Đến năm 2014 mới giải quyết xong phần tranh chấp, đất được trả lại cho người có sổ. Sau đó nhà em mới đi tách sổ, sổ được cấp chỉ là đất trồng cây lâu năm (nhà em đã xây từ năm 2001 được sự cho phép của chính quyền) gia đình em đi chuyển lại mục đích sử dụng phần đất xây nhà thì bị tính phí theo năm hiện hành. Vậy Luật sư tư vấn giúp em, đánh thuế như vậy là đúng hay sai? Số tiền thuế gấp 7 lần số tiền mua đất năm 2001. Trân trọng cảm ơn!

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

>>  Luật sư tư vấn luật đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc tới công ty Luật Minh Khuê chúng tôi. Với những thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ pháp luật:

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất 

Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất 

Nội dung trả lời:

Khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Theo đó, tiền sử dụng đất được quy định tại thông tư số 76/2014/TT-BTC như sau:

"Điều 5. Xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

c) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

Số tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản 1 Điều 4 Thông tư này.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.

b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.

c) Trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (đang sử dụng hoặc có nguồn gốc do nhận chuyển nhượng) sang đất ở thì giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích là giá đất của loại đất phi nông nghiệp tương ứng theo quy định của Chính phủ về giá đất (đất thương mại dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất thương mại dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị)" 

Căn cứ vào các quy định trên, áp dụng vào trường hợp của bạn, khi bạn chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm không phải đất vườn ao thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Do giá đất tính thu tiền dụng đất là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nên việc bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất của năm hiện hành là đúng pháp luật. Chúng tôi hy vọng bạn có thể cung cấp thêm thông tin như diện tích đất, vị trí cụ thể của mảnh đất, để chúng tôi có thể tư vấn cụ thể mức thuế sử dụng đất mà bạn phải đóng là hợp lý hay không. Còn ve việc gia đình bạn đi tách sổ thì cơ quan nhà nước xác định đây là loại đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, thì việc xác định loại đất sẽ phải dựa tren quy định điều 11 Luật đất đai 2013:

Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Theo đó, cơ quan nhà nước cần tuân thủ quy định này khi xác định loại đất của gia đình bạn.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc qua Tổng đài tư vấn: 1900.6162.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai.