1. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, xây dựng nhà ở?

Kính chào các luật sư, chuyên gia tư vấn, tôi có một số vấn đề cần sự giúp đỡ tư vấn của các chuyên gia như sau: Nhà tôi nằm ở giữa hai nhà hàng xóm trên sổ đỏ đã cấp cho nhà tôi năm 2010 là 4,7m x 32m.

Trước năm 1983 nhà tôi mua đất với diện tích là 4,8mx 32m (ghi trên giấy tờ và giấy phép xây dựng cũ) và xây móng nhà trên diện tích 4,8m x 7m lúc đó thì đã có 1 nhà bên cạnh ở còn nhà tôi và 1 nhà cũng đã xây móng nhà. Đến khi cấp sổ, cán bộ địa chính đi đo đạc thì nhà tôi còn có 4,7m (có phần lưu không 15m từ đường vào) nhưng thực tế hiện nay tôi đo thì móng cũ nhà tôi là 4,8m.

Nay nhà tôi muốn Xây dựng và cải tạo lại theo diện tích móng nhà cũ thì cần phải làm gì trước cho hợp pháp phần sai lệch so với Sổ đỏ. Hiện nay, có 2 nhà hàng xóm có đổ phần mái thừa ra 5cm sang phía nhà tôi, nếu đó là phần lấn sang nhà tôi thì khi nhà tôi xây lên phải làm gì nếu không thỏa hiệp được với hàng xóm. Vậy tôi xin nhờ các chuyên gia tư vấn giúp tôi vấn đề băn khoăn trên. Xin cảm ơn luật sư!

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai 1900.6162

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới chuyên mục hỏi đáp của công ty chúng tôi. Câu hỏi của bạn được giải đáp như sau:

1.1. Đối với việc chênh lệch diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính so với giấy tờ năm 1983

Việc thửa đất của gia đình bạn có diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp chênh lệch so với diện tích ghi trong hồ sơ lưu của địa chính huyện hay thực tế bạn đo đạc có sự chênh lệch có thể là do sai sót, nhầm lẫn hoặc do những nguyên nhân khác. Thực tế số liệu bạn đo khác với cán bộ địa chính đo, vậy để xác định chính xác diện tích mà gia đình bạn đang sử dụng thì cần yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và Môi trường tiến hành đo đạc lại vì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê kiểm kê đất đai quy định tại Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai.

Theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (giấy tờ mua bán mà bạn có từ 1983) hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Như vậy, trường hợp cán bộ địa chính đo lại rồi mà số liệu vẫn là 4,7m x 32m thì diện tích thửa đất của bạn được xác định và ghi trong giấy chứng nhận là 4,7m x32m. Trường hợp khi đo đạc lại rồi mà số liệu là 4,8mx 32m thì diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình bạn là sai thì phải đính chính lại Giấy chứng nhận. Đây là một trong những biến động cần phải được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc) quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013. Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ đăng ký biến động đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân xã nếu tại địa phương không có Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Điều 60 và Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Trường hợp diện tích ghi trong hồ sơ địa chính sai do họ đo đạc sai thì cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định giải quyết theo quy định của pháp luật.

1.2. Đối với trường hợp hàng xóm lấn đất nhà bạn

Theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013, khi hai bên không thể thỏa hiệp được sẽ yêu cầu giải quyết tranh chấp thông qua Tổ hòa giải cấp cơ sở.

- Nếu các bên không thể hòa giải được tại cơ sở thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để yêu cầu giải quyết. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

- Nếu đã gửi đơn tới Ủy ban nhân dân xã mà các bên không hòa giải được thì có hai phương án giải quyết: khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan hành chính nhà nước giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013.

+ Khởi kiện tại Tòa án: Tòa án chỉ giải quyết các tranh chấp đất đai mà đương sự đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có nhưng đang sử dụng đất ổn định được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.

+ Yêu cầu cơ quan hành chính giải quyết: theo quy định điểm a khoản 3 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp giữa các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung giải quyết. Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Theo Điều 3, Điều 10, Điều 31 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì bạn có quyền nộp đơn yêu cầu xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi lấn đất của hàng xóm của bạn với mức xử phạt như sau:

"3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở."

Biện pháp khắc phục hậu quả trong trường hợp này là buộc khôi phục lại tình trạng đất trước khi bị vi phạm.

>> Tham khảo dịch vụ: Dịch vụ luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp tại tòa án.

2. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai: Cắt đất để xây nhà trọ?

Thưa luật sư, Mẹ tôi có khoảng 2000m2 đất trước giờ dùng để làm vườn trồng rau thơm. Mẹ đồng ý chia 300m2 đất cho tôi nhưng chưa cắt đất. Nay tôi muốn chia đất hoặc ủy quyền 300m2 đó để xây nhà trọ (vì tôi cũng lớn tuổi rồi làm không nổi nữa). Gia đình tôi có 7 anh chị em, 3 trai và 1 gái đều không ở nhà, còn 2 chị gái và tôi ở gần mẹ. Ba anh trai và một người con gái ở nước ngoài không đồng ý cắt đất cho tôi xây nhà, chỉ cho tôi làm vườn. Hai chị gái ở đây thì đồng ý rồi, mẹ tôi vẫn còn. Xin hỏi, trường hợp như vậy thì tôi cắt đất được không? Cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn không nói rõ mảnh đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Đất này là của riêng mẹ bạn hay là của mẹ và ba bạn? Nguồn gốc đất là cấp cho hộ gia đình hay cấp cho cá nhân? Do đó, căn cứ Luật đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 trường hợp này của bạn sẽ được xác định như sau:

Trường hợp thứ nhất, nếu mảnh đất này cấp riêng cho mẹ bạn. Một mình mẹ bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì chỉ cần đáp ứng các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không bị tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất thì mẹ bạn hoàn toàn có quyề tặng cho bạn mảnh đất này mà không cần có sự đồng ý của các con. Còn việc bạn có tách đất được không phải xem xét quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất có quy định rõ về điều kiện tách thửa, nếu đủ điều kiện thì bạn mới có thể tách được.

Trường hợp thứ hai, mảnh đất này vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mẹ bạn không có căn cứ chứng minh đây là tài sản riêng của mẹ bạn. Hoặc đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình do mẹ bạn là người đại diện. Hoặc được nhận thừa kế từ bố bạn, từ ông bà. Dù là trường hợp nào trong các trường hợp trên thì cũng cần có xác nhận của các thành viên trong hộ gia đình thì mới được phép tách thửa sang cho bạn theo Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình:

"1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này"

>> Tham khảo: Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai nào là hiệu quả nhất ?

3. Tư vấn về vụ việc tranh chấp đất đai khi mở đường nước sạch trên lối đi chung?

Em xin chào các anh/ chị luật sư của Luật Minh Khuê. Sự việc của gia đình em như sau: Dãy nhà em gồm 4 hộ gia đình, có 1 ngõ đi chung của riêng 4 hộ đã được cấp quyền sử dụng và có trong sổ đỏ do gia đình em quản lý. Một dãy khác sử dụng ngõ của dãy em làm lối đi cho họ dù họ đã có lối đi riêng, nhưng họ đưa vào diện tích đất ở và đi trên ngõ em mà không được sự cho phép. Vì vậy, dãy em làm đơn ra Ủy ban nhân dân thị trấn, hiện nay đã làm đơn khởi kiện ra Tòa án, đã tạm ứng án phí nhưng Tòa án chậm giải quyết vụ việc. Hôm nay, khu vực em sống đang làm đường nước sạch, Ủy ban nhân dân thị trấn cùng công an vào bắt buộc nhà em để họ làm đường nước trên lối đi thuộc quyền sở hữu của riêng 4 hộ dãy em. Khi đưa lực lượng vào làm họ không hề đưa ra văn bản hay lệnh để làm việc, mà chỉ nói miệng? Trong trường hợp này, dãy em nên làm thế nào mong luật sư tư vấn giúp. Em xin cảm ơn.

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, phần đất mà Ủy ban nhân dân thị trấn cùng công an vào bắt buộc nhà bạn phải để họ lấy đất làm đường nước nằm trên lối đi thuộc quyền sở hữu riêng của bốn hộ gia đình, trong đó phần đất này đã được đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn. Khi đó, nếu địa phương bạn có muốn sử dụng phần đất này dùng làm đường nước (sử dụng vào mục đích công cộng) thì Ủy ban nhân dân của bạn phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục khi nhà nước thu hồi vì mục đích công cộng theo Điều 69 Luật Đất đai năm 2013, lúc này, nếu đất của bốn hộ gia đình thuộc diện tích đất bị thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi theo đúng quy định của pháp luật.

Nhưng trên thực tế, Ủy ban nhân dân thị trấn cùng Công an vào bắt buộc nhà bạn để họ làm đường nước trên lối đi thuộc quyền sở hữu của riêng 4 hộ dãy gia đình bạn đang sinh sống. Khi đưa lực lượng vào làm họ không hề đưa ra văn bản hay lệnh để làm việc, mà chỉ nói miệng. Như vậy, cán bộ địa phương của bạn làm không đúng quy định của pháp luật. Gia đình bạn, cùng với ba hộ gia đình kia có quyền nộp đơn Khiếu nại gửi trực tiếp Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị trấn để yêu cầu giải quyết hành vi hành chính sai phạm của Ủy ban nhân dân thị trấn cùng cán bộ công an theo Điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011.

Cũng theo Điều 28 Luật Khiếu nại năm 2011 thì thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu không quá 30 ngày, kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày, kể từ ngày thụ lý. Tức là, khi bạn Khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân thị trấn nhưng không được giải quyết trong thời hạn quy định thì bạn có quyền nộp đơn Khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết theo thủ tục hành chính. Nếu hành vi của các cán bộ địa phương gây thiệt hại cho gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn cũng như ba hộ gia đình còn lại theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn, hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai ?

4. Hướng dẫn quy trình và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai?

Xin chào luật sư! Tôi có vấn đề cần tư vấn về tranh chấp đất đai như sau: Phần nền đất nhà chúng tôi đang ở được hứa cho bởi ông Ngoại (do đã có thanh toán phần nền nhà cho ông Ngoại bằng hiện vật, không có sang tên qua giấy tờ hay bên thứ 3 làm chứng do thời điểm lúc đó không có quy định rõ ràng của pháp luật trong việc sở hữu đất đai). Chúng tôi ở đó từ năm 1990 đến 2002 thì gia đình tôi dọn đến nơi khác (cách đó 7km) sinh sống, mẹ tôi mất từ 1992. Nay ông Ngoại đã mất năm 2014, vào tháng 8/2015 các cậu bán nhưng không có sự hỏi ý cũng như đồng ý của nhà chúng tôi. Với trường hợp này thì chúng tôi tranh chấp như thế nào ạ? Xin cảm ơn.

Trả lời:

Do bạn không trình bày rõ trường hợp này diện tích hiện nay đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, do đó, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Trường hợp 1: Nếu đã có giấy chứng nhận thì bạn căn cứ trên giấy chứng nhận mà giải quyết. Trước hết là các bên tự thương lượng với nhau về vấn đề tranh chấp phát sinh. Nếu không thỏa thuận được thì có quyền nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để xác định quyền định đoạt của các bên. Nếu hòa giải không được thì bạn có quyền nộp đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân huyện nơi có đất đề yêu cầu giải quyết. Tuy nhiên, bạn cũng cần phải đưa ra được căn cứ chứng minh về việc mẹ bạn cũng có quyền đối với mảnh đất này thì mới đủ điều kiện để nộp đơn khởi kiện tới Tòa án.

Trường hợp 2: Nếu chưa có giấy chứng nhận thì:

Căn cứ Điều 101 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01 tháng 07 năm 2014) mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

"1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Như vậy cần phải xem xét việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được xem xét để được cấp cho người đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004 nếu đáp ứng điều kiện theo Điều 101 Luật Đất đai năm 2013. Còn việc nhà bạn nhận tặng cho nhưng hiện nay không sử dụng nên nhà bạn sẽ không được xem xét được cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, khi diện tích đất trên không được cấp cho gia đình bạn thì còn phải dựa vào ai là người được đứng tên trên giấy chứng nhận để xác định việc quyền định đoạt có cần sự đồng ý của nhà bạn hay không.

>> Tham khảo bài viết liên quan: Một số vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai

5. Tranh chấp đất đai chính quyền không giải quyết, làm thế nào?

Kính gửi luật sư! Tôi xin trình bày việc như sau: Năm 1995, gia đình có mua nhà và đất ở diện tích 501 m2, xung quanh toàn ruộng nhà nằm trên đồi. Tới năm 2005 cho cháu gái làm nhà ở cạnh diện tích 51,6 m2 do hoàn cảnh khó khăn nên cho cháu làm nhà rồi mới tách sổ. Năm 2010 nhà nước quy hoạch làm cống và đường nên mặt bằng tổng thể thay đổi cháu tôi mượn phần sau là 38,1m2 làm bếp .

Năm 2014 nhà tôi cần bán phần đất trước nhà cháu gái tôi nhưng cháu không đồng ý và viết đơn lên thị trấn nói là đất đó là do gia đình tự san lấp tạo lên. Chính quyền địa phương có xuống làm việc do nhà cháu ấy xây trước khi cấp sổ nên hiện trạng bị thay đổi trong sổ bị chéo mà đúng sổ thì phải cắt vào 1 phần góc nhà nên cháu gái tôi có đồng ý ký biên bản, giữ nguyên hiện trạng nhà đang ở không cắt phần đất phía trước và đồng ý ký giáp ranh nhà tôi cấp đổi lại sổ mới hiện nay. Nhưng do chính quyền không đồng thời cấp đổi 2 nhà mà cũng không làm biên bản hẹn ngày làm lại sổ cho nhà chị ấy nên bây giờ chị ấy có lý do đòi lấy lại đất theo sổ cũ nhà chị chưa cấp lại. Ngày ngày chị ấy đưa đồ sang để rồi chôn cọc xung quanh phần đất gây bức xúc áp lực cho gia đình tôi tới nay hơn 01 năm mà chính quyền không giải quyết đơn nhà tôi mà chỉ giải quyết theo đơn của chị. Vậy xin hỏi luật sư bây giờ hướng giải quyết giúp gia đình tôi thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ vào khoản 2, điều 11 của Thông tư 25/2014/NĐ-CP về bản đồ địa chính quy định xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa dất:

"2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó."

Trong nội dung yêu cầu tư vấn, bạn có đề cập "Chính quyền địa phương có xuống làm việc do nhà cháu tôi xây trước khi cấp sổ nên hiện trạng bị thay đổi trong sổ bị chéo mà đúng sổ thì phải cắt vào 1 phần góc nhà nên cháu gái tôi có đồng ý ký biên bản giữ nguyên hiện trạng nhà đang ở không cắt phần đất phía trước và đồng ý ký giáp danh nhà tôi cấp đổi lại sổ mới hiện nay". Như vậy, biên bản đồng ý giữ nguyên hiện trạng nhà mà cháu gái bạn đã ký theo quy định của pháp luật là bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất và đây cũng chính là căn cứ để đo đạc ranh giới thửa đất, sau khi đo đạc ranh giới thửa đất thì từ đó mới có cơ sở để đăng ký đất đai theo quy định.

Tuy nhiên, bạn có trình bày 2010, cháu bạn có mượn 38,1 m2 đất của gia đình bạn. Tức cho đến hiện nay, cháu bạn vẫn sử dụng phần diện tích đất đó, trong nội dung yêu cầu tư vấn bạn không có đề cập đến thời gian chính quyền địa phương lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất nên nếu trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất gồm cả phần đất mà gia đình bạn cho cháu bạn mượn thì trong khoảng thời gian cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện đo đạc bạn có thể thực hiện việc đòi lại phần diện tích đất đó. Bạn có thể đến gặp cháu gái của bạn để đòi lại phần diện tích đất 31,8 m2 đó, nếu không cháu gái của bạn không trả mảnh đất đó, bạn có thể gửi đơn Khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để đòi lại phần diện tích 31,8m2 đó vì trên thực tế, bạn đã yêu cầu chính quyền địa phương hòa giải rất nhiều lần nhưng không được giải quyết, bạn nên yêu cầu chính quyền địa phương lập một biên bản hòa giải không thành để căn cứ vào đó nộp đơn Khởi kiện tới Tòa án theo đúng duy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, bạn cũng cần phải có những bằng chứng chứng minh phần diện tích đó thuộc quyền sở hữu của bạn như giấy viết tay mua bán đất giữa bạn với chủ sở hữu của mảnh đất trước đó. Còn việc cháu gái bạn đòi đất theo sổ cũ như vậy là không phù hợp bởi cháu bạn đã ký vào bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất. Để rõ hơn bạn có thể lên Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất để kiểm tra xem tình trạng mảnh đất mà cháu gái bạn đang sử dụng.

>> Tham khảo nội dung: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai ?

6. Tư vấn tranh chấp đất đai với UBND xã?

Xin chào luật sư, tôi có lô đất được UBND cấp năm 1996 là 0,12 ha. Đến năm 2010, đo đạc lại chuyển đổi thành sổ đỏ là 4099m2. Qua 3 lần ra Tòa xử, đại diện UBND khẳng định việc cấp sổ Đỏ cho tôi là đúng trình tự và đúng đối tượng. Tòa xử lần một tôi thắng kiện. Hai lần xử tiếp Tòa xử tôi thua kiện. Ba lần Tòa xử chỉ tuyên về ranh giới đất, không đề cập đến cây trồng trên đất.

Bên thi hành án đến lập biên bản giao đất có cây trồng trên đất nhưng lại ghi là bãi đất trống. Công an đang thụ lý vụ chặt cây trên mảnh đất đó. Vậy với những dẫn chứng trên tôi xin nhờ luật sư tư vấn tôi phải làm các bước tiếp theo như thế nào?

Trân trọng cảm ơn luật sư!

Tư vấn tranh chấp đất đai với UBND ?

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời :

Thứ nhất, về cơ quan có trách nhiệm thi hành án.

Như trường hợp của bạn, công an đang thụ lý vụ chặt cây trên mảnh đất, cơ quan công an chỉ thực hiện với vai trò là lực lượng hỗ trợ, còn công việc chính vẫn là của cơ quan thi hành án. Vì theo quy định tại Điều 13 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014:

"Điều 13. Hệ thống tổ chức thi hành án dân sự

Hệ thống tổ chức thi hành án dân sự bao gồm:

1. Cơ quan quản lý thi hành án dân sự:

a) Cơ quan quản lý thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp;

b) Cơ quan quản lý thi hành thuộc Bộ Quốc phòng

2. Cơ quan thi hành án dân sự:

a) Cơ quan thi hành án dân sự tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh);

b) Cơ quan thi hành án dân sự huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện);

c) Cơ quan thi hành án quân khu và tương đương (sau đây gọi chung là cơ quan thi hành án cấp quân khu).

Chính phủ quy định nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan quản lý thi hành án dân sự; tên gọi, cơ cấu, tổ chức cụ thể của cơ quan thi hành án dân sự theo Điều 14, Điều 15, Điều 16 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 như sau:

Nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh:

- Quản lý, chỉ đạo về thi hành án dân sự trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, bao gồm:

+ Bảo đảm việc áp dụng thống nhất các quy định của pháp luật trong hoạt động thi hành án dân sự;

+ Chỉ đạo hoạt động thi hành án dân sự đối với cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện; hướng dẫn nghiệp vụ thi hành án dân sự cho Chấp hành viên, công chức khác của cơ quan thi hành án dân sự trên địa bàn;

+ Kiểm tra công tác thi hành án dân sự đối với cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện;

+ Tổng kết thực tiễn thi hành án dân sự; thực hiện chế độ thống kê, báo cáo công tác tổ chức, hoạt động thi hành án dân sự theo hướng dẫn của cơ quan quản lý thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp.

- Trực tiếp tổ chức thi hành bản án, quyết định theo quy định.

- Lập hồ sơ đề nghị xét miễn, giảm nghĩa vụ thi hành án dân sự; phối hợp với cơ quan Công an trong việc lập hồ sơ đề nghị xét miễn, giảm chấp hành hình phạt tù và đặc xá cho người có nghĩa vụ thi hành án dân sự đang chấp hành hình phạt tù.

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo về thi hành án dân sự thuộc thẩm quyền theo quy định.

- Thực hiện quản lý công chức, cơ sở vật chất, kinh phí, phương tiện hoạt động của cơ quan thi hành án dân sự tại địa phương theo hướng dẫn, chỉ đạo của cơ quan quản lý thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp.

- Giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp thực hiện trách nhiệm, quyền hạn theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 173 của Luật Thi hành án dân sự.

- Báo cáo công tác thi hành án dân sự trước Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật; báo cáo Tòa án về kết quả thi hành bản án, quyết định khi có yêu cầu.”

Nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan thi hành án cấp quân khu:

- Trực tiếp tổ chức thi hành bản án, quyết định theo quy định tại Điều 35 của Luật Thi hành án dân sự.

- Tổng kết thực tiễn công tác thi hành án theo thẩm quyền; thực hiện chế độ thống kê, báo cáo công tác tổ chức, hoạt động thi hành án dân sự theo hướng dẫn của cơ quan quản lý thi hành án thuộc Bộ Quốc phòng; báo cáo Tòa án về kết quả thi hành bản án, quyết định khi có yêu cầu.

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo về thi hành án thuộc thẩm quyền theo quy định của Luật Luật Thi hành án dân sự.

- Phối hợp với các cơ quan chức năng của quân khu trong việc quản lý cán bộ, cơ sở vật chất, kinh phí và phương tiện hoạt động của cơ quan thi hành án cấp quân khu theo hướng dẫn, chỉ đạo của cơ quan quản lý thi hành án thuộc Bộ Quốc phòng.

- Lập hồ sơ đề nghị xét miễn, giảm nghĩa vụ thi hành án dân sự; phối hợp với cơ quan thi hành án phạt tù trong quân đội trong việc lập hồ sơ đề nghị xét miễn, giảm chấp hành hình phạt tù và đặc xá cho người có nghĩa vụ thi hành án dân sự đang chấp hành hình phạt tù.

- Giúp Tư lệnh quân khu và tương đương thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 172 của Luật Thi hành án dân sự.

Nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện:

- Trực tiếp tổ chức thi hành các bản án, quyết định theo quy định tại Điều 35 của Luật Thi hành án dân sự.

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo về thi hành án dân sự thuộc thẩm quyền theo quy định của Luật Thi hành án dân sự.

- Thực hiện quản lý công chức, cơ sở vật chất, kinh phí và phương tiện hoạt động được giao theo hướng dẫn, chỉ đạo của cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh.

- Thực hiện chế độ thống kê, báo cáo công tác tổ chức, hoạt động thi hành án theo quy định của pháp luật và hướng dẫn của cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh.

- Lập hồ sơ đề nghị xét miễn, giảm nghĩa vụ thi hành án dân sự.

- Giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 174 của Luật Thi hành án dân sự.

- Báo cáo công tác thi hành án dân sự trước Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân theo quy định của pháp luật; báo cáo Tòa án về kết quả thi hành bản án, quyết định khi có yêu cầu.

Thứ hai, để bảo vệ quyền lợi của bạn, bạn có thể làm đơn khiếu nại và gửi lên cơ quan có thẩm quyền. Vì theo quy định của pháp luật bạn có quyền khiếu nại về việc thi hành án này tại Điều 140 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014:

"Điều 140. Quyền khiếu nại về thi hành án

1. Đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền khiếu nại đối với quyết định, hành vi của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên nếu có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

2. Thời hiệu khiếu nại đối với quyết định, hành vi của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên như sau:

a) Đối với quyết định, hành vi về thi hành án trước khi áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế là 15 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được hành vi đó;

b) Đối với quyết định về áp dụng biện pháp phong toả tài khoản là 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được quyết định;

Đối với quyết định, hành vi về áp dụng biện pháp bảo đảm khác là 10 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được hành vi đó;

c) Đối với quyết định, hành vi về áp dụng biện pháp cưỡng chế là 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được hành vi đó;

d) Đối với quyết định, hành vi sau khi áp dụng biện pháp cưỡng chế là 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hoặc biết được hành vi đó.

Trường hợp do trở ngại khách quan hoặc do sự kiện bất khả kháng mà người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hạn thì thời gian có trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng không tính vào thời hạn khiếu nại.

Lần khiếu nại tiếp theo, thời hiệu là 15 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại của người có thẩm quyền"

Tuy nhiên, bạn nên xem xét về thời hiệu khiếu nại để tránh trường hợp hết thời hiệu khiếu nại thì sẽ không được thụ lý giải quyết bởi theo Điều 141 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014:

"Điều 141. Những trường hợp khiếu nại không được thụ lý giải quyết

1. Quyết định, hành vi bị khiếu nại không liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khiếu nại.

2. Người khiếu nại không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ mà không có người đại diện hợp pháp, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Người đại diện không có giấy tờ chứng minh về việc đại diện hợp pháp của mình.

4. Thời hiệu khiếu nại đã hết.

5. Việc khiếu nại đã có quyết định giải quyết khiếu nại có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 4 và điểm b khoản 7 Điều 142 của Luật này."

Trong đó, dẫn chiếu đến Điều 30 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định về thời hiệu yêu cầu thi hành án:

- Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền ra quyết định thi hành án. Trường hợp thời hạn thực hiện nghĩa vụ được ấn định trong bản án, quyết định thì thời hạn 05 năm được tính từ ngày nghĩa vụ đến hạn. Đối với bản án, quyết định thi hành theo định kỳ thì thời hạn 05 năm được áp dụng cho từng định kỳ, kể từ ngày nghĩa vụ đến hạn.

- Đối với các trường hợp hoãn, tạm đình chỉ thi hành án theo quy định của Luật này thì thời gian hoãn, tạm đình chỉ không tính vào thời hiệu yêu cầu thi hành án, trừ trường hợp người được thi hành án đồng ý cho người phải thi hành án hoãn thi hành án.

- Trường hợp người yêu cầu thi hành án chứng minh được do trở ngại khách quan hoặc do sự kiện bất khả kháng mà không thể yêu cầu thi hành án đúng thời hạn thì thời gian có trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng không tính vào thời hiệu yêu cầu thi hành án.

Trong trường hợp của bạn không rõ Tòa án cấp nào giải quyết vì thế bạn có thể đối chiếu quy định tại Điều 142 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 để xác định được thẩm quyền thi hành án đối với vụ việc của mình:

- Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện giải quyết khiếu nại đối với quyết định, hành vi trái pháp luật của Chấp hành viên thuộc quyền quản lý của cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện.

- Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh giải quyết đối với các khiếu nại sau đây:

+ Khiếu nại quyết định, hành vi trái pháp luật của Chấp hành viên thuộc quyền quản lý của cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh;

+ Khiếu nại quyết định, hành vi trái pháp luật của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện;

+ Khiếu nại đối với quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự cấp huyện. Quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

- Thủ trưởng cơ quan quản lý thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp giải quyết đối với các khiếu nại sau đây:

+ Khiếu nại quyết định, hành vi trái pháp luật của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh;

+ Khiếu nại đối với quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự cấp tỉnh. Quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan quản lý thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp có hiệu lực thi hành.

- Bộ trưởng Bộ Tư pháp giải quyết các khiếu nại sau đây:

+ Khiếu nại đối với quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan quản lý thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp quy định tại điểm a khoản 3 Điều này. Quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng Bộ Tư pháp có hiệu lực thi hành;

+Trường hợp cần thiết, Bộ trưởng Bộ Tư pháp có quyền xem xét lại quyết định giải quyết khiếu nại đã có hiệu lực thi hành quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

- Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp quân khu giải quyết khiếu nại đối với quyết định, hành vi trái pháp luật của Chấp hành viên cơ quan thi hành án cấp quân khu.

- Thủ trưởng cơ quan quản lý thi hành án thuộc Bộ Quốc phòng giải quyết các khiếu nại sau đây:

+ Khiếu nại đối với quyết định, hành vi trái pháp luật của Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp quân khu;

+ Khiếu nại đối với quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp quân khu. Quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan quản lý thi hành án thuộc Bộ Quốc phòng có hiệu lực thi hành.

- Bộ trưởng Bộ Quốc phòng giải quyết các khiếu nại sau đây:

+ Khiếu nại đối với quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan quản lý thi hành án thuộc Bộ Quốc phòng. Quyết định giải quyết khiếu nại của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng có hiệu lực thi hành;

+ Trường hợp cần thiết, Bộ trưởng Bộ Quốc phòng có quyền xem xét lại quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan quản lý thi hành án thuộc Bộ Quốc phòng.

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua Tư vấn pháp luật miễn phí qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận Tư vấn đất đai - Công ty luật Minh Khuê