1. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai với tỉnh đội (thu hồi đất không vì mục đích quốc phòng) ?

Chào luật sư ! Xin cho hỏi : Tôi là quân nhân chuyên nghiệp đã nghỉ hưu tháng 12/2013. Năm 1991, tôi làm đơn mượn đất để làm nhà ở ( Đất quốc phòng ). Được chỉ huy đơn vị cho mượn 19x20x19m. Tôi làm nhà gỗ 3 gian ( 10 mét chiều rộng ). Năm 2013, đơn vị giải thể có chuyển giấy tờ mượn đấy sang đơn vị mới là Tỉnh đội quản lý. Chưa được chuyển sổ đỏ, không có tranh chấp gì ?

Tháng 8/2015 , Tỉnh đội thông báo thu hồi đất để cắm mượn cho những quân nhân khác ( Không phải thu hồi vì mục đích quốc phòng ). Chỉ cho mỗi hộ mượn cũ như chúng tôi mượn 5x20x5m. Tôi đã đồng trả lại số đất không làm nhà là 9x20x9m và không đồng ý trả lại số đất đã làm nhà ở. Vì như thế là phải cắt dỡ nhà đi 1/2. Nếu không thì phải thỏa thuận mua lại phần đất của người khác được cắm trên 1/2 căn nhà của mình đang ở. Không phải mua lại của tập thể Tỉnh đội. Vì không có tiền nên tôi đã làm đơn mượn thêm 5x20x5m để giữ trọn vẹn căn nhà đang ở. Nhưng Tỉnh đội không cho, đang thương lượng, nếu không được, Tỉnh đội sẽ đưa ra tòa án Dân sự để giải quyết.

Thưa luật sư như thế nào là đúng ? Xin cảm ơn

Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai với tỉnh đội (thu hồi đất không vì mục đích quốc phòng) ?

Trả lời :

1. Về thẩm quyền thu hồi đất:

Theo quy định tại Điều 66 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội về thu hồi đất thì

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Trong trường hợp này, đây là đất của quân đội ( là tổ chức) giao cho gia đình bạn mượn để ở ( hộ gia đình) nên sẽ được áp dụng theo khoản 2 Điều 66 nói trên và thẩm quyền thu hồi sẽ sẽ thuộc về uỷ ban nhân dân cấp huyện. Vì vâỵ, việc Tỉnh đội thông báo thu hồi đất với bạn là sai thẩm quyền.

2. Về lý do thu hồi đất:

Theo quy định tại Điều 61. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh:

Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp sau đây

1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;

2. Xây dựng căn cứ quân sự;

3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh;

4. Xây dựng ga, cảng quân sự;

5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;

6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;

7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;

8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;

9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;

10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.

Trường hợp này, quyết định thu hồi đất của Quân đội đối với bạn là để cho những quân nhân khác mượn không phải là vì mục đích quốc phòng. Do đó, lý do thu hồi là không đúng pháp luật.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 4 Điều 50 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

4. Đất do các đơn vị vũ trang nhân dân đang quản lý, sử dụng nhưng không thuộc quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh đã được phê duyệt thì phải bàn giao cho địa phương quản lý và xử lý như sau:

a) Đối với diện tích đất đã bố trí cho hộ gia đình cán bộ, chiến sỹ thuộc đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng làm nhà ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

b) Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp do các doanh nghiệp quốc phòng, an ninh đang sử dụng thì phải chuyển sang hình thức thuê đất theo phương án sản xuất, kinh doanh đã được Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an phê duyệt;

c) Đối với diện tích đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất để giao, cho thuê sử dụng theo quy định của pháp luật.

Mảnh đất này đã được cấp trên cho phép và được sử dụng vào mục đích để ở nên hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Vì vậy, việc thu hồi đất của Tỉnh đội là không đúng thẩm quyền và không đúng mục đích thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Do đó, việc thu hồi đất của tỉnh đội với bạn là sai.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn về thủ tục, quy trình giải quyết tranh chấp đất đai ?

2. Tư vấn về tranh chấp đất đai khi chưa có số đỏ ?

Thưa luật sư: nhà nội em gồm có 3 người (ba em tên D, chú hai của em tên C , chú ba tên B) ông nội em tên A . Ông nội em lúc còn sống có một thửa đất rộng 600m2 theo ba em kể lại mảnh đất đó có từ năm 1960( mảnh đất đó có 20m mặt tiền và 10m đất trống) mảnh đất này chưa được cấp giấy chứng nhận.

Năm 1974 ông nội em mất, do lúc còn sống chỉ có mình ba em ở với ông ( chú B lấy vợ và về sống ở Tây Ninh, chú C đang định cư ở Mỹ) nên khi ông mất ba em tiếp tục sống và sử dụng mảnh đất đó. Trên mảnh đất đó ba em có xây dựng 1 căn nhà , căn nhà được xây vào năm 1976, sau khi xây dựng nhà trên mảnh đất đó thì còn dư được 10m đất trống.Ba em muốn xin được cấp giấy chứng nhận nhưng chú B (hiện đang ở Tây Ninh với vợ) không đồng ý và gởi đơn kiện gia đình em. Vậy cho em hỏi nếu chú em kiện thì có khả năng thắng kiện hay không? và thửa đất mà ông nội em để lại sẽ giải quyết như thế nào ? ba em có được cấp giấy chứng nhận hay không ?

Em xin chân thành cảm ơn !

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến gọi: 1900.6162

Trả lời:

Điều 675 Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

" Điều 675. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản."

Theo như thông tin bạn cung cấp, ông bạn khi mất không để lại di chúc gì, các chú của bạn đều không ở tại địa phương, nên bố của bạn tiếp tục sử dụng mảnh đất đó và giờ xảy ra tranh chấp với chú hai của bạn. Theo như pháp luật quy định, mảnh đất đó là của ông bạn, ông bạn khi mất không để lại di chúc nên phần tài sản đó sẽ được chia theo quy định của pháp luật. Nhưng Điều 645 Bộ luật dân sự cũng quy định như sau:

" Điều 645. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Vì ông của bạn đã mất từ năm 1974 đến nay đã quá thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế, ai đang trực tiếp quản lý sử dụng di sản thừa kế thì sẽ tiếp tục quản lý sử dụng, những người thừa kế khác không còn quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, tại Điểm 2.4 Mục I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP​ có quy định một số trường hợp ngoại lệ như sau:

"2.4. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a) Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

b) Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản."

Theo đó nếu như trong trường hợp của gia đình bạn mà có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc các thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia, thi tòa án vẫn sẽ thụ lý vụ án và tiến hành phân chia theo các quy định về phân chia tài sản chung. Do đó nếu muốn khởi kiện đòi phân chia di sản thì chú B phải xin được văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế của 9 anh em của bố bạn. CÒn nếu có tranh chấp về hàng thừa kế thì tòa án sẽ không thụ lý, bố bạn sẽ tiếp tục được quản lý và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai khi tài sản chung chỉ đứng tên một mình vợ ?

3. Xin tư vấn về tranh chấp đất đai cần giấy tờ và thủ tục gì ?

Xin chào công ty luật Minh Khuê! Tôi có sự việc mong nhận được sự tư vấn như sau: Nhà tôi có 7 anh em, trước khi bố tôi mất có để lại mảnh đất 8x16 trên mảnh đất đã xây thành 2 căn: Một căn hiện gia đình riêng của tôi đang sống, còn căn bên kia là mấy em gái của tôi sống nhưng chung 1 sổ, nhưng sổ này do em gái ruột tôi đứng tên.

Nhà có 7 anh em trong đó có 1 người anh cả là con nuôi, sau đó đến tôi còn lại là đều là em gái. Khi mua đất để xây bố tôi có hứa sau nay cho tôi một căn nhưng chỉ nói bằng miệng, nên khi xây nhà tôi có chung 100 triệu để xây 2 căn nói trên. Giờ bố tôi mất xảy ra tranh chấp, các em tôi bảo lúc đó ông chỉ hứa là cho để ở chứ ko phải sở hữu riêng. Vấn đề là do ông anh cả của tôi lúc trước đã cầm giấy tờ nhà để vay 200 triệu và hiện ko có khả năng trả nợ giờ ngân hàng đến đòi nợ nên người em đứng tên giấy tờ nhà bảo tôi đóng tiền trả nợ (hàng tháng 5 triệu, nhà tôi phải đóng 2.300.000 lấy lý do là nhà tôi ở riêng 1 căn, còn lại mấy chị em chia đóng). Rồi sau khi đóng xong khoảng 5 năm gì đó, thì sẽ làm giấy tờ sang riêng cho tôi 1 căn đoàng hoàng.

Như vậy tôi cũng đồng ý, nhưng tôi muốn hỏi luật sư xem, luật của mình cho chế tài hay giấy tờ gì để làm tin, để khi tôi đóng xong thì buộc người kia phải thực hiện như lời đã cam kết ko? hay tôi phải làm 1 tờ cam kết cho mọi người kí vào. Có khi nào người em đứng tên đồng ý làm, nhưng những người em khác ko đồng ý, đòi phải bán hết chia đều ko? Có phải người nào đứng tên là người đó có quyền bán hay chia miếng đất đó ko?

Rất mong đuoc luật sư giải đáp.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn luật đất đai trực tuyến, gọi: 1900.6162

Trả lời:

Căn cứ theo điều 681 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"Điều 681. Họp mặt những người thừa kế

1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thoả thuận những việc sau đây:

a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b) Cách thức phân chia di sản.

2. Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản."

Theo như thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì căn nhà là tài sản thừa kế để lại của bố bạn nhưng vậy anh em bạn là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất đều có quyền đối với khối di sản này. Để thực hiện của thoả thuận mà bạn nói đó là sau khi đã đóng một khoản tiền 2.300.000 trong vòng 5 năm thì bạn sẽ được tách sổ đứng tên riêng một nhà thì theo quy định của pháp luật thoả thuận của những người thừa kế phải lập thành văn bản và nên có sự xác nhận bằng chữ ký cũng tất cả, được công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, với trường hợp của bạn các thoả thuận cần phải có sự đồng ý của tất cả những người thừa kế và phải được lập thành văn bản.

Nhưng theo thông tin bạn cung cấp thì toàn bộ căn nhà đều chung một sổ do em gái bạn đứng tên thì trên thực tế pháp luật sẽ xác định đây là tải sản riêng của em gái bạn. Về nguyên tắc bảo đảm của nhà nước đối với người sử dụng đất căn cứ theo điều 26 Luật đất đai 2013 Điều 26. Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất

"1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.

2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Nếu đất của ông bạn đã được giao cho người khác trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước thì Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đều ghi nhận nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất."

Như vậy, trong trường hợp tách sổ để bạn đứng tên một căn nhà thì chỉ cần em gái bạn đồng ý và đứng ra làm thủ tục tách sổ cho bạn.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về tự ý tháo dỡ phần mái nhà của hàng xóm khi xây dựng ?

4. Tranh chấp đất đai do không đọc kỹ hợp đồng chuyển nhượng ?

Thưa Luật sư! Vừa qua tôi có mua nhà và đất gắn liền của ông Việt diện tích 90m2. Nhưng người đứng tên Quyền sử dụng đất là bà Trang (Em ruột của ông Việt). Lý do trước đó, bà Trang có 10m2 đất ở khu vực khác, bà Trang đã làm Tờ Ủy quyền cho ông Việt (Năm 2003), và ông Việt được bốc thăm nền 90m2 (Đất tôi mua hiện nay).

Sau khi bốc thăm nền, bà Trang tiếp tục có làm Hợp đồng chuyển nhượng phần đất 90m2 đó cho ông Việt (Năm 2009). Theo điều khoản chuyển nhượng giữa bà Trang và ông Việt thì ông Việt có toàn quyền cho, tặng hoặc sang, bán phần đất đó. Và khi xây dựng nhà kiên cố trên phần đất 90m2 này, ông Việt được nhận thông báo công ty xây dựng với tư cách của chủ đầu tư. Nhưng khi tôi nộp hồ sơ để sang tên Quyền sử dụng đất thì mới biết bà Trang đã nộp đơn kiện ông Việt và bảo rằng khi kí chuyển nhượng cho ông Việt bà Trang không đọc kỹ. Vì vậy bà Trang muốn lấy lại phần đất. Kính hỏi Luật sư, bà Trang có cơ sở hay không và tôi nên làm sao để không mất tiền đã mua nhà đất chổ ông Việt?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

>> Luật sư tư vấn pháp luật dân sự gọi: 1900.6162

Trả lời:

Trong tình huống này cần chú ý đến các trường hợp hợp đồng dân sự vô hiệu được quy định tại các Điều 410 và Điều 411 Bộ luật dân sự năm 2005 như sau:

"Điều 410. Hợp đồng dân sự vô hiệu

1. Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thoả thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Điều 411. Hợp đồng dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trong trường hợp ngay từ khi ký kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được vì lý do khách quan thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trong trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được, nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được, nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý."

Xét thấy trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Việt và bà Trang không thuộc trường hợp hợp đồng dân sự vô hiệu. Do đó, ở đây bà Trang không có cơ sở để lấy lại phần đất đó, còn đối với hợp đồng mua nhà, đất giữa bạn và ông Việt cùng với quyền lợi của bạn vẫn được thực hiện bình thường mà không bị thiệt thòi, ảnh hưởng bởi hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Việt và bà Trang.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn về tranh chấp đất đai theo luật đất đai?

5. Xin tư vấn về giải quyết tranh chấp đất đai đã mua từ năm 1991 ?

Kính thưa Luật sư Công ty Luật Minh Khuê!. Xin luật sư tư vấn cho trường hợp tranh chấp của tôi như sau: Năm 1991 bố tôi có mua mảnh đất của ông Nguyễn Văn Quyết là họ hàng xa của bố tôi và lúc mua chỉ thỏa thuận bằng lời nói với giá 3 chỉ vàng 24k (giá đắt hơn so với giá thị trường thời điểm đó). Năm 1991 bố tôi đã dựng nhà ở trên 1 phần diện tích đã mua, phần còn lại để trống. Có hàng xóm 2 bên làm chứng nhà tôi đã ở từ năm 1991 cho tới nay.

Đến cuối năm 1993 do giá đất tăng ông Quyết đòi thêm 9 chỉ vàng, bố tôi không đồng ý nên 2 bên đã xảy ra tranh chấp và kiện lên UBND phường. Do không có hợp đồng nên ông Quyết đã lật lọng và nói rằng 3 chỉ vàng là cho nhà tôi thuê đất chứ không phải bán đất cho nhà tôi. Đến năm 1996 mẹ tôi có viết đơn lên phường nhờ giải quyết . Phường nói rằng diện tích đất nhà tôi đang ở thuộc lộ giới làm đường nên cả 2 bên đều không được làm giấy tờ và cho rằng hợp đồng mua bán đất của nhà tôi không có cơ sở pháp lý nên không công nhận và quyết định sau 2 năm nhà tôi phải dọn đi hoặc dọn đi trước thời hạn 2 năm khi làm đường. Tuy nhiên nhà tôi vẫn ở từ đó tới nay và hiện tại thì đường không quy hoạch vào phần đất nhà tôi đang ở và nếu trừ đi phần lộ giới đất 20m nhà tôi vẫn còn lại khoảng 20m2 (4mx5m) , còn phần đất còn lại chưa sử dụng đã bị ông Quyết chiếm và xây nhà ở lên từ năm 2003.

Năm nay do nhà ở hư hại bố tôi muốn xây lại nhà trên phần diện tích đất còn lại, nhà tôi đã xin được giấy phép xây dựng, tuy nhiên bên gia đình ông Quyết biết được đã đe dọa ngăn cản và đòi kiện nhà tôi nếu nhà tôi xây nhà. Gia đình ông Quyết nói rằng bán đất cho nhà tôi giá 1 cây 2 chứ không phải 3 chỉ nên cho rằng đất không thuộc quyền sở hữu của nhà tôi. Vậy xin luật sư cho tôi hỏi, nhà tôi phải làm cách nào để lấy lại được đất, nếu khởi kiện nhà tôi có khả năng thắng không. Đồng thời tôi được biết nhà ông Quyết đã cầm cố đất cho ngân hàng, mảnh đất nhà tôi đang ở cũng nằm trong phần diện tích đó, xin luật sư cho tôi hỏi nếu nhà ông Quyết không có khả năng trả tiền cho ngân hàng thì diện tích đất nhà tôi đang ở có bị ngân hàng kê biên không. Nhà tôi có đóng thuế nhà ở diện tích 40m2 từ năm 1999, và làm hộ khẩu tại địa chỉ đang ở từ tháng 12 năm 1998.

Tôi xin đính kèm văn bản giải quyết tranh chấp giữa nhà tôi và ông Quyết mà phường đã giải quyết vào năm 1996. Xin luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn

>> Luật sư tư vấn pháp luật đất đai: 1900.6162

Trả lời:

Về nguyên tắc, việc sử dụng đất đai được coi là hợp lệ khi người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất do nhà nước cấp. Đây được xem là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Việc gia đình bạn sử dụng đất nhưng chưa có giấy chứng nhận là chưa đảm bảo về mặt pháp lý và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi liên quan đến đất đai của gia đình bạn.

Tuy có nhiều biến động nhưng gia đình bạn vẫn là người trực tiếp sử dụng mảnh đất đó từ năm 1991, vậy ta có thể căn cứ vào quy định của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, nếu chứng minh được mảnh đất gia đình bạn thuộc 1 trong 2 trường hợp trên thì gia đình bạn hoàn toàn có quyền được cấp giấy CNQSDĐ đối với mảnh đất đó.

Ngoài ra, nếu đã được cấp phép xây dựng thì cũng hoàn toàn có quyền được xây dựng trong phần cho phép.

Nếu như gia đình bạn được cấp giấy CNQSDĐ thì đương nhiên việc ông Quyết kê khai mảnh đất đó làm tài sản bảo đảm là trái pháp luật và ông Quyết sẽ phải chịu trách nhiệm trước ngân hàng. Nếu ông Quyết không có khả năng trả nợ thì mảnh đất của gia đình bạn cũng không thể bị kê biên.

>> Tham khảo ngay: Tư vấn tranh chấp đất đai: Giấy tờ cho đất xác lập khi say rượu có giá trị pháp lý không ?

6. Tư vấn về việc giải quyết tranh chấp đất đai?

Kính chào công ty Luật Minh Khuê,thưa luật sư hiện nay tôi đang có một vấn đề thắc mắc mong luật sư tư vấn giúp tôi.Sự việc cụ thể như sau:

1.Năm 2006, Bên A có mua 170m2 đất của Bên B. Sau khi hoàn thành thủ tục sang tên cho Bên A trong “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” thì Bên A có mua thêm của Bên B 10m2 đất nằm tiếp giáp với 170m2 đất ở trên bằng Hợp đồng mua bán viết tay. Năm 2007, Bên A có xây dựng nhà trọ cho thuê (nhà xây kiên cố 2 tầng bê tông cốt thép) trên toàn bộ diện tích 180m2 đất ở trên (bao gồm 170m2 đã mang tên Bên A trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 10m2 chưa mang tên Bên A trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất).

2.Tháng 09/ 2014, tôi có mua lại dãy nhà trọ của Bên A. Tôi và Bên A có làm 2 Hợp đồng mua bán: 01 Hợp đồng tại phòng Công chứng thỏa thuận việc mua bán 170m2 và 01 Hợp đồng viết tay thể hiện 10m2. Theo Hợp đồng viết tay, tôi có giữ lại của Bên A 100 triệu cho tới khi nào Bên A làm xong thủ tục gộp chung 2 thửa: 10m2 và 170m2 vào chung thành 1 thửa thì tôi sẽ thanh toán hết cho Bên A.

3.Tháng 11/2014 vừa qua, Bên B có bán 1 lô đất cho Bên C trong đó có 10m2 đất của tôi vẫn nằm trong đó chưa kịp làm thủ tục tách hợp thửa. Hiện tại lô đất đã được mang tên Bên C trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 4.Vửa qua, tôi có đặt vấn đề với Bên C để mượn sổ đỏ và làm thủ tục tách hợp thửa 10m2 đất kia, nhưng Bên C không cho tôi mượn.

Xin các Luật sư cho tôi hỏi: a.Giờ tôi có thể làm thủ tục để hợp thửa 10m2 đất của tôi vào thửa bên cạnh của tôi không? Nếu Bên C không đồng ý cho tôi mượn sổ đỏ thì tôi phải làm những gì? b.Nếu giờ xảy ra tranh chấp, Bên C giờ đòi lại 10m2 đất của tôi (vì 10m2 đất đó đang được thể hiện trong Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất là của Bên C) thì tôi có phải trả Bên C không? Nếu trả thì phần xây dựng trên 10m2 đất đó giải quyết như thế nào? Trách nhiệm của 2 chủ củ: Bên A và Bên B sẽ như thế nào? Xin cám ơn các Luật sư, mong các Luật sư tư vấn giúp tôi.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Thứ nhất, về hợp đồng mua bán viết tay thì theo Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

" 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật......"

Ðiều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Ðiều 136. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Ðiều 130 đến Ðiều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

2. Ðối với các giao dịch dân sự được quy định tại Ðiều 128 và Ðiều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Nếu như trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực thì pháp luật vẫn công nhận các giao dịch mua bán bằng tay, nhưng thời điểm bên A mua đất của bên B là năm 2004, cho nên hợp đồng mua bán 10m2 đất là không có hiệu lực, giao dịch này vô hiệu. Nếu trong trường hợp, các bên có thể thỏa thuận được với nhau về 10m2 đất thì bạn có thể làm thủ tục hợp thửa theo đúng quy định của pháp luật. Nếu không thỏa thuận được thì 10m2 đó vẫn thuộc về bên C vì bạn chỉ có quyền mua lại của bên A 170m2 đất, còn 10m2 đất còn lại vẫn chưa thuộc của bên A, bạn không thể làm thủ tục hợp thửa được.

Đối với trách nhiệm của bên A và bên B: Nếu xảy ra tranh chấp, bên C đòi lại 10m2 theo như trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên B có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền tương ứng với 10m2 đã bán cho bên A và bên A có trách nhiệm trả lại số tiền 10m2 đã bán cho bạn căn cứ theo Điều 137 Bộ luật dân sự 2005:

" Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Mọi vướng mắc bạn vui lòng trao đổi trực tiếp với bộ phận luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài 24/7 gọi số: 1900.6162 hoặc gửi qua email: Tư vấn pháp luật đất đai qua Email để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ từ Luật Minh Khuê.

Rất mong nhận được sự hợp tác!

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn luật đất đai - Công ty luật Minh KHuê