Bây giờ xảy ra tranh chấp, ông A đòi gia đình cháu trả lại đất mà trước kia bà B bán và ông A nói là cho bà B mượn bà B bán ông A không biết, nhưng phần đất mà ông A nói là của tổ tiên không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh. Bà B khi được cán bộ hòa giải hỏi bà chỉ nói là chỉ ký giấy bán nhà và vật dụng trong nhà chứ không có bán đất. Như vậy gia đình cháu có thể sử dụng tiếp phần đất đó nữa không thưa luật sư ?

Cháu xin chân thành cảm ơn

Người gửi: P.H

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty luật Minh Khuê,

Tư vấn thủ tục thành lập

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại gọi:  - 1900 6162

Trả lời:

Kính chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới thư mục tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

 

Cơ sở pháp lý:

Bộ luật dân sự 2005.

Luật đất đai 1993.

Luật đất đai 2013.

Nội dung phân tích:

Chúng tôi được biết phần đất mà gia đình bạn đang ở trước 1990 không xảy ra tranh chấp. Cho đến nay gia đình bạn đăng ký quyền sử dụng đất thì xảy ra tranh chấp. Phần đất đó ông A tự nhận là đất tổ tiên, sau đó cho bà B ở một thời gian, bà B sang nhượng cho gia đình bạn bằng giấy tờ viết tay. Bây giờ xảy ra tranh chấp, ông A đòi gia đình bạn trả lại đất mà trước kia bà B bán và ông A nói là cho bà B mượn bà B bán ông A không biết, nhưng phần đất mà ông A nói là của tổ tiên không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh. Bà B khi được cán bộ hòa giải hỏi bà chỉ nói là chỉ ký giấy bán nhà và vật dụng trong nhà chứ không có bán đất. Trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau: 

Vấn đề 1: Giấy chuyển nhượng viết tay

Mảnh đât gia đình bạn đang ở trước năm 1990 không xảy ra tranh chấp ,như vậy việc thực hiện giao dịch mua bán đối với mảnh đất này xảy ra trước năm 1990 nên chúng tôi sử dụng Luật đất đai 1993 để giải quyết vấn đề giấy chuyển nhượng viết tay cho gia đình bạn. Theo Điều 31 Luật đất đai 1993 quy định :

" 1- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương."

Và căn cứ theo Khoản d Điều 100  Luật đất đai 2013  quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

" d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở  trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993".

Theo như thông tin bạn cung cấp ở trên do giấy chuyển nhượng đất này được xác lập  thời điểm trước năm 1990 , bạn cũng chưa cung cấp rõ giấy tờ có đúng thủ tục theo quy định Điều 31 - Luật đất đai 1993 hay không,  nếu không hợp pháp thì gia đình bạn không thuộc vào trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật như trên.

Vấn đề 3:  Phần đất đang tranh chấp

- Về phía bà B:   Đối với hành vi cảu bà B được nhận đinh như sau:

Khi bà sử dụng mảnh đất mà ông A cho bà mượn , bà biết được việc mượn mảnh đất đó nhưng bà vẫn cố ý sử dụng mảnh đất để bán cho gia đình bạn, việc chiếm hữu của bà B là không có căn cứ pháp luật , bà cũng chưa có sổ đỏ đối với mảnh đất này mà bà vẫn thực hiện giao dịch mua bán với gia đình bạn nên bà B thuộc đối tượng chiếm hữu không có căn cứ pháp luật không ngay tình. Viêc chiếm hữu không ngay tình được Luật dân sự quy định cụ thể :"Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật không ngay tình đó là việc chiếm hữu của một người không có căn cứ pháp luật và người đó biết là không có căn cứ hoặc là tuy không biết nhưng pháp luật buộc phải biết việc chiếm hữu của họ là không có căn cứ."

- Về phía ông A: Ông không thể nói miệng như vậy, để chứng minh phần đất đó là đất của tổ tiên thi ông cần chứng minh như sau:

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Hồ sơ địa chính được lưu tại ủy ban nhân dân cấp xã. Bạn có thể yêu cầu Phòng đăng ký đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã trích lục hồ sơ địa chính (thông tin về chuyển quyền sử dụng đất, chủ sở hữu quyền sử dụng đất, quá trình sử dụng đất…)

+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất, hoặc có thể yêu cầu chi cục thuế trích xuất số liệu chứng minh ông bạn là người đã nộp thuế trong quá trình sử dụng

+ Người làm chứng…

Do đó, nếu ông A không chứng minh được thì gia đình bạn sẽ được sử dụng mảnh đất đó, vì gia đình bạn đã sử dụng mảnh đất đó ổn định từ truớc năm 1990 cho đến nay, gia đình bạn sẽ cấp giấy chứng nhận QSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Về phía gia đình bạn:  Thuộc đối tượng người thứ ba ngay tình trong giao dịch mua bán này, có nghĩa là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật đối với tài sản nhưng ngay tình. Khi giao dịch mua bán, gia đình bạn cũng không biết gì về mảnh đất này, chỉ biết người sử dụng mảnh đất này là bà B và chỉ thực hiện hợp đồng qua giấy viết tay. Gia đình bạn cũng không thể biết được việc chiếm hữu ( mua mảnh đất đó) là không có căn cứ, chỉ nhìn nhận từ phía bà B mà thôi. Như vậy theo luật định  người thứ ba nhận được tài sản là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì được coi là chiếm hữu ngay tình.

Mặt khác, gia đình bạn chỉ bị đòi lại mảnh đất này trong trường hợp quy định tại Điều 257 BLDS 2005 như sau

" Điều 257. Quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình  

Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản; trong trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu." 

Vấn đề 2:  Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, nếu gia đình bạn đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đã được sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và bạn cũng cho biết  phần đất mà gia đình bạn đang ở trước 1990 không xảy ra tranh chấp , không vi phạm quy định đất đai. Và được Ủy ban nhân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email luatsu@luatminhkhue.vn hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng.!.

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.