1. Tư vấn bồi thường thu hồi đất khai hoang?

Kính chào Luật Minh Khuê, em có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Em có một việc như sau rất mong được quý luật sư tư vấn. Nhà em có khai hoang một mảnh đất sử dụng để sử dụng vào cải tạo lại đường. Vậy em xin hỏi anh chị như vậy thì nhà em có được bồi thường gì không ạ?

Em xin chân thành cảm ơn !

Người gửi: Tam Phong

Tư vấn bồi thường thu hồi đất khai hoang ?

Luật sư tư vấn pháp luật qua tổng đài điện thoại: 1900.6162

Trả lời:

Để được biết được gia đình bạn có được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất khai hoang hay không? Bạn cần căn cứ theo quy định Luật đất đai 2013:

“Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này”.

Dẫn chiếu đến Điều 64, 65 và Điều 76 Luật Đất đai năm 2013:

Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

- Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

- Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.

Căn cứ vào những quy định này, bạn sẽ biết được rằng gia đình bạn có được bồi thường khi thu hồi đất khai hoang hay không. Nếu gia đình bạn không thuộc các trường hợp không được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì về nguyên tắc, gia đình bạn đương nhiên sẽ được bồi thường.

>> Tham khảo ngay: Khai hoang đất để sử dụng có được coi là sở hữu đất hợp pháp không?

2. Xin hỏi đất khai hoang sau năm 2004 có được cấp sổ đỏ không?

Đất khai hoang sau năm 2004 có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Thủ tục cấp như thế nào?
- Lê Văn Hải -

3. Đất khai hoang thì phải nộp những loại thuế nào?

Thưa luật sư, nhà em có khai hoang một vùng đất đá sỏi - cây dại - hố bom hơn 2 ha từ năm1990. Sau đó, năm 1992 hợp tác xã có giao khoáng cho nhà em một số cây đào có trên đất đó (lúc này việc khai hoang của nhà em vẫn chưa hoàn thành) và không có giao đất cho nhà em. Tuy nhiên, vào năm 2013 hợp tác xã yêu cầu gia đình em nộp tền thuê đất. Khu đất này nhà em đã sử dụng trước năm 1993 và không tranh chấp với bất kì ai, nên nhà em có thể xin cấp sổ đỏ được không? Và có cần nộp tiền thuê đất không?
Mong luật sư giải đáp giúp em, chân thành cảm ơn!
- Bichthu Phan -

4. Bồi thường khi thu hồi đất cho đất khai hoang từ năm 1993?

Thưa Luật sư! Gia đình em vào lập nghiệp tại Tây Nguyên từ năm 1988. Gia đình có khai hoang một miếng đất để sản xuất nông nghiệp. Có xác nhận của chính quyền địa phương nơi cư trú là gia đình em đã khai hoang sản xuất miếng đất này từ năm 1993 mà không có tranh chấp gì.

Vào năm 2010, chính quyền tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tất cả các trường hợp gần nhà em đều được cấp giấy, nhưng nhà em không được giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình em cũng không nhận được lời giải thích nào từ chính quyền. Đến nay, chính quyền quyết định thu hồi miếng đất của nhà em với mục đích cấp đất ở theo quy hoạch. Luật sư có thể cho em biết gia đình em sẽ được giải quyết bồi thường như thế nào và căn cứ pháp lý. Em xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến (24/7) gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như thông tin bạn đã cung cấp thì gia đình bạn đã khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp từ năm 1993, có xác nhận của chính quyền địa phương nơi cư trú, không có tranh chấp thì bạn có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

Tuy nhiên, chính quyền đã có quyết định thu hồi miếng đất của nhà bạn với mục đích cấp đất ở theo quy hoạch. Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Đối chiếu với quy điều kiện trên thì gia đình bạn đủ điều kiện để được nhà nước bồi thường khi thu hồi lại mảnh đất.

Mặt khác, mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Như vậy, về nguyên tắc thì khi bị Nhà nước thu hồi đất thì gia đình bạn sẽ được bồi thường một mảnh đất khác cùng mục đích sử dụng, trong trường hợp Nhà nước không có đất để bồi thường thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng tiền, ngoài ra thì bạn có thể tham khảo Điều 83 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"Điều 83. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:

a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ;

b) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.

2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

b) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d) Hỗ trợ khác.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

>> Tham khảo thêm nội dung: Tư vấn giải quyết việc tranh chấp đất đai dẫn đến hành vi cố ý gây thương tích?

5. Tư vấn về đất 5% và đất khai hoang?

Kính chào công ty luật Minh Khuê, thưa luật sư, tôi có hai trường hợp về đất xin được tư vấn:

1. Gia đình tôi có 96 m2 đất 5% được chia từ năm 1989 sử dụng ổn định từ đó tới nay, năm 2013 dồn ruộng gia đình tôi nhận được 7.200 m2 đất làm lúa cá ở gần đó, nên tháng 03 năm 2013 gia đình tôi có làm ngôi nhà nhỏ 20 m2 kiên cố bằng bê tông và khu chuồng 40 m2 lợp ngói bơrô trên đất 5% kể trên. Nay thôn và dân làng tự ý dồn lại đất 5%, và yêu cầu gia đình tôi phải phá bỏ ngôi nhà và chuồng lợn để thôn chia lại, vậy theo luật tôi có giữ lại được tài sản và miếng đất 5% đó không, nếu được thì tôi phải làm gì thưa luật sư.

2. Gia đình tôi có một cái nhà kho đựng cám 16 m2 làm trên đất khai hoang, miếng đất đó rộng 120 m2 gần khu đất 5%, lúc đầu miếng đất đó là do người dân đào đất đổ nền nhà họ đào sâu đến 2,5m nên bị bỏ hoang, năm 1991 gia đình tôi mua đất về san lấp vùng lũng đó và trồng hoa màu ổn định từ năm 1991 tới nay không có tranh chấp, nay trưởng thôn nói đất khai hoang chỉ được sử dụng tối đa là 3 năm, nên gia đình phải trả lại để thôn tính vào đất 5%. Vậy gia đình tôi phải làm thủ tục gì để được sử dụng tiếp?

Xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật Đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Về đất công ích, khoản 5 Điều 126 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội​ có quy định về đất sử dụng có thời hạn như sau:

"5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm."

Căn cứ thông tin bạn cung cấp thì số đất trên bạn sử dụng từ 1989 đến 2013 là quá 5 năm, vì vậy việc thôn dồn điền và chia lại là hoàn toàn phù hợp với pháp luật.

Theo điểm đ khoản 1 Điều 118 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

"đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;"

Như vậy, về hình thức để cho thuê đất công ích, bạn phải tuân theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Về cơ bản, trình tự thực hiện như sau:

- Hộ gia đình/cá nhân liên hệ với UBND cấp xã để nộp hồ sơ xin đấu giá quyền thuê đất. Hồ sơ gồm: (1) đơn xin thuê đất; (2) chứng minh nhân dân/hộ khẩu thường trú (bản sao chứng thực); (3) dự án/phương án sử dụng đất (nếu có).

- Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, tổ chức đấu giá nhận thầu;

- Hộ gia đình/cá nhân trực tiếp tham gia đấu giá;

- Kết quả trúng đấu giá, nhận thầu sử dụng đất sẽ được bổ sung vào hồ sơ thuê đất và là cơ sở để lập và ký hợp đồng thuê đất.

Còn về việc giải quyết đối với đất khai hoang, bạn có thể tham khảo các bài viết ở trên hoặc tham khảo bài viết sau: Đất khai hoang có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

>> Tham khảo ngay: Tư vấn tranh chấp đất đai: Giấy tờ cho đất xác lập khi say rượu có giá trị pháp lý không?

6. Giải quyết về việc tranh chấp đất khai hoang?

Thưa Luật sư! Năm 1992, bố em có mua lại một ngôi nhà cũ và có một thửa đất khai hoang rộng hơn 500 m2, bên bán có viết giấy tờ biên nhận và có người chứng kiến, (và hiện nay trong sổ Địa chính thửa đất đó mang tên gia đình em). Từ khi mua nhà em vẫn trồng Ngô, khoai, nhưng đất xấu không mang lại hiệu quả cao.

Nhưng đến năm 2010 nhà em chưa trồng thì có một gia đình gần đó xuống trồng keo mà không hỏi nhà em. Bố em xuống bảo sao lại trồng vào đất nhà Bác thì gia đình đó nói là đã chót trồng rồi thì cho trồng 1 vụ, khi nào thu hoạch thì trả lại. Đến năm 2015 gia đình đó thu hoạch keo và Bố em xuống lấy lại đất nhưng gia đình đó không có ý định trả lại. Và viết đơn lên UBND xã là nhà em tranh chấp và gia đình đó còn giả mạo chữ ký của một số gia đình chứng kiến đó là đất của gia đình đó. Lần 1: UBND xã giải quyết đất thuộc về nhà em. Nhưng nhà đó không chịu, viết tiếp đơn lên UBND Huyện, Huyện lại đưa xuống xã giả quyết. Lần 2: Xã không giải quyết thuộc về bên nào. (Vì nhà bên kia có anh chị làm chủ tịch ở UBND xã nên… UBND xã hẹn tiếp lần 3. Vậy cho em hỏi: gia đình em cần làm những thủ tục gì để đòi lại thửa đất đó? Em xin chân thành cảm ơn !

Về việc tranh chấp đất khai hoang ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Theo như bạn trình bày, bố bạn là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất đó nên bố bạn có đầy đủ các quyền của chủ sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chung của người sử dụng đất như sau:

"1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai."

Cũng theo khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;"

Như vậy, trong trường hợp này, bố bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp xã nơi có đất để đòi lại đất. Hồ sơ khởi kiện gồm có:

- Đơn khởi kiện về tranh chấp đất đai;

- Giấy tờ, tài liệu chứng minh về quyền sử dụng đất;

- Lời khai, chứng cứ của người làm chứng;

- Biên bản hòa giải của UBND xã;

- Bản sao có công chứng hoặc chứng thực Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân;

- Bản sao có công chứng hoặc chứng thực Sổ hộ khẩu.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê