Nhà tôi nằm ở khu giải tỏa và cuối năm 2015 mới được cấp đất nên tôi muốn mua đất ở khu chung cư để xây nhà liền. Chủ đất bán đất (5x20.7 m^2) với giá 280 triệu nhưng đưa cọc trước 100 triệu sau vài năm chủ đất giao đầy đủ giấy tờ thì trả đủ. Tôi xin hỏi cần viết hợp đồng như thế nào để tránh khỏi tranh chấp về sau. (vì sau vài năm khu chung cư mới cấp giấy).

Trân trọng cảm ơn.

Người gửi: T.A

Câu hỏi được biên tập từ chuyên mục Tư vấn luật đất đai của Công ty Luật Minh Khuê.

Tư vấn hợp đồng mua bán đất chung cư tránh tranh chấp ? 

Luật sư tư vấn luật đất đai gọi số: 1900 6162

Trả lời:

Thưa quý khách hàng!

 

Công ty Luật TNHH MINH KHUÊ xin gửi tới quý khách hàng lời chào trân trọng và cảm ơn quý khách đã tin tưởng vào dịch vụ do chúng tôi cung cấp. Vấn đề bạn đang vướng mắc chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Căn cứ pháp lý: Bộ luật Dân sự 2005

Nội dung trả lời:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai (Điều 697 BLDS 2005).

Để tránh xảy ra tranh chấp về sau, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân theo những nguyên tắc sau:

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.

Khi lập hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cần nêu rõ các nội dung chính theo đúng quy định tại Điều 698 BLDS 2005 như sau:

1. Tên, địa chỉ của các bên như: họ tên, số CMND, nơi cấp, ngày cấp; hộ khẩu thường trú; địa chỉ hiện tại, số điện thoại liên lạc của bên chuyển nhượng và của bên nhận chuyển nhượng. Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng thì phần bên chuyển nhượng phải ghi đủ thông tin và có chữ ký của cả hai vợ chồng.

Nếu đất chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng chung của của nhiều người cũng ghi nội dung và đầy đủ chữ ký của các đồng sử dụng hoặc chỉ ghi tên, chữ ký của một người đại diện - nếu những người khác có ủy quyền hợp lệ cho người đại diện đứng ra thực hiện giao dịch với bên nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng có vợ hoặc chồng thì cũng cần ghi đủ các thông tin về cả hai vợ chồng.

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên

a. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất...

b. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ: trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền: yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất (ghi theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng.

5. Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật).

6. Phương thức, thời hạn thanh toán (có đặt cọc không? trả một lần hay nhiều lần, việc giải quyết tiền đặt cọc đã nhận, trả bằng tiền Việt Nam hay bằng vàng, bằng tiền mặt hay chuyển khoản…).

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có).

8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất (hiện có cầm cố, thế chấp ở đâu không? Nếu có thì cách giải quyết thế nào?...).

9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng (phạt do chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán; chậm bàn giao đất...).

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn đang quan tâm. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trường hợp trong bản tư vấn có điều gì gây nhầm lẫn, chưa rõ ràng hoặc thông tin nêu trong bản tư vấn khiến quý khách chưa hiểu hết vấn đề, rất mong nhận được phản ánh của quý khách tới địa chỉ email lienhe@luatminhkhue.vn hoặc tổng đài tư vấn trực tuyến 1900 6162. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Trân trọng!

BỘ PHẬN TƯ VẤN LUẬT ĐẤT ĐAI.