Trả lời:

1.Cơ sở pháp lý

Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Quy định về tiền sử dụng đất 

2. Nội dung trả lời

Xin chào Luật Minh Khuê! Tôi muốn được tư vấn về vấn đề như sau: đất công ích của xã, phường, thị trấn có được cấp giấy sử dụng đất không? Nếu có thì ai có thẩm quyền cấp? Xin cảm ơn
Chào luật sư! Hiện tại thì tôi muốn được xin cấp GCN QSD cho mảnh đất 350 m2 đang hoạt động sản xuất kinh doanh tại huyện Thạch Thất, Hà Nội từ năm 2014, thì tôi cần những thủ tục gì và cần tới cơ quan nào để được giải quyết. Mong luật sư có thể giải đáp thắc mắc của tôi. Xin chân thành cám ơn luật sư.

Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau: 

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Điều 19 Nghị định 43/2014 quy định các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: "...Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn..."

Như vậy trường hợp bạn đang sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích của xã thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và nghị định 43/2014:

- Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đăng ký, gồm: 

 + Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK; 
+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất; 
+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); 

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất là Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; bạn cũng có thể nộp đơn đăng ký tại UBND cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. 

Thời hạn giải quyết đối với trường hợp đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày.

Nhà tôi 60m ở KV2 phố Hoàng Hoa Thám; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2002, nhưng do điều kiện kinh tế lúc đó nên không nộp được mà bị ghi là nợ lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất; Sau đó do nhiều việc nên tôi cũng quên mất không đóng, đến năm nay mới nhớ đến, qua mạng tôi biết cách tính tiền sử dụng đất= diện tích sử dụng x giá bán 1 m2 theo bảng giá đât; vậy giá tiền phải nộp lên đến khoảng 1 tỷ 6. Tôi tính như vậy liệu có đúng không? Giá bán 1m2 dựa trên Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND quy định giá từ năm 2015-2019, hay bảng giá đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2002? Mong câu trả lời từ quý luật sư trong thời gian tới. Xin chân thành cảm ơn!

Điều 16 Nghị định 45/2014 quy định trường hợp nợ tiền sử dụng đất phải nộp, theo đó người sử dụng đất có nghĩa vụ trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo thời điểm trả nợ. Trường hợp gia đình bạn ghi nợ từ năm 2002 đến nay là 2017 đã quá thời hạn 5 năm quy định vì thế phải nộp tiền sử dụng đất còn lại tại thời điểm trả nợ.

Cụ thể theo hướng dẫn tại Thông tư 76/2014/TT-BTC thì trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau: 

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. 

Đối với lệ phí trước bạ, thực hiện theo Nghị định 140/2016 về lệ phí trước bạ: cụ thể giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ- có nghĩa áp dụng tại thời điểm hiện tại; mức thu là 0,5%

Nhà tôi hiện đang sử dụng 2 diện tích đất cùng nằm trên địa bàn huyện và đều đã được xây dựng nhà ở, bao gồm: - Một mảnh đất rộng 80m2, được thừa kế từ cha mẹ năm 1977. - Một mảnh đất có diện tích 85m2 do ông nhận chuyển nhượng vào năm 1987 (có hợp đồng chuyển nhượng với chủ cũ). Năm 2016, 2 mảnh đất nói trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hạn mức đất ở theo quy định của địa phương là 150m2. Hỏi: 1. Tôi phải nộp những nghĩa vụ tài chính nào cho Nhà nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất hay không ? 2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với 2 thửa đất của tôi được tính như thế nào ?

 1, Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Đối với mảnh đất 80m2 do được thừa kế 

Theo quy định nghị định 140/2016 về các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, trong đó có trường hợp: Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Đối với mảnh đất 85m2 do nhận chuyển nhượng:

+ Lệ phí trước bạ: 0,5% giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp

2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ tính thuế là thuế suất và giá tính thuế

- Giá tính thuế: Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất (giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm)

- Thuế suất:

Phần diện tích đất trong hạn mức: thuế suất 0,03%;

Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thuế suất 0,07%;

Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức với mức thuế suất 0,15%.

- Diện tích đất tính thuế là: diện tích đất thực tế sử dụng; trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế (cụ thể là 165m2) 

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = diện tích tính thuế x giá 1m2 đất x thuế suất= 150x giá 1m2 đấtx 0,03% + 15x giá 1m2 đất x 0,07%

Chào Anh (Chị). Em có câu hỏi liên quan đến đất đai nhờ Anh(chị) tư vấn giúp. Em có mua một mảnh đất vườn, diện tích 3.000 m2. Vậy thủ tục hồ sơ cần gì giữa hai bên Mua và Bán. Thời gian là bao nhiêu lâu để bên Mua nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới do bên Mua đứng tên?

1. Hai bên của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng nơi có đất.

Hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng

- Dự thảo hợp đồng

- Bản sao chứng minh nhân dân, hộ khẩu

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đến văn phòng đăng ký đất đai, bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính:

- Đối với bên chuyển nhượng: nộp thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng

- Đối với bên nhận chuyển nhượng: nộp lệ phí trước bạ; 0,5% giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành

Xin kính chào công ty Luật Minh Khuê, tôi có thắc mắc sau xin được tư vấn. - Tôi có mảnh đất đã được UBND thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 200m2 vào năm 2013. Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (do đất trước kia là ông bà khai hoang để lại cho gđ tôi). đến tháng 3/2015 tôi làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất 50m2 từ đất vườn sang đất ở. Thì số tiền cơ quan thuế họ thu của tôi là 100% giá đất ở - giá đất trồng cây hàng năm. Vậy tôi xin hỏi họ thu như vậy đã hợp lý chưa. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, cụ thể tại điều 5, khoản 2, điểm a về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì thế việc thu 100% giá đất ở là không hợp lý.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê