1. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai khi chưa có sổ đỏ?

Thưa luật sư, gia đình tôi có 02 thửa đất đã sử dụng từ năm 1975 đến nay và hiện nay vẫn đang sử dụng. Năm 1992 và năm 2003 có cơ quan địa chính đã tiến hành kiểm đếm, đo đạc và xác nhận diện tích cũng như ranh giời của 02 thửa đất nêu trên và được thể hiện trên bản đồ địa chính của thị trấn. Tuy nhiên, hiện nay vẫn chưa có sổ đỏ.

Năm 2011, xảy ra tranh chấp đất đai. Một hộ khác nói là ngày xưa cho gia đình tôi mượn đất để trồng trọt, nay muốn đòi lại, nhưng lại không có giấy tờ chứng minh cho việc mượn mà chỉ có xác nhận của hai hoặc ba hộ gia đình là có sự việc này. Trong thời gian qua, chính quyền địa phương đã hòa giải nhiều lần nhưng không có kết quả. Vậy rất mong luật sư tư vấn giúp tôi trong trường hợp này thì phải giải quyết như thế nào? Xin cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp, chính quyền địa phương nơi có đất đã hòa giải rất nhiều lần nhưng không thành, do đó, căn cứ Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai thì chính quyền địa phương sẽ lập biên bản hòa giải giữa các bên, có chữ ký của các bên tranh chấp và các chủ thể có thẩm quyền tham gia hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định. Biên bản hòa giải có thể là biên bản hòa giải thành hoặc hòa giải không thành. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định: Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Đối với trường hợp của bạn, 2 thửa đất đang xảy ra tranh chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, nên bạn được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp quy định tại Khoản 2 Điều 203 như đã nêu trên, tranh chấp này đã được chính quyền địa phương hòa giải nhiều lần nhưng không thành công, do vậy, bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết, trong trường hợp này thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất tranh chấp.

>> Tham khảo ngay: Hướng dẫn thủ tục và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai ?

2. Tư vấn về tranh chấp đất đai và xin cấp sổ đỏ?

Kính chào luật sư. Cho tôi xin hỏi về tranh chấp đất đai về nội dung như sau: Gia đình tôi hiện tại đang tranh chấp đất đai với gia đình bên cạnh thuộc cùng dòng họ chung một ông bà sinh ra, một bên là cháu nội, một bên là cháu ngoại.

Ở thời chế độ cũ ông bà trước đó có chia cho con trai một phần, con gái một phần, nhưng không có giấy tờ gì để kê khai và ranh đất. Hiện tại, hai bên đã xây nhà xát nhau chỉ chừa ra khoảng 4 tới 5 tắc đất. Nay hai bên có mâu thuẫn về đường nước thải ra phía sau vì họ cho rằng gây ô nhiễm môi trường xung quanh, các bên không thể thỏa thuận với nhau được. Nhưng tôi biết là có một người bác làm việc ở chế độ sau khi giải phóng có giữ một bản đồ phân chia đất đai ở toàn xã Long Thuận mà gia đình tôi không biết số hiệu phần đất của ông bà. Vì trên bản đồ chỉ thể hiện bằng ký hiệu số và tiếng pháp. Nay tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp đỡ tôi hướng dẫn làm thủ tục để trình lên cơ quan nhà nước nhờ giải quyết và xin cấp giấy tờ nhà đất và vườn tạp phía sau nhà ở? Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gia đình bạn phải thuộc các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

Như vậy, để có thể đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định thì gia đình bạn phải tiến hành hòa giải được với gia đình hàng xóm để xác định rõ ranh giới giữa các thửa đất theo thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được quy định tại Điều 202 và 203 Luật Đất đai năm 2013. Sau đó, bạn có thể yêu cầu chính quyền địa phương xác định đất sử dụng không có tranh chấp đất đai. Và chuẩn bị hồ sơ, trình tự thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bao gồm những giấy tờ sau:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB ban hành kèm theo Thông tư 156/2013/TT-BTC).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDD ban hành kèm theo Thông tư 156/2013/TT-BTC).

Trong thời gian không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày) theo Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai thì Phòng Tài nguyên và môi trường sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho gia đình bạn.

>> Tham khảo thêm: Hướng dẫn quy trình giải quyết tranh chấp đất đai ?

3. Tranh chấp đất đai xử lý như thế nào khi cả hai bên tranh chấp đều không có sổ đỏ?

Thưa luật sư, nhà em và nhà một bác ở cùng thôn đang tranh chấp đất đai và cả 2 nhà đều không có sổ. Mảnh đất đấy nhà em canh tác từ năm 1993 đến nay và trước đó cũng không có ai canh tác trên đất đó cả. Nhà em cũng có tài sản cây lâu năm là cây tre trồng từ năm 1995. Và đến năm 2014 nhà em xin được đăng ký trồng rừng.

Sau khi được xác nhận đất không có tranh chấp thì huyện đã giao đất và cây cho nhà em trồng. Nhà em trồng cây rồi nhà bác kia mới nói là đó là đất ông cha bác ấy để lại. Bác ấy bảo ông cha nhà bác ấy canh tác từ năm 1986 trở về trước. Nhà bác kia phá hết cây mà nhà em trồng và bây giờ nhà bác kia tự ý dựng lều lên đất đấy và dùng thuốc diệt cỏ để phun cỏ. Nhà em có kiện xuống thì họ lên giải quyết là nhà bác đã dựng lều lên thì giao đất cho nhà bác kia và nhà em cũng không nhận được bồi thường nào? Mong anh (chị) giải đáp cho em với ạ. Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì cả hai gia đình bạn và gia đình bác kia đều chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cả hai bên đều đang có tranh chấp, đều xác định đất này là đất của mình. Chính vì vậy, hai bên cần nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, cũng như các chủ thể có thẩm quyền khác, trong đó có Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác giải quyết trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.

Sau 45 ngày, nếu hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã sẽ lập biên bản hòa giải thành có chữ ký của các bên tranh chấp và đại diện của các chủ thể có thẩm quyền, biên bản có hiệu lực thi hành, hai bên tranh chấp đất đai căn cứ vào biên bản để thực hiện. Ngược lại, nếu hòa giải không thành thì các bên sẽ lựa chọn một trong các các sau để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai:

Cách 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định: Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Căn cứ vào biên bản hòa giải của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định của cơ quan hành chính nhà nước cấp huyện hoặc cấp tỉnh hay Quyết định/ Bản án của Tòa án tuyên mảnh đất đang tranh chấp là mảnh đất của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền yêu cầu gia đình ông kia bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn căn cứ theo Điều 589 Bộ luật Dân sự năm 2015 bao gồm các thiệt hại sau: Tài sản bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng; Lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản bị mất, bị giảm sút; Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại; Thiệt hại khác do luật quy định.

Ngoài ra, trong trường hợp, nếu gia đình kia không tự nguyện bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền nộp đơn tố giác tội phạm tới cơ quan công an cấp huyện nơi ông kia đang cư trú để yêu cầu truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản theo Điều 178 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017:

"1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về một trong các hành vi quy định tại Điều này mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

đ) Tài sản là di vật, cổ vật.

..."

4. Hướng dẫn vấn đề tranh chấp đất đai và việc làm sổ đỏ?

Chào luật sư, em có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp em: Năm 2000, gia đình em có mua một mảnh đất ruộng với diện tích là 2 sào 6, nhưng không lấy sổ đỏ vì lí do chưa cần. Mãi đến năm 2013, bố mẹ lại bán đám ruộng đó cho vợ chồng em viết giấy tay. Tuy nhiên, sổ đỏ mảnh đất ruộng thì chủ cũ đã cầm ngân hàng năm 2001 rồi. Giờ em đã chuộc sổ đỏ về để làm thủ tục sang tên, em đã làm hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ cũ luôn, nhưng bố em kiện vợ chồng em là ông không cho làm sổ, nên giờ địa chính xã đã tạm hoãn sổ của em chờ hoà giải. Cho em hỏi vụ kiện đất kéo dài bao lâu và hướng giải quyết? Xin cảm ơn luật sư.

Vấn đề tranh chấp đất đai và việc làm sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn luật Đất đai gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Về nguyên tắc thì diện tích mảnh đất ruộng đó bố mẹ bạn đã chuyển nhượng (bán) cho vợ chồng bạn thì tài sản đó thuộc quyền sở hữu của vợ chồng bạn, nên bố mẹ bạn không có quyền can thiệp vào việc chuyển nhượng, tặng cho hay thực hiện thủ tục sang tên, đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nữa. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, năm 2013 thì bố mẹ bạn đã ký giấy bán mảnh đất cho vợ chồng bạn, tại thời điểm này đang áp dụng quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 và Chương XXVIII Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực, đồng thời, sau khi chuyển nhượng đất thì người nhận chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định. Tức có nghĩa, hợp đồng chuyển nhượng giữa bố mẹ bạn với chủ đất cũng như hợp đồng giữa bạn và bố mẹ bạn không đáp ứng hiệu lực của pháp luật.

Theo đó, bố mẹ bạn có mua đất từ chủ cũ từ năm 2000 nhưng không công chứng, chứng thực, cũng như không làm thủ tục sang tên. Sổ đỏ của mảnh đất bố mẹ bạn mua được chủ cũ mảnh đất thế chấp ngân hàng từ năm 2001, sau đó, bạn đã chuộc lại sổ và ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp với chủ đất đối với mảnh đất này. Do đó, trong trường hợp này, vợ chồng bạn hoàn toàn có quyền thực hiện việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mình, nhưng khi có tranh chấp phát sinh, bố bạn có tranh chấp và làm đơn khởi kiện đối với vợ chồng bạn vì bố bạn không đồng ý cho vợ chồng bạn làm sổ đỏ. Lúc này, thời gian để giải quyết vụ án tranh chấp đất đai theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 được quy định như sau:

Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về thủ tục nhận và thụ lý đơn khởi kiện thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

- Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

- Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

- Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Trong trường hợp hồ sơ đầy đủ, Thẩm phán sẽ ra quyết định thụ lý vụ án và sẽ có thông báo nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi, nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí thì vụ án sẽ được chuyển sang giai đoạn chuẩn bị xét xử. Đối với vụ án tranh chấp đất đai thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng kể từ ngày thụ lý án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Hết thời gian chuẩn bị xét xử này thì Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án sẽ ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử, công bố ngày xét xử của vụ án.

Như vậy, tổng quan chung thì kể từ ngày bố bạn nộp đơn khởi kiện đến khi Tòa án ra quyết định/ Bản án cuối cùng khoảng 04 tháng đến 06 tháng. Trong thời gian giải quyết tranh chấp này, vợ chồng bạn nên thu thập tất cả các bằng chứng để chứng minh vợ chồng bạn nhận chuyển nhương mảnh đất này hoàn toàn hợp pháp, đúng quy định của pháp luật hoặc vợ chồng bạn có thể thương lượng, thỏa thuận với bố bạn để hai bên đưa ra một hướng giải quyết tốt nhất cho các bên và yêu cầu Tòa án ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa các đương sự.

>> Xem thêm: Thủ tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi giải quyết tranh chấp đất đai?

5. Tranh chấp đất đai giữa đất đai trên thực tế và mảnh đất trong sổ đỏ?

Chào luật sư, tôi là tên là Y, địa chỉ Tổ 9 thị trấn HN. Tôi muốn hỏi luật sư vấn đề như sau: Hiện tại nhà tôi có một mảnh đất đã được cấp sổ đỏ được cấp từ năm 2002 và được bố chồng tôi cho tặng cho chồng tôi từ 2010. Nay vợ chồng tôi có nhu cầu làm nhà trên mảnh đất đó. Tuy nhiên, gia đình nhà hàng xóm họ không trả cho gia đình tôi theo vị trí đã được cấp trong sổ đỏ, mà họ đã trả cho gia đình tôi sang một vị trí khác. Gia đình tôi cũng đã làm nhà lên vị trí đất sai đó rồi, vợ chồng chúng tôi cũng không biết là vị trí đó bị sai đến khi gia đình tôi có nhu cầu thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng thì chúng tôi mới biết là vị trí đất đang sử dụng và vị trí cấp sổ đỏ là khác nhau. Bây giờ, gia đình tôi có nhu cầu xây dựng nhà ở trên mảnh đất đã được cấp sổ đỏ đó mà gia đình hàng xóm họ gây cản trở, không trả lại hiện trạng mảnh đất đó thì họ làm đơn gửi lên cơ quan chức năng có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp. Nếu phải gia tòa án phân xử thì gia đình tôi có lấy lại được mảnh đất theo vị trí đã cấp sổ đỏ đó không? Mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi. Nếu sau khi tư vấn mà có phát sinh cần có chứng từ chứng minh thì tôi có thể cung cấp và gặp trực tiếp luật sư để tư vấn chi tiết hơn không? Xin cảm ơn!

Tranh chấp đất đai giữa đất đai trên thực tế và mảnh đất trong sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai, gọi số: 1900.6162

Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì bạn được bố chồng bạn tặng cho chồng bạn mảnh đất từ năm 2010 và đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, gia đình nhà hàng xóm lại không trả bạn diện tích đất đã được cấp trong sổ đỏ và trả cho gia đình sang một diện tích đất khác. Diện tích đất đang sử dụng và vị trí cấp sổ đỏ là khác nhau.

Do gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất do bố chồng bạn tặng, nên mảnh đất đó hoàn toàn thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn, gia đình nhà hàng xóm không trả lại mảnh đất đó cho gia đình bạn là không đúng và không căn cứ.

Trong trường hợp có tranh chấp thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền là Tòa án giải quyết vấn đề đòi lại đất mảnh đất đã được cấp sổ đỏ trên cho bạn. Trong đó, thẩm quyền của Tòa án được xác định theo Điều 203 Luật đất đai 2013 mà tranh chấp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định: Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Trong trường hợp bạn gửi đơn khởi kiện ra tòa thì bạn sẽ phải nộp đơn khởi kiện tại TAND cấp huyện nơi có đất theo khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Việc có giành lại được phần đất đó hay không sẽ phụ thuộc vào những căn cứ, tài liệu, giấy tờ, chứng cứ mà các bên tranh chấp đất đai cung cấp cho Tòa án.

>> Tham khảo ngay: Ủy ban nhân dân xã quyết định lấy đất khi đang có khiếu nại tranh chấp đất đai có đúng không?

6. Tranh chấp đất đai sau khi đã có sổ đỏ?

Chào Luật sư. Tôi xin được luật sư tư vấn cho tôi vấn đề sau: Bố mẹ tôi lấy nhau năm 1990, sống chung với ông bà nội tôi. Một thời gian thì ông bà cho bố mẹ tôi ra ở riêng tại một khu đất nhỏ gần đó. Khi cho thì ông bà tôi chỉ chia đất bằng lời nói chứ chưa có chứng từ hay văn bản nào công nhận là khi đó ông tôi chia cho bố mẹ tôi mảnh đất có diện tích như vậy.

Sát mảnh đất nhà tôi là nhà bác ruột tôi ở đó trước khi bố mẹ tôi ra ở riêng. Năm 2006, nhà nước có đo đạc lại đất và làm sổ đỏ lại thì bố tôi đưa địa chính đi đo và cắm lại đất nhà mình, lúc đó bác tôi cũng không lên tiếng là có hay không việc bố tôi đo lấn vào đất nhà bác. Khi nhà nước trả sổ đỏ về cho hộ gia đình thì bác có lên ký vào bản đồ là đất nhà bác như vậy. Tôi không biết ông bà cho nhà bác ra sao, và tới khi ông bà cho bố mẹ tôi thì bác cũng không lên tiếng là có lấn vào đất của nhà bác mà ông bà cho trước đó hay không, nhưng tới khi ông bà mất thì bác đòi lại đất của gia đình nhà tôi khi nhà tôi đã có những cơ sở vật chất cố định trên mảnh đất đó (nhà, giếng, khu chế biến chè thành phẩm). Tôi muốn được luật sư tư vấn cho tôi xem tôi phải làm gì? Cảm ơn luật sư!

Tranh chấp đất đai sau khi đã có sổ đỏ ?

Luật sư tư vấn trực tiếp về pháp luật đất đai: 1900.6162

Trả lời:

Theo Điều 101 Luật đất đai 2013 có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Quy định này được hướng dẫn chi tiết tại các Điều 20, 21, 22 tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Theo đó, gia đình của bạn nếu có đủ các điều kiện nêu trên thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao là đúng pháp luật. Bạn có thể giải thích và hòa giải tại nhà với bác của mình hoặc viết đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã địa phương, các cơ quan có thẩm quyền khác để giải quyết tranh chấp. Trường hợp có sự lấn chiếm đất thì bác bạn phải đưa ra những chứng cứ chứng minh cho việc nhà bạn có thực hiện việc lấn chiếm đất. Và hơn nữa, đất này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận theo quy định của pháp luật, thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn với diện tích đã được đo đạc với diện tích phù hợp với việc ông bà bạn tặng cho trước đây.

Còn trường hợp, trên giấy chứng nhận không thể hiện đúng với diện tích đã được ông bà bạn tặng cho trước đây thì cần phải xem xét việc gia đình nhà bạn có lấn chiếm hay không? Nếu có hành vi này, sẽ bị xử lý mức độ nhẹ là xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, mức độ nặng sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 228 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai trong đó có hnfh vi lấn, chiếm đất.

Trường hợp trong nội dung tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong nội dung tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề hoặc và có sự vướng mắc hãy gọi ngay: 1900.6162. Chúng tôi rất mong nhận được ý kiến phản hồi của quý khách hàng.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật TNHH Minh Khuê