Cho tới khi Nhà Nước kêu gọi đăng kí kê khai đất, do tôi không có hộ khẩu ở đây và do tôi không hiểu biết về Pháp luật nên tôi khai tên cha tôi. Sau đó cán bộ địa chính xuống đo đạc xác minh đất để tiến hành cấp sổ “ Kê khai diện tích và thu nộp thuế nông nghiệp “ do Tỉnh Đồng Nai cấp ngày 05/03/1993, và ghi trong sổ tổng diện tích là 1200m2: trong đó có 300m2 đất thổ cư và 900m2 đất nông nghiệp. Nên khi Nhà Nước thu hồi đất để xây dựng Trung Tâm Thương Mại, tôi không nhận đất mua trả chậm của Nhà Nước. Do thấy gia đình tôi khó khăn, nên cha tôi đã viết giấy tay cho gia đình tôi một phần diện tích đất tại thửa 32,45 tờ bản đồ số 53 trong sổ “Kê khai và thu nộp thuế nông nghiệp”, để làm nhà ở, có sự xác nhận của trưởng khu phố lúc bấy giờ. Sau đó tôi cầm toàn bộ giấy tờ gồm đơn xin cất nhà, sổ “kê khai diện tích và thu nộp thuế nông nghiệp”, giấy cho đất của cha tôi ra Phường L.T và cán bộ địa chính Phường L.T lúc bấy giờ xác nhận.

Sau đó tôi cầm hồ sơ xin cất nhà lên UBND Thị xã Bà Rịa ngày 12/03/1998 để xin phép xây nhà trên thửa đất 32.45 tờ bản đồ số 53 và được sự đồng ý của UBND Thị xã Bà Rịa (thể hiện tại phiếu đề xuất ý kiến của Phòng Quản Lí đô thị và Phòng Qui Hoạch TX. Bà Rịa).Sau khi cất nhà xong tôi chuyển hộ khẩu về ở và xin số nhà 3A, phường L.T. Hằng năm tôi vẫn đóng thuế nhà đất và thuế nông nghiệp mang tên tôi. Đến năm 2003, cha tôi qua đời (có kèm giấy chứng tử) nên tôi làm thủ tục để phân chia thừa kế. Lúc đó, cũng chính  cán bộ địa chính Phường xuống đo đạc xác minh và làm thủ tục thừa kế cho tôi. Tới ngày 05/04/2004 tôi có quyết định số 1256 sử dụng đất tại thửa đất 32,45 tờ bản đồ số 53 mà trước đây do tôi đóng thuế. Đồng thời, năm 2012 Nhà Nước có Quyết Định thu thuế phi nông nghiệp trên thửa đất 32 tôi đang ở,cũng đều do tôi đóng và mang tên tôi là chủ hộ địa chỉ nhà 3A, phường L.T.

Vậy trường hợp của tôi có được hưởng chính sách và được công nhận đất ở hay không? Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: P.L

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục  Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn điều kiện hưởng chính sách và được công nhận đất ở ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số:  1900 6162

Trả lời:

Đối với câu hỏi của bạn, công ty Luật Minh Khuê xin hỗ trợ bạn trả lời như sau:

1. Căn cứ pháp lý. 

Luật đất đai năm 2013.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai.

Nghị định 45/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai.

2. Nội dung trả lời 

Qua đọc nội dung tình huống của bạn thì vụ việc có bạn có thể dựa vào những quy định sau đây để giải quyết.

Nhứ nhất về căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được quy định tại khoản 1 điều 100 Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau:

" Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấy và không phải nộp tiền sử dụng đất

) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của chính phủ "

 Đối với trường hợp này của bạn theo như bạn nói đã được sử dụng ổn định lâu dài  được hướng dẫn cụ thể tại  điều 21 nghị định số 43/2014 hướng dẫn chi thi hành luật đất đai cụ thể như sau: 

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

 2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây: 
a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

 c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất; 
đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

 e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

 g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

 i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ; 

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất. 
4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất."

Trường hợp bạn muốn được công nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần chuẩn bị những giấy tờ như trên.Trường hợp của bạn thì bạn có đầy đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp bạn hỏi có được hưởng chính sách gì không? thì ở đây hiểu là việc được miễn tiền sử dụng đất hay không thì sẽ căn cứ vào điều 10 của nghị định 45/2014 Hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định cụ thể như sau: 

1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

2. Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung của cả hộ, nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức giao đất ở.

3. Trong trường hợp người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này hoặc các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được miễn tiền sử dụng đất; trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất nhưng có nhiều mức giảm khác nhau quy định tại Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được hưởng mức giảm cao nhất.

4. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 11, Điều 12 Nghị định này chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.

5. Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về ưu đãi đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

6. Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất sau khi thực hiện các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định.

7. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ trong phạm vi phần giá trị quyền sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

8. Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất có nguyện vọng nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi) thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp, việc tư vấn nhằm mục đích cho cá nhân, tổ chức tham khảo.

Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email  hoặc qua Tổng đài tư vấn pháp luật đất đai:  1900 6162 .

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê