Khi làm thủ tục đóng thuế thì gia đình tôi mới tá hỏa vì thấy tiền đóng thuế quá cao. Với cách tính như sau: 15.600.000 đồng/m2 (giá đất mặt tiền) x 0.7 (hệ số vị trí) x 40 (diện tích đất) = 436.800.000 đồng (số tiền phải đóng). Vậy tôi muốn hỏi cách tính thuế vậy có đúng không ?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: V.V.C

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn đất đai gọi: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Khuê. Đối với trường hợp của bạn, tôi sẽ tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ pháp lý:

- Luật Đất đai 2013

- Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung các luật về thuế

- Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ

- Thông tư 34/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ

Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân

Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Nội dung trả lời:

Vì bạn không trình bày rõ bạn định làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Nên sẽ được chia làm hai trường hợp để xác định nghĩa vụ tài chính như sau:

1. Nghĩa vụ tài chính khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo  Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Theo quy định tại  Điều 6, Thông tư 124/2011/TT-BTC và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3 Điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo Thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất theo quy định tại  a6, a7 điểm a khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC.

2. Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

- Lệ phí trước bạ: Điều 1, Điều 2 Thông tư 124/2011/TT-BTC quy định :

Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ 

1. Nhà, đất:

Điều 2. Người nộp lệ phí trước bạ 

Tổ chức, cá nhân (bao gồm cả tổ chức, cá nhân người nước ngoài) có các tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ nêu tại Điều 1 Thông tư này, phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.” 

Như vậy, nhà, đất khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ. Cụ thể theo quy định tại Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC và Điều 3 Thông tư 34/2013/TT-BTC quy định về lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

- Nộp tiền sử dụng đất: Theo quy định tại Điểm a, khoản 1, Điều 107 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: 

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;” 

Theo đó, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất (công nhận quyền sử dụng đất) thì cá nhân, tổ chức yêu cầu cấp phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Nếu đất của gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất.

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất 

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.” 

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác (nếu có) như: Phí thẩm định, phí trích đo thì theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC (tương tự trường hợp sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

* Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013, theo đó dù bạn làm thủ tục sang tên hay xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đều do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp. 

“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.” 

Như vậy, để xác định nghĩa vụ tài chính mà bạn phải nộp trong trường hợp của gia đình bạn thì bạn phải xem xét các quy định trên trong từng trường hợp để có cách tính chính xác nhất.

Trân trọng ./.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ