Sau 1 thời gian, họ tiến hành xây tường rào bao phủ cả phần đất 2m nhà tôi cho mượn làm lối đi ấy, thấy vậy nên bố mẹ tôi đã quyết định lấy lại phần đất ấy vì thấy họ có dấu hiệu muốn tranh chấp. Sau khi tiến hành thương lương thì họ xin nhà tôi bán lại cho họ phần đất đó (ngang 2m, dài 16m). Vì tình làng xóm với lại không muốn làm khó cho họ nên bố mẹ tôi đồng ý bán lại cho họ với giá 20 triệu, khi bán thì 2 bên không ra làm thủ tục công chứng vì họ cũng không có yêu cầu mà 2 bên chỉ có viết giấy mua bán tay mà không qua công chứng. Sau đó nhà tôi có mời địa chính của xã lên để đo đạc và làm thủ tục tách thửa bán 2m cho họ. Địa chính cũng đo từ phần ranh giới cũ sang 2m x 16m (phần lối đi mà họ xin) trước mặt nhà tôi và nhà họ. Đến khi 2 bên nhận sổ mới thì phát hiện là phần đất nhà tôi bị tách bán cho họ là 4m ngang x dài 16m chứ không phải là 2mx16m như thỏa thuận. Bố tôi đã gặp trực tiếp bên Địa chính để hỏi sư việc thì được địa chính giải đáp là họ (bên mua) sau khi đo đạc xong họ đã xuống xã gặp địa chính nói là họ mua thêm 2mx ngang 16m, còn phần đường đi 2m là nhà tôi cho họ nên địa chính dựa vào đó để tách thửa chứ không hề biết là nhà tôi chỉ bán phần đường đi. Bố tôi đã làm đơn khiếu nại gửi lên xã để yêu cầu giải quyết, phía xã cũng đã gọi điện yêu cầu họ (bên mua) trình diện để giải quyết, họ đồng ý nhưng đã 2 lần họ không xuống gặp để hòa giải.

Vậy tôi xin hỏi trong trường hợp này bên địa chính làm vậy là đúng hay sai? Gia đình tôi cần phải làm gì để lấy lại phần đất của nhà mình? Trong trường hợp mời nhiều lần mà bên mua vẫn bất hợp tác thì gia đình tôi cần làm gi? Xin chân thành cảm ơn.

Người gửi: N.N.L

Câu hỏi được biên tập từ  chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai  của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn giải quyết ranh chấp ranh giới đất ?

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Chào bạn, rất hân hạnh được trả lời câu hỏi của bạn.

1. Cơ sở pháp lý.

Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi bổ sung năm 2011 . 

Luật Đất đai năm 2013. 

Bộ luật Dân sự năm 2005. 

2. Luật sư tư vấn:

2.1. Về việc làm của cán bộ địa chính xã.

Khi thực hiện thủ tục tách thửa thì việc đo đạc địa chính là bắt buộc, và khi tiến hành đo đạc địa chính thì điều kiện bắt buộc đó là phải có mặt đầy đủ cả 2 bên: bên bán và bên mua, cán bộ địa chính có trách nhiệm đo đúng diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng trên cơ sở hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi đo đạc xong, cán bộ địa chính phải có biên bản đo đạc địa chính và có chữ ký của các bên, sau đó mới là thủ tục gửi số liệu địa chính đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cơ quan thuế.

Việc cán bộ địa chính không xác thực thông tin chuyển nhượng thêm 2m giữa gia đình bạn và gia đình bên kia đã ghi vào biên bản đo đạc địa chính và gửi đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật.

Về việc này, gia đình bạn có quyền khiếu nại hành vi hành chính này của cán bộ địa chính xã.

2.2. Về việc mời bên mua lên để giải quyết nhiều lần nhưng bên mua không lên, bạn có thể đề nghị UBND xã/phường/thị trấn lập biên bản hòa giải không thành để thực hiện thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Để lấy lại phần đất, gia đình bạn có thể khởi kiện bên mua để đòi lại đất. Bởi, chính bên mua có hành vi gian dối trước cán bộ địa chính về việc nói rằng gia đình bạn đã bán cho bên này thêm 2m2 đất nữa để con đường đi vào đất nhà này là 4x16. Việc đó đã ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn, nên gia đình bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện.

Điều 161 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi bổ sung năm 2011 quy định về quyền khởi kiện như sau:

"Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Toà án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Bạn không nói về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được công chứng hay không, nhưng đối với phần hợp đồng chuyển nhượng diện tích 2x16 chỉ được viết tay mà không được công chứng hay chứng thực nên phần hợp đồng được thiết lập sau này sẽ không được pháp luật công nhận. Khi gia đình bạn khởi kiện đòi lại đất thì Tòa án sẽ dựa trên quy định của pháp luật đất đai về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định hợp đồng này vi phạm về hình thức của hợp đồng. Bởi điểm a khoản 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Theo quy định tại Điều 134 BLDS 2005 thì Tòa án sẽ cho các bên trong hợp đồng một thời hạn xác định để hoàn thiện hình thức của hợp đồng, tức là cho các bên thời gian để thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Khi đó, gia đình bạn là bên bán và có quyền lựa chọn một trong hai việc làm sau:

- Một là, cùng với bên mua công chứng/chứng thực hợp đồng đúng với ý chí của mình. Hợp đồng được tiếp tục thực hiện theo đúng với quy định của pháp luật và ý chí của các bên.

- Hai là, không ra công chứng/chứng thực hợp đồng. Dẫn đến hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Lúc này diện tích 2x16 được trả lại cho gia đình bạn, đồng thời gia đình bạn cũng phải trả lại số tiền tương ứng với diện tích 2x16 đã nhận. 

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi, rất mong có thể giải đáp được thắc mắc của bạn. Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách qua tổng đài tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê