2/ Nhà nước có khuyến khích người sử dụng đất nông nghiệp chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau không? vì sao?
3/ Ưu điểm và nhược điểm của việc phân loại đất theo mục đích sử dụng?
4/ Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đich gì? Tại sao một kỳ quy hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh nhiều lần? Phân tích mặt tích cực của việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
Mong được sự phản hồi của Luật sư trong thời gian sớm nhất.

Người gửi: Nguyen Minh Hoang

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn pháp luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê

Luật sư tư vấn luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại gọi số:   1900.6162

Trả lời câu hỏi:

Chào Hoàng, những vấn đề thắc mắc của bạn trong lĩnh vực đất đai, tôi xin được đưa ra câu trả lời dựa trên những quan điểm của nhiều bài viết, chuyên gia như sau:

1. Về hạn mức và thời hạn sử dụng đất nông nghiệp hiện nay.

Quy định hạn mức giao đất nông nghiệp thấp nhằm bảo vệ nông dân, ngăn chặn mua, bán đất nông nghiệp và tái xuất tầng lớp địa chủ. Tuy nhiên, đến nay, trên thực tiễn sự “cảnh giác” ấy không còn ý nghĩa mà trở thành “bảo vệ... ngược” trong nông nghiệp.

- Điều 112 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về hạn mức giao đất nông nghiệp quy định: Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 3ha đối với mỗi loại đất. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30ha đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá năm 5ha. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá 5ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá 25ha.

Khống chế hạn mức giao đất nông nghiệp tại Điều 70 Luật Đất đai gây khó khăn cho mở rộng diện tích canh tác và áp dụng khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp.
Quy định nêu trên không thay đổi so với Điều 70 Luật Đất đai 2003. Quy định hạn mức giao đất nông nghiệp thấp nhằm mục đích bảo vệ người nông dân, ngăn chặn tình trạng mua, bán đất trong nông nghiệp và tái xuất tầng lớp địa chủ. Song, đến nay, sự “cảnh giác” ấy đã không còn ý nghĩa mà trở thành việc “bảo vệ... ngược” trong nông nghiệp.

Đã có nhiều ý kiến đề nghị bỏ quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp nhằm khuyến khích tích tụ đất, hình thành những cơ sở sản xuất lớn trong nông nghiệp. Bởi thực tiễn gần 10 năm qua cho thấy, hạn mức giao đất nông nghiệp thấp đã hạn chế đáng kể tới sự hình thành các vùng nguyên liệu chuyên canh, ứng dụng khoa học kỹ thuật trong nông nghiệp, nông thôn.

Báo cáo của Đoàn giám sát việc thực hiện chính sách, pháp luật về đầu tư công cho nông nghiệp, nông dân, nông thôn trình bày trước UBTV Quốc hội ngày 18/4/2012 đã khẳng định: Việc quy định khống chế hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân tại Điều 70 Luật Đất đai gây khó khăn trong việc mở rộng diện tích canh tác và áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, ảnh hưởng đến năng suất, chất lượng sản phẩm.

Cũng có ý kiến cho rằng, giữ nguyên hạn mức giao đất nông nghiệp như Điều 113 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều 112 của luật này”. Như vậy, vừa bảo vệ được người nông dân, vừa tạo điều kiện cho việc tích tụ ruộng đất phù hợp với quy mô sản xuất lớn. Đó lại là biện pháp bảo vệ... ngược. Bởi, với diện tích đất nhỏ, khi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp trong nông nghiệp, người nông dân sẽ chỉ là cổ đông thiểu số. Hơn nữa, với hạn mức giao đất nông nghiệp thấp, các công ty cổ phần trong nông nghiệp sẽ phải có số lượng cổ đông rất lớn. Chẳng hạn, nếu hạn mức là 10ha, công ty cổ phần cần 100ha chỉ cần có 10 cổ đông, nhưng với hạn mức 3ha phải cần có hơn 30 cổ đông. Việc quản lý một công ty cổ phần có 30 cổ đông sẽ phức tạp hơn nhiều lần so với 10 cổ đông. Trong khi đó, việc quản lý công ty cổ phần có nhiều cổ đông chưa phù hợp với trình độ quản lý của phần lớn chủ doanh nghiệp trong nông nghiệp hiện nay.

 

2. Nhà nước có khuyến khích người sử dụng đất nông nghiệp chuyển đổi đất nông nghiệp cho nhau không? Vì sao?

Chính sách khuyến khích tích tụ và tập trung đất

Khi tiến hành giao đất lần đầu cho hộ nông dân vào những năm đầu thập niên 90, thế kỷ XX, để giảm xung đột, Nhà nước đã giao đất cho hộ theo chế độ bình quân cả về diện tích lẫn hạng đất. Hệ quả là đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình nông dân rất manh mún.

Để khuyến khích nông dân tập trung đất nông nghiệp phục vụ sản xuất quy mô lớn, Nhà nước sau đó có chính sách khuyến khích nông dân “dồn điền, đổi thửa”, chuyển đổi, chuyển nhượng đất cho nhau. Phong trào “dồn điền, đổi thửa” được chính quyền các tỉnh đồng bằng sông Hồng hưởng ứng, nhưng kết quả đạt được không mấy khả quan. Số thửa ruộng của một hộ có giảm đi, nhưng quy mô đất canh tác của một hộ nông dân tăng không đáng kể do các hộ nông dân không muốn nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người khác vì nhiều lý do.

Ở các vùng chuyên canh phía Nam tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đạt kết quả khá hơn ở phía Bắc, nhưng cũng chưa tạo đủ tiền đề để hình thành các trang trại lớn.

Các chính sách khuyến khích sử dụng đất tập trung ở quy mô lớn, như hình thành các nông, lâm trường, các hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cũng tỏ ra không hiệu quả. Thậm chí các nông, lâm trường buộc phải giao đất cho hộ công nhân nông, lâm trường để họ canh tác theo phương thức gia đình. Mặc dù quá trình giao đất nông, lâm trường cho hộ nông, lâm trường viên có tạo được động lực sử dụng đất hiệu quả hơn, sản xuất phát triển hơn, nhưng gây khó khăn cho việc quản lý đất công thuộc quyền sử dụng của nông, lâm trường, trong một số trường hợp còn gây ra sự bất bình đẳng về quy mô đất được giao giữa gia đình nông, lâm trường viên và gia đình nông dân canh tác ở cùng một khu vực. Một số hộ nông dân thậm chí lấn chiếm đất nông, lâm trường để sử dụng một cách bất hợp pháp.

Chính sách thu hồi và đền bù đất nông nghiệp

Từ thập niên 90 của thế kỷ thứ XX đến nay, Nhà nước tiến hành thu hồi nhiều diện tích đất nông nghiệp để xây dựng các khu công nghiệp, đô thị tập trung(2). Chính vì thế, chính sách thu hồi, đền bù đất nông nghiệp tác động lớn đến nông dân.

Luật Đất đai của Việt Nam quy định: Nhà nước có quyền thu hồi quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất ở của nông dân để sử dụng cho các mục đích công cộng hoặc phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội. Khi thu hồi đất nông nghiệp, đất ở của nông dân, Nhà nước phải đền bù cho nông dân đất mới theo diện tích và hạng đất tương đương. Nếu không có đất đền bù hoặc đất đền bù ít hơn đất bị thu hồi, Nhà nước đền tiền cho nông dân theo giá đất do Nhà nước quy định tại từng thời điểm. Với quyền hạn  như vậy, chính quyền một số địa phương đã thu hồi đất nông nghiệp một cách thiếu thận trọng và ở quy mô lớn, khiến diện tích đất của nông dân nhiều vùng giảm nhanh.

Việc đưa ra chính sách về đất đai sẽ phụ thuộc và từng giai đoạn, từng thời kì phát triển kinh tế của đất nước. Vì vậy, cho đến thời điểm hiện tại thì chính sách khuyến khích người dân chuyển đổi đất nông cho nhau không còn được thực hiện.

3. Ưu và nhược điểm của việc phân loại đát theo mụa đích sử dụng.

3.1. Phân loại đất theo Luật đất đai 1993.

Đất đai VN đượcc hia làm 6 loại

+ Đ. Nông nghiệp

+ Đ. Lâm nghiệp

+ Đ. Chuyên dùng

+ Đ. Khu dân cư nông thôn

+ Đ. Đô thị

+ Đ. Chưa sử dụng

*  Theo sự phân loại này, đất nông nghiệp tách biệt với đất lâm nghiệp. Sự phân loại này dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ: Mục đích sử dụng chủ yếu và Địa vàn sử dụng đất, dẫn đến sự đan xen , chồng chéo giữa các loại đất, k có sự tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. 

3.2. Phân loại đất theo Luật đất đai 2003.

- Chia làm 3 nhóm:

+ Đ. Nông nghiệp : mục đích sản xuất NN, LN như trồng trọt, chă n nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệc rừng, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp.

+Đ. Phi nông nghiệp

+  Đ. Chưa sử dụng

- Phân loại nhóm đất Nông nghiệp - Phi nông nghiệp

  Điều 13 LDD 03: Phân loại đất.

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thuỷ sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;

e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;

g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

3. Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

 3.3 Vai trò của phân loại đất

- VN, nhóm đất NN chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong vốn đất đai của NN, phân bố rộng khắp và cso vai trò quan trọng trong đời sống và phát triển của đất nước

- Hiệu quả sử dụng đất NN ngày càng cao, đặc biệt là đất trồng lúa nước và sử dụng đất NN tiết kiệm hơn

- Ý nghĩa của việc phân loại đất : dễ dàng hình thành chế độ quản lý đối với từng loại đất khác nhau có mục đích sử dụng khác nhau.

- VN, nhóm đất NN chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong vốn đất đai của NN, phân bố rộng khắp và có vai trò quan trọng trong đời sống và phát triển của đất nước.

- Hiệu quả sử dụng đất NN ngày càng cao, đặc biệt là đất trồng lúa nước và sử dụng đất NN tiết kiệm hơn.

4. Mục đích của việc quy hoạch đất đai.

Những tồn tại chủyếu trong công tác quy hoạch sử dụng đất là:

- Nhận thức chưa đồng đều, độ đồng thuận chưa cao, còn có ý kiến cho rằng không có khái niệm vềquy hoạch sửdụng đất mà chỉcó khái niệm về quy hoạch kiến trúc, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn.v.v... do đó, sựphối hợp giữa các cấp, các ngành, các đơn vị còn bị hạn chế, thiếu đồng bộvà có trường hợp ảnh hưởng xấu đến chất lượng quy hoạch, chưa thực chất, còn thiên vềhình thức và chạy theo các thủtục hành chính, tiến hành thống kê, phân bố về số lượng mà thiếu những tính toán vềhiệu quả kinh tế- xã hội - môi trường... nên tính khả thi của các phương án quy hoạch không cao; các giải pháp tổchức thực hiện thiếu đồng bộ, không kịp thời; công tác kiểm tra, giám sát, đôn đốc việc thực hiện quy hoạch chưa được coi trọng.

- Quy hoạch sửdụng đất chưa thực sự được coi là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất... Nhiều địa phương do buông lỏng quản lý đã đểtựphát chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra tình hình rối loạn trong sửdụng đất và tác động xấu đến môi trường. Một số nơi nôn nóng trong phát triển công nghiệp, muốn tranh thủcác nhà đầu tưnên đã cho phép thu hồi, san lấp mặt bằng một lượng lớn đất nông nghiệp để lập khu công nghiệp, sau đó do thiếu vốn nên các dựán thực hiện cầm chừng, đất đai lại bịbỏhoang trởthành “dựán treo”, người bịthu hồi đất mất việc làm dẫn đến lãng phí nguồn lao động và tài nguyên đất đai... Việc chấp hành các chỉ tiêu quy hoạch, kếhoạch sửdụng đất của các địa phương chưa nghiêm, vẫn còn tình trạng giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sửdụng đất không đúng với quy hoạch, kếhoạch đã được phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất chưa trở thành “Bản hiến pháp của đời sống”, tính phổcập chưa cao, có khi lại bị lợi dụng việc điều chỉnh quy hoạch đểlàm lợi cho cá nhân hay một nhóm người, quy trình điều chỉnh quy hoạch chưa thật hợp lý để đảm bảo tính kịp thời, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

- Việc chuyển đổi số lượng lớn đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp trong một thời gian ngắn, nhất là tại các vùng trồng lúa có điều kiện canh tác tốt, cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện mà thiếu cân nhắc đến hiệu quả phát triển kinh tế- xã hội - môi trường lâu dài đã tác động tiêu cực sản xuất và đời sống của một bộphân nông dân và đe doạ mục tiêu đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.

- Mặc dù việc “dồn điền đổi thửa” đã thực hiện thành công ở nhiều địa phương nhưng chưa kết hợp chặt chẽvới quy hoạch chỉnh trang đồng ruộng nên đất sản xuất vẫn còn bịphân bố manh mún trên 70 triệu thửa đất gây trở ngại lớn cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn.

- Diện tích rừng tuy có tăng nhưng rừng tựnhiên vẫn tiếp tục bị tàn phá, suy giảm cảvềchất lượng và sốlượng; việc quản lý rừng còn nhiều bất cập, tác động của sản xuất lâm nghiệp đối với quá trình xoá đói giảm nghèo còn nhiều hạn chế, đa sốngười dân ởmiền núi chưa thểsống ổn định với nghề rừng, do đó công tác trồng rừng, bảo vệrừng và phát triển rừng còn rất nhiều khó khăn.

- Đất giao thông còn thiếu so với nhu cầu phát triển, mật độ đường bộ đạt mức trung bình trong khu vực nhưng mật độquốc lộcòn ởmức rất thấp (0,053km/km2) nếu so sánh với Trung Quốc (0,2 km/km2) hay Thái Lan (0,11 km/km2). Việc bốtrí các khu công nghiệp, cơsởsản xuất kinh doanh, khu dân cư bám sát các trục đường chính đã ảnh hưởng đến an toàn giao thông, gây lãng phí trong đầu tư và hạn chế khả năng nâng cấp, mở rộng.

- Diện tích cho phát triển đô thịtăng nhanh, cơcấu sửdụng đất chưa hợp lý: đất ở chiếm tỷ lệ cao và chủ yếu là nhà ở theo hộ gia đình độc lập (Hà Nội 80%, thành phốHồChí Minh 72%), đất giao thông đô thị còn thiếu, chỉ khoảng 4 - 5 km/km (Hà Nội, thành phốHồChí Minh, Hải phòng, Đà Nẵng...), tỷlệ đất dành cho giao thông chưa đến 13% trong khi yêu cầu trung bình là 20 - 25%, đất giao thông tĩnh chỉ đạt chưa đầy 1% trong khi yêu cầu phải là 3 - 3,5%, hệ số sử dụng đất thấp, chủyếu là đường 1 tầng.

- Diện tích đất công nghiệp tuy tăng nhanh (bình quân tăng 7.000 ha/năm) nhưng việc quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp còn dàn trải, thiếu sự thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, hạtầng kinh tế- xã hội. Nhiều khu, cụm công nghiệp không phù hợp với điều kiện và khảnăng thực tếdẫn đến tình trạng triển khai chậm tiến độ, tỷlệlấp đầy thấp, đểhoang hóa trong nhiều năm.

- Các lại đất công trình hạ tầng xã hội như văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao tuy luôn được bố trí tăng cường vềdiện tích đất, nhưng so với nhu cầu vẫn chưa đáp ứng được đầy đủ. - Phần lớn đất bãi thải và xử lý chất thải là lộ thiên hoặc đổ tự nhiên tại các bãi rác tạm, hầu hết các khu vực nông thôn chưa có quy hoạch khu vực thu gom rác thải; chưa có các khu bãi chôn lấp và xử lý chất thải nguy hại một cách triệt để và lâu dài...

Trân trọng./.

BAN TƯ VẤN LUẬT - CÔNG TY LUẬT MINH KHUÊ

---------------------------

THAM KHẢO DỊCH VỤ PHÁP LÝ LIÊN QUAN:

1. Dịch vụ trước bạ sang tên nhà đất;

2. Tư vấn thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;

3. Tư vấn thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

4. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất;

5. Dịch vụ công chứng theo yêu cầu và tư vấn sang tên sổ đỏ;

6. Dịch vụ tư vấn đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;