Công ty dựa vào ban giải phóng mặt bằng của huyện lập ra đơn giá cho từng loại đất theo quy định đơn giá của tỉnh để bồi thường cho người dân. Vậy theo luật sư việc áp đặt đơn giá như vậy có phù hợp không? Hay là chủ đầu tư phải đền bù theo giá thoả thuận giữa chủ đầu tư và người dân (theo giá đất liền kề của chủ đầu tư bán) Rất mong nhận được tư vấn sớm của luật sư!

Tôi xin chân thành cảm ơn! 

Câu trả lời được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đaicủa công ty Luật Minh Khuê.

>>Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đaigọi1900.6162

Trả lời:

 

Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Khuê. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Cơ sở pháp luật:

Luật đất đai 2013

Nội dung phân tích:

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Luật đất đai 2013)

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản”.

Nhà nước có thể trực tiếp hoặc giao cho chủ đầu tư tự tổ chức bồi thường đối với những trường hợp trên. Việc bồi thường với những dự án này sẽ do Nhà nước chi trả dựa trên giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh đất hàng năm K. Như vậy, việc được bồi thường với số tiền là bao nhiêu thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi bạn đang sinh sống quy định, tuân thủ theo nguyên tắc được quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Thứ hai, ngoài những dự án quy định tại điều 61 điều 62 Luật đất đai 2013 thì những dự án khác đã được phê duyệt sẽ do chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân thông qua các hình thức quy định tại điều 73 Luật đất đai 2013:

“Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Trường hợp này người có đất nằm trong diện quy hoạch có thể thỏa thuận trực tiếp với chủ đầu tư về giá đất bồi thường.

Trong trường hợp của bạn có thể thấy, nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trên cơ sở quy định pháp luật đất đai hiện hành người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường khi có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013. Ở đây việc thu hồi đất để làm dự án đầu tư của chủ thể khác (Đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng dân cư khu 7 thị trấn Cái Rồng huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh. Chủ đầu tư là công ty TNHH thương mại thuỷ sản Thống Nhất), đây là trường hợp thuộc quy định tại Điều 62 Luật đất đai về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng do đó việc bồi thường không được thực hiện theo sự thỏa thuận về giá đất bồi thường giữa chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi. Vì vậy việc Công ty dựa vào ban giải phóng mặt bằng của huyện lập ra đơn giá cho từng loại đất theo qui định đơn giá của tỉnh để bồi thường cho người dân là phù hợp với quy định của pháp luật. Bạn có thể căn cứ vào quyết định của UBND tỉnh ban hành hành về giá đất 5 năm một lần. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc/ và có sự vướng ngại, thắc mắc, chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.                                  

Bộ phận Luật sư  đất đai.