Trong sổ hộ khẩu ông Nguyễn Văn A cấp năm 2000 có các thành viên sau:

- Ông Nguyễn Văn A

- Vợ ông A

- Con trai lớn Nguyễn Văn B (tách hộ ngày 12/2/2012)

- Con trai thứ Nguyễn Văn C (Chuyển đi tỉnh khác ngày 11/9/2003)

- Bố đẻ ông A (chết tuổi già, chuyển đi ngày 18/5/2002)

- Ngày 19/6/2011: nhập thêm hộ khẩu vợ anh C

- Ngày 19/6/2011: nhập thêm hộ khẩu con anh C

- Ngày 21/5/2012: nhập thêm hộ khẩu anh C 

Anh B đã cưới vợ nhưng không có tên vợ trong hộ khẩu ông Nguyễn Văn A. (không rõ năm kết hôn) 

Vậy xin hỏi những ai có quyền sở hữu mảnh đất theo Giấy chứng nhận QSDĐ ? Nếu mảnh đất trên đem thế chấp thì cần những ai đồng ý và ký hợp đồng?

Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư công tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: NT Duong

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê\

 

Trả lời:

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục hỏi đáp của công ty, với câu hỏi của bạn tôi xin trả lời như sau:

Hộ gia đình cũng là một chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự, điều này được thể hiện rõ tại điều 106 Bộ luật dân sự 2005 

Bộ luật dân sự 2005 cũng quy định rõ ràng quyền và trách nhiệm của hộ gia đình. 

Điều 108, 109 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

"Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ."

"Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý."

và Bộ luật đất đai 2013 cũng quy định rất rõ tại

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Dựa vào những quy định trên, trong tình huống này giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình A vào năm 2001, mà đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, trong trường hợp này những người có quyền sử dụng đất là những người có tên trong sổ hộ khẩu vào năm 2001 và hiện tại đang sống chung và có cùng hộ khẩu thường trú. Vậy những người có quyền sở hữu mảnh đất theo Giấy chứng nhận QSDĐ là:

- Ông Nguyễn Văn A

- Vợ ông A

 Nếu mảnh đất trên đem thế chấp thì cần sự đồng ý của vợ chồng ông A. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, khi làm thủ tục định đoạt tài sản chung (cụ thể trường hợp này là công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất) của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của Điều 141 Bộ luật Dân sự. Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình.

Hiện nay, chưa có văn bản nào hướng dẫn cụ thể về việc xác định thành viên trong hộ gia đình. Nhưng thực tế, các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.

Trân trọng!

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI