Tôi là chủ thứ 4 mua lại của chủ thứ 3 năm 2013 có hợp đồng tự lập, đôi bên và người làm chứng ký kết.

Hiện bản đồ địa chính cấp xã quản lí mảnh đất trên đang mang tên người chủ thứ 3 (tên chủ thứ 2 đã bị gạch để viết tên chủ thứ 3)

Mảnh đất có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Nếu được cấp giấy thì đất của tôi được công nhận là loại đất gì với diện tích phân bổ như thế nào? Có phải nộp tiền sử dụng đất không và cách tính số tiền đó như thế nào?

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.V.T

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn điều kiện cấp giấy chứng nhận QSD đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Công ty Luật Minh Khuê đã nhận được câu hỏi của anh. Cảm ơn anh đã quan tâm và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Vấn đề của anh chúng tôi giải đáp như sau:

 

Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013

Nghị định 45/2014/NĐ-CP hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn về thi hành luật đất đai 2013.

Nội dung phân tích

Thứ nhất: Xác định mảnh đất này đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không ?

Trong trường hợp này thì mảnh đất này được UBND xã giao đất và không thu tiền sử dụng đất từ năm 1986, như vậy, diện tích đất này theo quy định của pháp luật là giao không đúng thẩm quyền. Căn cứ vào quy định tại điều 23 nghị định 43/2014/NĐ-CP thì diện tích đất này là diện tích đất được giao không đúng thẩm quyền nhưng vẫn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 23.

"Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này".

Như vậy, diện tích đất trên đủ điều kiên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được công nhận cho người chủ thứ ba chứ không phải cho anh vì hợp đồng chuyển nhường quyền sử dụng đất của anh không có giá trị pháp lý trên thực tế vì không được công chứng.

Khi người chủ thứ ba được công nhận quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh phải thỏa thuận lại hợp đồng chuyển nhượng và đi công chứng thì lúc này anh mới có thể làm thủ tục sang tên quyền sở hữu quyền sử dụng đất từ người chủ thứ ba sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của anh. 

Thứ hai: Liên quan đến nộp tiền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất.

Về mục đích sử dụng đất thì chúng tôi không thể hỗ trợ cho anh vì anh cung cấp không đầy đủ thông tin.

Còn về tiền sử dụng đất thì theo quy định tại khoản 4 điều 23 nghị định 43/2014/NĐ-CP thì có quy định :" 4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật".

Căn cứ theo quy định này thì khi làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 điều 23 nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau: 

"Điều 9. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 nhưng nay phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 9 Điều 210 Luật Đất đai thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Như vậy anh sẽ phải nộp tiền sử dụng đất tương ứng với số tiền là 100% tiền sử dụng đất theo hướng dẫn của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Còn sau khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh sẽ ký lại hợp đồng mua bán đất với ông chủ thứ ba để tiến hành thủ tục sang tên cho anh và hợp đồng này phải công chứng thì mới phát sinh hiệu lực pháp luật.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email Tư vấn pháp luật đất đai qua Email hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900.6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp

Trân trọng./.
Bộ phận tư vấn luật đất đai.