Có ý kiến xác nhận của khu dân cư đất mua diện tích đó, đất không có tranh chấp, không có xử phạt hành chính, không phải đất lấn chiếm. Vậy gia đình tôi có được cấp chứng nhận QSDĐ không?
Và mảnh đất năm trên quốc lộ 39B, thuộc diện phải giải phóng mặt bằng để làm đường quốc lộ. Diện tích đất bị thu hồi là 186,1m2 đất nhưng gia đình tôi chỉ được đền bù 64,3m2 theo giá trị đất thổ, số còn lại (121,8m2) không có đền bù. Như vậy số đất nhà tôi đã được đền bù thỏa đáng chưa. Số đất chưa được đền bù có được đền bù tiếp không và đền bù với mức giá đất gì? 
Rất mong được phản hồi từ phía Luật sư. Tôi xin cảm ơn!

Người gửi: K.C

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn cấp giấy chứng nhận QSD đất, đền bù đất bị thu hồi ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

 

Căn cứ pháp lý:

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn luật đất đai 2013

- Nghị định 47/2014/NĐ-CP Về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Nội dung phân tích: 

+ Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Luật đất đai quy định như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Nghị định hướng dẫn luật đất đai, quy định về hạn mức được công nhận với gia đình như sau:

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó "

- Gia đình căn cứ vào quyết định của UBND Tỉnh của đại phương về diện tích đất ở của mình được công nhận.

- Như vậy gia đình bạn sử dụng đất không có tranh chấp, không có xử phạt hành chính, không phải đất lấn chiếm, ổn định từ trước 1/7/2004 không vi phạm pháp luật đất đai nay được UBND xã xác nhận thì gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .

+ Về việc được bồi thường đất:

- Điều kiện để được bồi thường về đất :

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

-> Như vậy gia đình bạn đã được bồi thường cho thấy gia đình hiện nay tuy không có GCNQSDĐ nhưng có  đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Số còn lại (121,8m2) không có đền bù thì gia đình nên xem xét vị trí 121,8 m này là đất gì. Trường hợp 121,8 m này không đủ điều kiện được bồi thường về đất thì rơi vào các trường hợp sau:

"Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 (Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai)  và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 (Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người) của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này."

-> Trường hợp diện tích đất còn lại có căn cứ cho rằng đây là đất thổ cư chưa được bồi thường mà đủ điều kiện bồi thường về đất thì giá đất bồi thường là giá đất thổ cư theo bảng giá đất của UBND Tỉnh. Quy định tại nghị định 47/2014/NĐ-CP: 

"Điều 6. Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở:

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định."

-> Trường hợp không thỏa đáng với mức bồi thường của quyết định thu hồi đất  gia đình có thể làm đơn khiếu nại tới cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết thỏa đáng.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về đất đai và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê.