1. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất canh tác trong nội bộ gia đình ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi có một vấn đề mong luật sư giải đáp: Gia đình tôi có sáu anh chị em, trong đó chỉ có 1 người con trai. Nay bố tôi 93 tuổi và đang ở một mình trên mảnh đất 1.100m2.

Mặc dù có con trai và 3 người con gái ở gần nhưng ông không chịu ở với ai. Thời gian gần đây ông đã đến nhà cậu con trai và bảo con xuống canh tác trên diện tích đất ông đang ở. Mấy ngày sai, con trai xuống dọn vườn để canh tác thì có em gái em đến nói rằng đất ở trên ông đã bán cho em là 30 triệu, tiền em đang giữ và đã có giấy mua bán viết ta có xác nhận của Chủ tịch UBND xã, vì vậy anh không được canh tác trên mảnh đất đó. Nay tôi muốn hỏi Quý công ty là phần diện tích đất trên Bố và 5 anh chị em còn lại trong gia đình muốn để lại cho em trai sử dụng và canh tác lâu dài nhưng có em gái út cương quyết không cho mà còn sai các con của cô ấy đánh em trai tôi thì phải làm như thế nào?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư Công ty tư vấn Luật Minh Khuê

Tôi rất mong nhận được lời tư vấn vào địa chỉ email này.

Kính thư

Người gửi: Son

>> Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi: 1900.1940

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến ?

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến - Ảnh minh họa

Trả lời:

Trong trường hợp của bạn gia đình cần xem lại hợp đồng mua bán giữa cô em út và bố bạn là có thật hay không? Và có được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về cả nội dung và hình thức của hợp đồng hay không?

Căn cứ Bộ luật dân sự 2005:

“Ðiều 450. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Ngoài ra, các bên có thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ quy định trong nội dung của hợp đồng hay không? Trong trường hợp khi xem xét hợp đồng mua bán nhà ở phát hiện các hành vi đe dọa, lừa dối, hay tạo lên những nội dung giả tạo, ép buộc,… thì hợp đồng sẽ vô hiệu.

Sau khi xem xét lại hợp đồng mua bán này, nếu như hợp đồng vô hiệu thì việc bố bạn muốn cho em trai bạn sử dụng diện tích đất đó là hoàn toàn thực hiện được. Theo đó, Căn cứ Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013; Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính.

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện như sau:

Bố bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng, văn bản về tặng cho quyền sử dụng đất được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường; hoặc được công chứng tại văn phòng công chứng;

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

- Trường hợp người làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ủy quyền cho người khác thực hiện, ngoài các loại giấy tờ quy định, nộp kèm theo một bản giấy ủy quyền có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Tờ khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tờ khai đăng ký thuế, chứng minh thư nhân dân (bản sao);

- Các giấy tờ liên quan đến miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Sau khi đã chuẩn bị xong hồ sơ,bố bạn gửi hồ sơ đến phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Trân trọng cám ơn!

>> Tham khảo thêm: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án

2. Tranh chấp đất trong gia đình giải quyết thế nào ?

Kính chào luật sư, xin luật sư tư vấn dùm em 1 vấn đề. Ba em có mua 1 mảnh đất 15000m2 (1 mẫu rưỡi) từ cuốn sổ đỏ 18000m2 cách đây 7 năm trước của cô em ruột, đã trả tiền đầy đủ nhưng không có giấy mua bán gì cả vì là người thân nên chủ quan, đã canh tác trồng cao su được 7 năm rồi. Cuốn sổ đỏ 18000m2 do ba em giữ nhưng chưa tách được sổ do bên gia đình cô em không hợp tác nên dây dưa đến này hôm nay. Đến nay, cô em muốn lấy lại sổ để bán lại phần đất còn lại cho người khác nhưng có ý định muốn chiếm luôn mảnh đất của nhà em vì gia đình cô nói nếu làm thẳng tay thì ba em không có tấc đất nào.
Tuy nhiên trong lúc mua bán, mảnh đất đó có 1 con đường vành đai, chính quyền vận động hiến nên ba em đã hiến 1600m2, có giấy chứng nhận ba em hiến đất nhưng tên sổ vẫn là của cô em. Xin nhờ luật sư tư vấn dùm gia đình em phải làm như thế nào để có chủ quyền mảnh đất 15000m2 đó ?
Cảm ơn!
- Quy Doan

3. Tranh chấp đất hành lang xử lý thế nào cho đúng luật ?

Xin chào luật sư minh khuê, rất mong luật sư tư vấn cho tôi một việc sau sau khi tôi mua đất làm nhà trước mặt gia đình tôi là ruông sâu,là đất lưu không nhưng trong bia đỏ không ghi giới hạn chỉ ghi dài 20m rông 7 m còn phân ruông thừa trước mặt không có ghi cụ thể, phần đất nàydài 12m rộng 7m mới tới đường,để tiện cho sinh hoạt tôi đã mua đất san lấp mặt bằng và xây bờ rao xung quanh diện tích đó cao 0,8m để làm vườn và lối đi lại,bìa đỏ do huyện hưng nguyên cấp năm 2005 , xây nhà được gần 2 năm thì đất chúng tôi ở lại sát nhập về thành phố vinh từ đó gia đình tôi sông đến nay đã 11 năm không có vấn đề gì về tranh chấp đất đai, hiện tại đường trước nhà tôi đang được thành phố vinh tiến hành làm đường, phần bờ rào vườn của nhà tôi vẫn nằm cách đường và bờ mương thoát nước không ảnh hưởng đến an toàn giao thông qua lại,quá trình thi công đường phía thi công có làm đổ bờ rào nên tôi bắt đền,và họ đã xây hoàn trả lại nguyên trạng như lúc ban đầu,nhưng sau đó địa chính và đô thị đến hạch sách dọa nạt,rồi trực tiếp xô đổ bờ rào, tôi rất bức xúc có cự cãi lại tại sao môt bên xây trả lại một bên lại đến phá nếu phá thì phải phá đồng loạt các nhà bên cạnh thì mới công bằng,sau đó họ bỏ về và gửi giấy mời các nhà lên ub để làm việc.
Họ tuyên bố là các nhà vi phạm xây bờ rào trên đât hành lang an toàn giao thông họ lập biên bản bắt chúng tôi phải dỡ bỏ bờ rào để trả lại đât ,nhưng không nói đên tiền đền bù và bắt chúng tôi ký,vậy xin hổi luật sư việc làm của cán bộ cấp phường như vậy có đúng hay không còn người dân chúng tôi có các quyên được hưởng và nghĩa vụ thực hiện nào trong sự vụ trên. Mong luật sư tư vấn cho chúng tôi được biết ?
Xin trân trọng cảm ơn luật sư.
- Thái Binh Nguyễn

4. Tranh chấp đất và tài sản gắn liền với đất ?

Kính gửi Luật sư, Công ty Luật Minh Khuê, Tôi là H.Đ.Linh, con của Ông H.Đ Lành, Hiện ở Thôn 5, BL, TB, QN. Hiện nay, gia đình chúng tôi đang bị kiện về đề mua nhà và đất cách đây đã 21 năm (mua nhà và đất vào năm 1995) như sau: Gia đình Bà TTT- hiên này 101 tuổi (Mẹ của Ông NTịch, NThiết), đã bán cho gia đình của chúng tôi gồm nhà và đất gắn liền vào năm 1995, lúc đó Ba tôi là Ông HĐ Lành có viết giấy tay cho việc mua nhà trên, đồng thời giao tiền cho Bà TTT, do bà lúc đó đã 79 tuổi (vẫn còn minh mẫn).
Nên đã gọi cho Ông NTịch sang làm chứng và nhận tiền. Và mãi sau này nhà nước có chính sách làm sổ đỏ cho quyền sử dụng đất, chúng tôi đã làm sổ đỏ cho phần đất này vào năm 2010, trong quá trình làm sổ đỏ gia đình chúng tôi đã theo đúng trình tự của cơ quan nhà nước như đo lại đất, đã được sự đồng ý của Bà TTT và những người hàng xóm quanh nhà và đất. Tóm lại, hiện nay gia đình chúng tôi đã có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước cấp. Tuy nhiên, vào năm 2015 Ông NThiết và vợ Ông về nhà tôi yêu cầu bán lại phần đất kế ngôi nhà, thửa đất này có gắn liền với 3 ngôi mộ của gia tộc Ông N Thiết, nhưng gia đình chúng tôi không bán. Nên hiện nay, Bà TTT làm giấy ủy quyền cho luật sư khởi kiện gia đình chúng tôi về việc mua nhà và làm sổ đỏ trái pháp luật (Luật sư đã đưa ra ý kiến là có thể Hủy sổ đỏ, trả lại tiền), làm cho Ba tôi liên tục bị gửi giấy mời để giải quyết, từ Xã, Công An Huyện, Ủy Ban Huyện, Tòa Án Huyện. Mọi cơ quan này, gia đình chúng tôi đã cung cấp đủ chứng cứ về quyền sử dụng đất của mình. Nhưng vào ngày 20.07.2016 tòa án đã mời Phòng môi trường, đo đạt,.. về gia đình tôi xem tình hình cung như đo lại mãnh đất này.
Vậy, kính thưa Luật sư tư vấn giúp gia đình tôi về việc khởi kiện của Bà Tịch có đúng pháp luật không?
- Nếu đúng Tòa có thể Hủy sổ đỏ không? Tòa án thụ lý có phạm luật khi mọi chứng cứ chứng minh gia đình tôi đủ tư cách sở hữu nhà và đất. Nếu mở tòa tòa án Bác sổ đỏ chúng tôi có thể làm gì? Nếu mọi điều tốt đẹp nghiên về gia đình chúng tôi, tôi có thể khởi kiện lại Bà TTT được không?

Tranh chấp đất và tài sản gắn liền với đất?

Luật sư tư vấn dân sự trực tuyến, Gọi 1900.1940

Trả lời

- Vì đất của bố bạn mua vào năm 1995 có giấy tờ chuyền nhượng quyền sử dụng đất nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Vậy nếu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo đúng trình tự do pháp luật quy định, giấy tờ được cơ quan nhà nước xác nhận là hợp pháp thì việc bà TTT uỷ quyền kiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho gia đình bạn trái pháp luật là không có căn cứ. Nếu bên nguyên đơn chứng minh được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật như cưỡng ép, hai bên không tự nguyện...thì bà B được phép uỷ quyền kiện bố của bạn.

- Khi cơ quan nhà nước xác minh được việc sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của gia đình bạn là hợp pháp thì bạn được tiếp tục sử dụng, nếu có cá nhân nào gây ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của bạn thì bạn, gây thiệt hại thì bạn có quyền khởi kiện chấm dứt hành vi cản trở việc gia đình bạn sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hạn.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.1940 hoặc gửi qua email:Tư vấn pháp luật dân sự miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê. Rất mong nhận được sự hợp tác!

>> Xem thêm: Tư vấn giải quyết việc tranh chấp đất lâm nghiệp bị lấn chiếm đã hòa giải nhiều lần không thành ?

5. Làm thế nào để không xảy ra tranh chấp đất với bên thứ ba ?

Xin chào Luật sư! Em xin có vấn đến liên quan đến đất đai xin được hỏi luật sư tư vấn như sau: Nhà bố mẹ em có mảnh đất là 4000m2 và tổng chiều dài là 63m mảnh đất đã được cấp sổ đỏ nhưng do ngày xưa không có điều kiện xây tường bao sau đó hàng xóm bên cạnh có trồng cây tre lên khi tre lớn đã mọc lan rộng ra.

Lúc đất có giá trị thì hàng xóm mới bảo chia gianh giới, họ bảo tre mọc đến đâu là đất của họ. Lúc đó bố mẹ em không muốn cãi nhau nên xây một bức tường tạm thời chia làm gianh giới. Cho đến một ngày người hàng xóm muốn bán chỗ đất này cho một người khác thì có mời bố em ra làm chứng là đất ko có tranh chấp. Bố em cũng ký vào nhưng chuyện phát sinh khi người mua đất đi làm sổ đỏ, soi trên bản đồ địa chính tổng số mét đất mặt đường người mua là 9 mét thành tiền là 220 triệu đồng trong 9 mét đất đó có 3 mét của bố mẹ em. Trường hợp này gia đinh em phải căn cứ vào đâu để giữ nguyên đất mà không vướng vào là tranh chấp đất với bên mua thứ 3? Và trường hợp bố em ký vào tờ giấy làm chứng đất ko tranh chấp có ảnh hưởng gì đến việc dữ nguyên đất của nhà bố mẹ em không?

Mong nhận được câu trả lời của Luật sư! Xin chân thành cảm ơn!

Người gửi: NTHY

Làm thế nào để không xảy ra tranh chấp đất với bên thứ ba ?

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Bố mẹ bạn có mảnh đất là 4000m2 và tổng chiều dài là 63m mảnh đất đã được cấp sổ đỏ nhưng do ngày xưa không có điều kiện xây tường bao sau đó hàng xóm bên cạnh có trồng cây tre lên khi tre lớn đã mọc lan rộng ra. Họ nói tre mọc đến đâu là đất của họ, sau đó bố mẹ bạn đã tiến hành xây dựng một bức tường ngăn cách. Việc hàng xóm nói như thế là không có căn cứ. Theo quy định Luật dân sự 2005 :

"Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác."

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

-> Như vậy việc tre mọc lan ra thì bên hàng xóm phải xén rẽ, tỉa cành và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

- Hơn nữa nếu như gia đình bạn không đồng ý với việc trồng tre để làm mốc ranh giới này, có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

"Điều 266. Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. Những người sử dụng đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, trồng cây trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của những người đó.

Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

- Hiện tại hàng xóm có bán đất cho bên thứ 3, bố bạn đã ký vào đơ " đất không có tranh chấp" nhưng khi bên thứ 3 đi làm GCNQSDĐ thì trên bản đồ địa chính trong đó có 3 m đất thuộc sở hữu của bố bạn. Trường hợp này gia đinh bạn muốn giữ nguyên đất, trước hết pháp Luật đất đai 2013 khuyến khích việc tự hòa giải tranh chấp. Gia đình bạn tiến hành thỏa thuận lại với hàng xóm về việc xác định lại ranh giới, hiện tại bên thứ 3 chưa là bên sở hữu bất động sản này vì căn cứ pháp luật đất đai, thời điểm phát sinh sở hữu là khi bên thứ 3 tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

- Do đó bạn xác định tranh chấp này là tranh chấp ranh giới đất giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm, bên thứ 3 là bên có liên quan.

- Bố bạn ký vào đơn không có tranh chấp tại thời điểm chưa xác đinh chính xác được ran giới đất nhà mình, việc tự thảo thuận không tiến hành được thì gia đình bạn có thể làm đơn lên UBND cấp xã, phường hoặc tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết.

- Thẩm quyền giải quyết của tranh chấp :

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

>> Tham khảo thêm: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất canh tác khi Bố Mẹ qua đời?

6. Tranh chấp đất khi nhà nước có quyết định thu hồi ?

Kính chào Luật Minh Khuê, Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn một việc như sau: Trước năm 1988, cha tôi có mua một thửa đất ruộng của ông (A) gồm 6000m2 thuộc vùng điều kiện - xã hội khó khăn. Tôi sử dụng đất đến năm 2014 không có tranh chấp.

Năm 2012 nhà nước có sự phân chia lại ranh giới, nhà nước đã nói rõ đất nương thì chia cho họ còn đất ruộng thì của gia đình nào gia đình đấy vẫn được tiếp tục sử dụng đất nên tôi vẫn tiếp tục làm đến năm 2015 nhà nước có nhu cầu thu hồi đất đó làm điện lõi phục vụ nhà nước và có sự đền bù nên con rể bên (A) ra tranh chấp đất cuả bố tôi là bên (B). Bên (B) bảo là khi bên (A) bán đất cho bố tôi thì lý do: vì bên (B) đang đi nghĩa vụ quân sự nên bên (B) không nói. Đến nay cả tôi và bên (B) - bố tôi, điều không có giấy tờ gì về mảnh đất đó. Đã giải quyết ở cả 2 thôn bản bên nhưng không thành.

Tôi rất mong nhận được câu trả lời tư vấn luật đất đai vào địa chỉ email này.

Kính thư.

Người gửi: VAT

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.1940

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn công ty Luật Minh Khuê. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

- Điều kiện để được bồi thường về đất theo Luật đất đai 2013 (Nghị định 43/2014/ NĐ-CP):

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

- Do đó điều kiện để được bồi thường về đất là đất này không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, có GCN hoặc cơ sở cấp GCNQSD.

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

- Năm 1988 bố bạn có mua một thửa đất ruộng của ông A là 6000m, luật đất đai 1987 có quy định quá trình chuyển nhượng cần được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên bạn và bố mình sử dụng ổn định và canh tác đến 2014, bố bạn cũng chưa có giấy tờ gì chứng minh sở hữu của mình. Đến nay 2015 Nhà nước có nhu cầu thu hồi đất và bồi thường thì con rể ông A là B ra tranh chấp đất với gia đình bạn. Tuy nhiên cả 2 bên tranh chấp đều không có giấy tờ gì, thời điểm bố bạn mua cũng không có giấy tờ, vậy tài sản này bố bạn xác định là chiếm hữu được lợi không có căn cứ pháp luật:

- Thời hiệu xác lập sở hữu theo Luật dân sự 2005 :

" 247. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó."

-> Thời hạn sở hữu này chưa đủ 30 năm nên bố bạn chưa xác minh được việc sở hữu theo thời hiệu. Tuy nhiên do việc sử dụng ổn định cùng với việc đóng thuế hàng năm, bố bạn vẫn được bồi thường như sau:

"Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này."

- Tranh chấp đát đai xảy ra giữa 2 bên xảy ra xà đã có sự hòa giải của 2 thôn bản nhưng không thỏa mãn, hiện tại bạn có thể làm đơn lên UBND cấp xã để được giải quyết hoặc tiến hành gửi đơn lên các cấp sau theo quy định của luật:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê