Giờ vợ chồng em muốn mua lại và chuyển mục đích sử dụng về đất ở. Thủ tục và giá đất thì em đã tìm hiểu qua, em muốn hỏi 1 số điểm:

1. Khu đất này có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trông cây hằng năm thành đất ở không?

2. Có phải nếu để ông bà chuyển đổi mục đích sử dụng sau đấy bán cho vợ chồng em thì chỉ mất 50% giá đất quy định, còn nếu vợ chồng em mua lại sau đó mới chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải mất 100% giá đất quy định.

3. Khu đất này ở vị trí cách UBND xã, trường học, trạm y tế ... khoảng 300 - 500m và nằm trên trục đường tuyến xã có mặt cắt > 2.5m thì được tính giá theo ở vị trí cách UBND xã, trường học, trạm y tế (giá 1.2 triệu/m2) hay tính giá theo nằm trên trục đường tuyến xã có mặt cắt > 2.5m (giá 0.9 triệu/m2)?

4. Khu đất này phần mặt đường rộng 6m sâu 27m. Vậy cách tính giá chuyển đổi có phải là: (1.1 x giá đường cao nhất - giá đất nông nghiệp trồng cây hằng năm) x 6 x 27

5. Bố chồng em có 2 chú em, phần đất của bà nội đã được phân vào đất này thì nếu em mua lại có lo 2 ông chú tranh chấp không ạ?

Em xin chân thành cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê. 

>> Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

 

Trả Lời:

Chào bạn, Công ty Luật Minh Khuê xin gửi tới bạn lời chúc sức khỏe. vấn đề của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau:

Căn cứ pháp lý:

-Luật đất đai 2013

-Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013

-Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất

Nội dung phân tích:

Câu hỏi thứ nhất: Khu đất này có được phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trông cây hằng năm thành đất ở không?

Trường hợp của bạn được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sáng thành đất ở, nhưng phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ Điều 57 Luật đất đai 2013:

" Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất phải thỏa mãn điều 52 Luật đất đai năm 2013:

" Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Câu hỏi thứ hai: Có phải nếu để ông bà chuyển đổi mục đích sử dụng sau đấy bán cho vợ chồng em thì chỉ mất 50% giá đất quy định, còn nếu vợ chồng em mua lại sau đó mới chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải mất 100% giá đất quy định.

Đất chuyển quyền sử dụng, nhà nước sẽ thu phí và việc thu phí này được quy định điểm a Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất:

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

...

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này."

Như vậy theo quy định pháp luật, việc thu phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang làm đất ở mang tính đồng nhất,chứ không phân biệt chủ thể hay hiện trạng hiện tại (điểm a khoản 2 Điều 5). Như vậy thì việc bạn mua trước hay mua sau thì khi muốn chuyển mục đích sử dụng mảnh đất vườn trồng cây lâu năm đều phải đóng cùng khoản phí cho nhà nước.

Câu hỏi thứ ba: Khu đất này ở vị trí cách UBND xã, trường học, trạm y tế... khoảng 300 - 500m và nằm trên trục đường tuyến xã có mặt cắt > 2.5m thì được tính giá theo ở vị trí cách UBND xã, trường học, trạm y tế (giá 1.2 triệu/m2) hay tính giá theo nằm trên trục đường tuyến xã có mặt cắt > 2.5m (giá 0.9 triệu/m2)?

Trường hợp này tùy từng địa phương, tùy từng trường hợp mà có cách tính giá theo vị trí riêng.

Câu hỏi thứ tư: Khu đất này phần mặt đường rộng 6m sâu 27m. Vậy cách tính giá chuyển đổi có phải là: (1.1 x giá đường cao nhất - giá đất nông nghiệp trồng cây hằng năm) x 6 x 27.

Trường hợp này tùy từng địa phương, tùy từng trường hợp mà có cách tính giá theo vị trí riêng.

Câu hỏi số năm: Bố chồng em có 2 chú em, phần đất của bà nội đã được phân vào đất này thì nếu em mua lại có lo 2 ông chú tranh chấp không ?

Trường hợp này nếu bố chồng bạn tặng cho bà nội bạn có giấy tờ, sau đó bà nội bạn  lại tặng cho lại hai chú của bạn có giấy tờ thì khi bạn mua lại sẽ có khả năng cao là xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất. Nếu bố chồng bạn chỉ chia đất cho bà nội bạn ở mà không nói đến mục đích khác, quyền sở hữu đất vẫn thuộc về bố chồng bạn thì bạn có thế mua lại đất của bố chồng bạn mà không lo xảy ra tranh chấp.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai