Đến năm 2005, ông A tự ý làm bìa đỏ với số mét đất không đúng với giao ước ban đầu của hai bên gia đình. Đến tháng 5 năm 2013, ông A tự phá bỏ hàng rào mà mình đã xậy dựng trước đó và làm đơn kiện gia đình chúng tôi về việc lấn chiếm đất của ông A.
Cho tôi hỏi: Việc làm của ông A (kiện gia đình tôi) là đúng hay sai? Giải quyết vấn đề này theo pháp luật như thế nào?

Xin chân thành cảm ơn văn phòng luật sư!

Người gửi: VT Xuân

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

Tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến

Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số:   1900 6162

 

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc tới văn phòng chúng tôi, tôi hướng dẫn bạn cách giải quyết như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật Đất Đai năm 2003

Luật Đất Đai năm 2013

2. Luật sư tư vấn:

Bạn thân mến, ông A mua đất của bạn, sau đó ông A muốn làm sỏ đỏ để là chủ sở hữu của miếng đất thì ông A phải làm hồ sơ để sang tên sổ đỏ. Để làm sang tên sổ đỏ thì ông A phải liên hệ với bạn – bên bán để làm các thủ tục liên quan tới việc sang tên. Mặt khác, việc làm sổ đỏ còn phải căn cứ vào các thông tin về diện tích đất, hồ sơ kĩ thuật thửa đất. Do vậy, việc ông A tự ý làm sổ đỏ với diện tích  đất khác như trong hợp đồng mua bán là trái với quy định của pháp luật đất đai.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 về giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai thì trường hợp này, bạn và ông A có thể tự giải quyết với nhau. Nếu hai bên không tự giải quyết được với nhau thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi diễn ra tranh chấp – nơi mảnh đất đang diễn ra tranh chấp. Nếu hòa giải ở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi xảy ra tranh chấp không thành thì “ Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng”- trích điểm a khoản 2 Điều 136 Luật đất đai năm 2003.

Theo đó, nếu Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà bạn hoặc cả hai bên hoặc bên ông A không đồng ý thì bạn có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; lúc này quyết định của Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định cuối cùng.
Trên đây là hướng giải quyết mà bạn có thể thực hiện.

 

Ý kiến bổ sung:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn pháp luật đất đai của công ty chúng tôi, vấn đề của bạn, Luật Minh Khuê xin được trả lời như sau:

1. Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2003

Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2003

2. Nội dung tư vấn:

Để xét xem việc làm của Ông A là đúng hay sai, phải xét các giao dịch cũng như là hành vi của các bên tại các thời điểm cụ thể theo thông tin bạn cung cấp.

- Thứ nhất về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và ông A là thời điểm năm 2003 và chỉ thông qua giấy tờ viết tay dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Vì vậy, để xét giao dịch này có hợp pháp hay không tại thời điểm tiến hành giao dịch thì phải áp dụng theo quy định của Luật đất đai 1993. Theo đó, đến thời điểm hiện tại các bên vẫn có ý chí thực hiện giao dịch thì giao dịch chuyển nhượng này sẽ được pháp luật công nhận và hợp đồng chuyển nhượng này vẫn có hiệu lực pháp luật.

- Thứ hai, xét căn cứ để ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại thời điểm năm 2005 ông A làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích đất mà gia đình bạn đã chuyển nhượng cho ông A thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cụ thể là văn phòng đăng ký nhà đất nơi có bất động sản phải xem xét đất này đủ điều kiện để được cấp hay không? Vì vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này tài thời điểm năm 2005 phải thuộc một trong các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định Điều 50, Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 và Điều 48, Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2003 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Điều 48. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Việc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được thực hiện theo quy định sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai mà không có tranh chấp thì diện tích đất có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất không có giấy tờ khi có đủ các điều kiện sau:

a) Đất không có tranh chấp;

b) Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt; trường hợp đất được sử dụng sau thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được xét duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch hoặc kế hoạch đó. Thời điểm sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận;

c) Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý thì hộ gia đình, cá nhân đó được tiếp tục sử dụng, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Theo quy định trên thì trường hợp của ông A có thể thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, Điều 50 Luật đất đai 2003. Tuy nhiên thông tin bạn cung cấp không thể hiện rằng sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông A gia đình nhà bạn đã giao cho ông A giấy tờ gì về nguồn gốc đất hay không? Vì vậy nếu có 1 trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 50 Luật đất đai 2003 mang tên gia đình bạn và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông A mới thuộc vào trường hợp đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác khi cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A vẫn phải căn cứ trên hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên tại thời điểm 2003 để cấp, theo đó diện tích đất mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng phải được ghi nhận trong giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất của ông A. Nên xét thấy trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A có dấu hiệu vi phạm về việc xem xét điều kiện cấp.

- Thứ ba, hành vi của ông A tự ý phá bỏ hàng rào và làm đơn khởi kiện ra Tòa án kiện gia đình bạn đã lấn chiếm một phần diện tích đất là đúng hay sai phải xem xét về việc ông A được nhà nước công nhận phần diện tích đất đó như thế nào và gia đình nhà bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích đất còn lại hay chưa?.

Vậy khi được Tòa án triệu tập lên để giải quyết theo đơn khởi kiện của ông A gia đình bạn cần cung cấp cho Tòa án hợp đồng chuyển nhượng của các bên năm 2003 và yêu cầu xem xét lại quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với ông A  để Tòa án có thể giải quyết một cách khách quan nhất.

Chúc bạn may mắn!
Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê