Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: L.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất thổ cư ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

 

Trả lời:

Cơ sở pháp lý:

Luật đất đai 2013

Quyết định 33/2014/QĐ-UBND về diện tích tối thiểu tách thửa do thành phố Hồ Chí Minh ban hành

Nội dung trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật của chúng tôi. Câu hỏi của bạn, Luật Minh Khuê xin trả lời như sau:

1.Về việc mua bán đất chỉ có giấy tờ viết tay 

Theo quy định tại điều 167 luật đất đai 2013 thì việc mua bán đất sẽ phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, theo quy định trên thì việc mua bán đất này của bạn sẽ không có giá trị pháp lý. Cho nên, để thực hiện được thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay thủ tục tách thửa thì trước hết bạn  phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mảnh đất này.
 
2.Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất thổ cư để xây dựng nhà ở
Theo quy định tại Điều 57 luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa (đất nông nghiệp) sang đất thổ cư (đất phi nông nghiệp) sẽ thuộc đối tượng phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền :

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Như vậy, bạn sẽ phải xin phép cơ quan  nhà nước có thẩm quyền (trong trường hợp này là ủy ban  nhân dân cấp huyện) cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở rồi sau đó mới được phép xây nhà trên mảnh đất trồng lúa đó.
 
3. Về việc tách thửa.
Do mảnh đất của bạn nằm trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nên để được tách thửa bạn sẽ phải tuân thủ các điều kiện để được tách thửa theo quy định của TP.HCM tại quyết định 33/2014/QĐ-UBND thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích tối thiểu để được tách thửa như sau:
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:
Khu vực
Đất ở
Đất ở chưa có nhà (m2)
Đất có nhà hiện hữu (m2)
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.
50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20="">
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.
80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.
120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.
80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
Do bạn không nói rõ trên đất của bạn có  nhà hay không nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn được trường hợp của bạn có được tách thửa hay không. Chính vì vậy, bạn đối chiếu mảnh đất của mình theo khu vực 2 theo bảng trên để biết được mình có được tách thửa hay không.
Trên đây là những tư vấn của chúng tôi. Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty chúng tôi
Trân trọng./.
BAN TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ