Thời gian gần đây do nhà cửa lâu năm nên bị hư hỏng nhiều, gia đình dự tính xây mới lại chi phí khoản chừng 200-300 triệu. Nhưng theo trên sổ đỏ có ghi là đất vườn, tôi nghe nói là không được xây dựng, phải chuyển sang đất thổ cư mới được phép xây. khi nhờ người hỏi thăm thì nghe nói chi phí để chuyển cũng khoảng 200 triệu. Diện tích đất khoảng 400m2.

Tôi xin nhờ luật sư tư vấn về vấn đề 2 vấn đề:

1. Nếu tôi không chuyển từ đất vườn lên thổ cư mà vẫn xây nhà lại thì có vấn đề gì không?

2. Nếu chuyển từ đất vườn lên thổ cư thì có phải cần số tiền giống như trên không thưa luật sư?

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: P.M

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn chuyển từ đất vườn lên thổ cư mà vẫn xây lại nhà ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

1. Cơ sở pháp lý.

Luật Đất đai năm 2013.

Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất.

Nghị định 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

2. Nội dung trả lời.

1. Nếu không chuyển sang đất thổ cư vẫn xây nhà thì sao?

Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

"1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất".

Việc sử dụng đất đúng mục đích là một trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật đất đai. Khi người sử dụng đất muốn sử dụng vào mục đich khác thì phải được sự đồng ý hoặc đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp sử dụng đất sai mục đích thì người sử dụng đất bị áp dụng 2 chế tài:

- Xử phạt vi phạm hành chính.

- Bị thu hồi đất.

Việc phải chịu hình thức chế tài nào còn phụ thuộc vào tính chất, mức độ của hành vi vi phạm. 

Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về việc sử dụng đất sai mục đích tại các Điều 6, 7, 8, 9.

Trường hợp của bạn, đất của bạn là đất vườn không được công nhận là đất ở mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở đã tự ý xây nhà ở thì bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP như sau:

"1. Hành vi tự ý chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 1;

b) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 2;

c) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 3;

d) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 4.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này".

Ngoài ra, điểm a khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 còn quy định về trường hợp thu hồi đất do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật đất đai như sau:

"1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm".

Như vậy, hành vi vi phạm của bạn trước hết sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính tương ứng diện tích đất bị sử dụng sai mục đích đồng thời là khôi phục lại tình trạng của đất, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp. Nếu còn tiếp tục vi phạm bạn có thể bị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất.

2. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Như thông tin bạn cung cấp đất của gia đình bạn là đất vườn do ông bà để lại, nên chúng tôi tư vấn về trường hợp của bạn như sau:

Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định căn cứ tính tiền sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất.

- Mục đích sử dụng đất.

- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

+ Đối với diện tích trong hạn mức thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương quy định.

+ Đối với diện tích vượt hạn mức thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư.

Trường hợp của bạn sẽ rơi vào 1 trong 2 trường hợp sau quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau:

"a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Nếu đất vườn của gia đình bạn được xác định là đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì tiền sử dụng đất bạn phải nộp là 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Nếu đất vườn của gia đình bạn được xác định là đất nông nghiệp thì tiền sử dụng đất bạn phải nộp là mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Do bạn không cung cấp đủ thông tin nên chúng tôi không thể giúp bạn tính tiền sử dụng đất.

Một thực tế đó là diện tích đất càng lớn thì số tiền sử dụng đất cũng lớn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, nếu còn thắc mắc bạn có thể gửi qua địa chỉ email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua tổng đài tư vấn pháp luật: 1900 6162

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê