưa có sổ đỏ ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Kính chào bạn ! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội.

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

Nội dung phân tích:

Chúng tôi được biết gia đình bạn có mua đất nông nghiệp bao gồm 4 sào 10 thước đất ruộng cách đây 5 năm với giá 70 triệu/ sào ( đất chưa có bìa đỏ nhưng có đầy đủ giấy tờ mua bán từ chủ cũ cho gia đình bạn ). Năm nay 2015, mảnh đất ruộng này thuộc dự án thu hồi làm khu công nghiệp nên tiến hành đền bù. Từ năm mua gia đình bạn phải nộp thuế và sản lượng cho nhà nước. Hiện nay chủ cũ đang yêu cầu khi nhà nước trả tiền đền bù ( 140 triệu / sào ) thì họ sẽ chỉ trả cho gia đình bạn tiền ruộng ( gần 30 triệu / sào ) còn tiền ăn theo và tiền trợ cấp thất nghiệp và các khoản tiền hỗ trợ khác... thì chủ cũ sẽ được hưởng. Trên giấy tờ mua bán có ghi chú là khi nào có sổ đỏ thì họ sẽ chuyển cho gia đình bạn , nhưng do có kiện tụng liên quan đến cấp xã, nên xã không thể tiến hành cấp sổ đỏ. Ngay sau đó thì lại thuộc dự án nên không thể tiến hành việc sang tên, đổi chủ được. Như vậy, chúng tôi tư vấn vấn đề của bạn như sau:
Vấn đề 1:  Giấy tờ mua bán đất.

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, việc mua bán chuyển nhượng giữa nhà bạn và chủ cũ chưa đáp ứng điều kiện" Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này" nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và người chủ cũ là vi phạm pháp luật. Mặt khác, việc mua bán trong giấy tờ mua bán là bất động sản nên cần phải được công chứng , chứng thực theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Do đó, khi bạn thực hiện hợp đồng mua bán đất bạn sẽ phải công chứng, chứng thực hợp đồng tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng. Bạn chưa cung cấp đủ thông tin cho chúng tôi về giấy tờ mua bán này đã có công chứng, chứng thực hay chưa và nếu giấy tờ viết tay này mà chưa được công chứng, chứng thực tại UBND xã thì gia đình sẽ gặp rủi ro lớn đối với mảnh đất mua này, để giảm thiểu rủi ro thì bạn cần có người làm chứng cho giao dịch mua bán của gia đình bạn và người chủ cũ kia Và nếu được công chứng đáp ứng theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì bạn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013.

Vấn đề 2:  Quyền lợi khi mảnh đất thuộc dự án thu hồi làm khu công nghiệp nên tiến hành đền bù.

Khi chứng minh được gia đình bạn có quyền đối với mảnh đất này và gia đình bạn cũng đã sử dụng đất ổn định từ thời điểm mua bán với người chủ cũ đến nay, Việc sử dụng đất ôn định được quy định tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định :" Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)." Mặt khác, từ năm mua mảnh đất nông nghiệp này gia đình bạn  phải nộp thuế và sản lượng cho nhà nước, điều này cũng đồng nghĩa với việc chứng minh sử dụng đất ổn định của gia đình bạn.

Hiện nay chủ cũ đang yêu cầu khi nhà nước trả tiền đền bù ( 140 triệu / sào ) thì họ sẽ chỉ trả cho chúng tôi tiền ruộng ( gần 30 triệu / sào ) còn tiền ăn theo và tiền trợ cấp thất nghiệp và các khoản tiền hỗ trợ khác... thì chủ cũ sẽ được hưởng. Nhận thấy người chủ này yêu cầu được đền bù là không có căn cứ khi đã viết giấy chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình bạn và không đủ điều kiện hưởng vì từ trước đến nay không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế gì đối với mảnh đât này. Nếu người chủ này cố ý đòi quyền lợi từ việc đền bù này và để đảm bảo quyền lợi của gia đình bạn, bạn nên khiếu nại đến Cơ quan có thẩm quyền quy định Điều 204 Luật đất đai 2013 về  Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai như sau: 

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi về vấn đề của bạn. Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Minh Khuê.

Trân trọng./

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.